La banca no podr¨¢ obligar a contratar otros productos con las hipotecas

El Gobierno quiere frenar los abusos de la banca en las hipotecas que han terminado, en ocasiones, en largos y costosos procesos judiciales por algunas cl¨¢usulas abusivas, desahucios y falta de transparencia en la venta del producto. Para ello cambiar¨¢ las normas y rebajar¨¢ las comisiones que se pagan ahora y exigir¨¢ mayor implicaci¨®n de los notarios y registradores (a los que amenaza con m¨¢s sanciones) para que no puedan dar el visto bueno a cl¨¢usulas anuladas en sentencia firme. El objetivo final es abaratar los costes para elevar la competencia entre la banca en la hipoteca, que siempre ha sido muy poco m¨®vil y clave para retener a los mejores clientes.

El Ministerio de Econom¨ªa ha concluido el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Cr¨¦dito Inmobiliario, que iniciar¨¢ el tr¨¢mite parlamentario. El texto obligar¨¢ a separar el coste de los productos vinculados a las hipotecas, como seguros de vida, de hogar, tarjetas, etc., de forma que el cliente sepa lo que paga por ellos y pueda contratarlos con otro banco si son m¨¢s baratos. No obstante, las entidades podr¨¢n seguir rebajando los tipos de la hipoteca a los clientes que contraten estos productos, pero ser¨¢ voluntario.

Por eso, prohibir¨¢ la venta de hipotecas que obligatoriamente exijan contratar otros productos, ¡°como medida de transparencia y deber¨¢ presentar un presupuesto con los productos y otro sin ellos¡±, apuntan en Econom¨ªa. El Banco de Espa?a vigilar¨¢ esta pr¨¢ctica para que evitar abusos.

El texto legal "va m¨¢s all¨¢ de la trasposici¨®n de la directiva europea", que se deb¨ªa haber hecho hace un a?o. Incluye un nuevo abanico de normas que proteger¨¢ a los particulares y tambi¨¦n a los aut¨®nomos, seg¨²n Econom¨ªa.

Respecto a los productos asociados, con los que los bancos tratan de compensar los bajos m¨¢rgenes que obtienen con los tipos cerca del 0%, la nueva norma pone luz y proh¨ªbe que se coloquen inseparablemente con la hipoteca. Se deber¨¢ desglosar su coste y dejar que el cliente los adquiera o no. De todas formas, las entidades podr¨¢n seguir rebajando los tipos de la hipoteca a los que contraten seguros, productos o tarjetas, pero al menos el cliente sabr¨¢ cu¨¢nto paga por ello. Adem¨¢s, el Banco de Espa?a vigilar¨¢ esta pr¨¢ctica para que evitar abusos.

Requisitos m¨¢s duros para los desahucios

El anteproyecto establece medidas m¨¢s severas que frenar¨¢n la capacidad de los bancos para ordenar desahucios. As¨ª, no podr¨¢n establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del pr¨¦stamo, incluidos los intereses, durante la primera mitad del contrato. En la segunda mitad, la deuda deber¨¢ ser del 4%. Hasta ahora era suficiente con tres plazos impagados para que la entidad iniciara el procedimiento de desahucio.

El Gobierno establece que los intereses de demora ser¨¢n, como m¨¢ximo, tres veces el inter¨¦s legal del dinero. En ning¨²n caso podr¨¢n ser superiores. En este aspecto tambi¨¦n se han detectado abusos, denunciados por los jueces.

Asimismo, se facilitar¨¢ la conversi¨®n del pr¨¦stamo hipotecario en divisa extranjera a euros o a la moneda m¨¢s habitual en la que va a cobrar el cliente. Con este cambio, el Gobierno est¨¢ dejando en evidencia la mala pr¨¢ctica de las entidades que comercializaron cr¨¦ditos en yenes o francos suizos en los a?os de la burbuja y que ahora han arruinado a muchos clientes que est¨¢n pleiteando con la banca.?

Tambi¨¦n se facilitar¨¢ el cambio de pr¨¦stamo hipotecario con inter¨¦s variable a fijo, ya que las comisiones por compensaci¨®n por riesgo de tipos de inter¨¦s estar¨¢n limitadas.

