La venta de vivienda usada vuelve al nivel anterior a la explosi¨®n de la burbuja

Entre viviendas nuevas y usadas, en el segundo trimestre del a?o se registraron 113.738 compraventas, es decir, 5.670 operaciones m¨¢s, lo que da lugar a un incremento del 4,99%. "Para encontrar niveles de compraventas de vivienda trimestrales superiores a las alcanzadas en el segundo trimestre de 2017 hay que retroceder hasta el primer trimestre de 2011", se?al¨® este lunes en su informe el Colegio de Registradores de Espa?a.

"Esta circunstancia constata con claridad la evidente intensificaci¨®n del ritmo de compraventas de vivienda, mostrando una notable fortaleza el mercado por el lado de la demanda", se?ala el informe trimestral. La recuperaci¨®n, sin embargo, est¨¢ vinculada a una sola pata del mercado: la de las viviendas usadas.

La cifra global de operaciones (113.738) est¨¢ lejos de las m¨¢s de 250.000 que se registraban en 2006, en plena fiebre del ladrillo. Y es porque la mitad del mercado que entonces bull¨ªa, el de casas de nueva construcci¨®n, est¨¢ lejos de recuperarse, con cerca de 20.000 ventas trimestrales, frente a las m¨¢s de 110.000 que se produc¨ªan en 2006. Las gr¨²as empiezan a aparecer de nuevo en el paisaje de algunas ciudades. Pero no al ritmo de una d¨¦cada atr¨¢s.

La obra nueva, parada

"Lo que se vende son casas de segunda mano porque es lo que hay. No se est¨¢ construyendo obra nueva", resume Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista. "Construir vivienda se ha estigmatizado. Parece que construir no es bueno y en ciertas zonas hace falta. Porque es cierto que queda algo de stock sin vender a nivel nacional, pero est¨¢ en zonas donde no tendr¨¢ salida", considera. Critica que en ciudades como Madrid y Barcelona, donde hay demanda, los permisos municipales est¨¢n casi parados. "Y si no se construye, veremos un fuerte de subid¨®n de los precios", avanza.

La salida para aquellos que quieren adquirir una vivienda est¨¢ as¨ª abocado al mercado de segunda mano, que adem¨¢s de inmuebles usados, incluye algunos que se levantaron hace ya a?os pero estaban atascados en manos de promotores o bancos. "La vivienda usada sigue mostrando una notable fortaleza, dando lugar a importantes incrementos trimestre tras trimestre", explican los registradores. Se vendieron 99.343 casas usadas del segundo trimestre, lo que seg¨²n destaca el informe, "supone el mayor resultado de los ¨²ltimos treinta y nueve trimestres (nueve a?os y tres trimestres), debiendo retroceder hasta el tercer trimestre de 2007 para encontrar una cifra superior en compraventas de vivienda usada", destacan.

En cuanto a los compradores internacionales, mantienen su peso en el mercado y realizan el 13% de las compras, es decir, 15.600 entre abril y junio. Destacan los brit¨¢nicos, con casi el 15% de las operaciones extranjeras; los franceses, con el 8,5% del total; y los belgas, con el 7,8%.

El precio, lejos del m¨¢ximo

Por el camino, lo que no se ha recuperado, es el precio de la era de la burbuja. Los Registradores de la Propiedad tienen cifras de las hipotecas concedidas. En 2007, de media, superaron los 150.000 euros. En el segundo trimestre de 2017, se situ¨® en 115.769 euros. Por comunidades, el m¨¢ximo de media se registra en Madrid, con 184.223 euros hipotecados. En esa misma comunidad, la media a mediados de 2007 era de 223.636 euros.

La crisis inmobiliaria en Espa?a lleg¨® de la mano de una crisis financiera internacional. En el momento de la explosi¨®n de la burbuja, el eur¨ªbor, el ¨ªndice variable al que se vincula la inmensa mayor¨ªa de hipotecas a tipo variable de Espa?a, estaba en m¨¢ximos: en junio de 2008 alcanz¨® el 5,4%. Desde entonces se ha desplomado a tasas negativas