Tambi¨¦n se facilitar¨¢ el cambio de hipotecas variables a fijo: ¡°Establece una comisi¨®n m¨¢xima de reembolso anticipado para el caso de novaci¨®n o subrogaci¨®n del acreedor en 0,25% (los tres primeros a?os) y 0% el resto. Adem¨¢s, se rebajan los aranceles notariales y registrales¡±. El Gobierno entiende que, dentro de un banco es poco costoso cambiar de cr¨¦dito variable a fijo, "pero el objetivo es establecer competencia para que tambi¨¦n sea atractivo ir a otra entidad con el cr¨¦dito y cambiarlo a fijo", apuntaron estas fuentes.

Adem¨¢s, en el caso de hipotecas a tipo variable, la comisi¨®n por amortizar anticipadamente ¡°se limitar¨¢ al importe de la p¨¦rdida del prestamista siempre que no supere el 0,25% del capital reembolsable anticipadamente durante los cinco primeros a?os o bien, durante los tres primeros a?os, quedar¨¢ limitada al importe de la p¨¦rdida financiera del prestamista siempre que no supere el 0,5% del capital reembolsado anticipadamente¡±.

En el caso de pr¨¦stamos con tipo de inter¨¦s fijo, ¡°se permitir¨¢ cobrar la p¨¦rdida financiera siempre que no rebase unos umbrales, definidos en funci¨®n de la vigencia del contrato. El 4% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros a?os, y el 3% del capital reembolsado anticipadamente a partir de entonces¡±. As¨ª, se considera que el riesgo es mayor para el banco en el caso de un pr¨¦stamo a tipo fijo que en el de uno variable.

El porcentaje de comisi¨®n por reembolso anticipado siempre se aplicar¨¢ sobre el capital amortizado, seg¨²n han explicado las mismas fuentes, que han matizado que, en todo caso, la compensaci¨®n a la entidad no podr¨¢ ser superior a su p¨¦rdida financiera. Por otra parte, la norma incluir¨¢ la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cl¨¢usulas fundamentales del contrato.

Sin incentivos por ventas de hipotecas

La nueva norma exigir¨¢ que los intervinientes en la concesi¨®n de un cr¨¦dito hipotecario cuenten con una profesionalizaci¨®n y una capacitaci¨®n para ofrecer toda la informaci¨®n requerida al consumidor y evaluar su situaci¨®n de solvencia, al tiempo que prohibir¨¢ a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesi¨®n de un determinado n¨²mero de contratos.

A la hora de firmar un pr¨¦stamo hipotecario, el consumidor deber¨¢ recibir por parte del banco no solamente una ficha de informaci¨®n normalizada con las principales caracter¨ªsticas del contrato, sino tambi¨¦n otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cl¨¢usulas sensibles, como las cl¨¢usulas suelo.

Adem¨¢s, esta ficha deber¨¢ incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de inter¨¦s variables, una copia del contrato e informaci¨®n desglosada sobre qu¨¦ parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no establece a qui¨¦n corresponde cada gasto, sino que deber¨¢n ser ambas partes las que lo acuerden.

Para aclararse con este complejo contrato, el Gobierno ha duplicado las visitas al notario. El consumidor deber¨¢ acudir al notario que ¨¦l elija, que comprobar¨¢ que se le ha entregado toda la informaci¨®n obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responder¨¢ todas las preguntar que le plantee y le explicar¨¢ las cl¨¢usulas sensibles del contrato. El prestatario deber¨¢ firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la informaci¨®n necesaria. "Este primer acto ante el notario ser¨¢ gratuito, aunque al final no se firme la hipoteca", seg¨²n Econom¨ªa.

M¨¢s tarde, el consumidor acudir¨¢ con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto este como el registrador no podr¨¢n autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato cuenta con cl¨¢usulas consideradas abusivas por sentencias firmes.

La banca ha manifestado, en varias ocasiones, su temor a que esta situaci¨®n encarezca y restrinja el cr¨¦dito hipotecario. As¨ª, Gonzalo Gort¨¢zar, consejero delegado de CaixaBank, afirm¨®: "La reforma hipotecaria no puede ser populista" y avis¨® de que la banca dar¨¢ "menos hipotecas y m¨¢s caras" si no se hace una reforma hipotecaria "responsable". Fuentes de Econom¨ªa dijeron que "no les consta el malestar" de la banca con estas nuevas normas. El tiempo, y el tr¨¢mite parlamentario, lo dejar¨¢n claro.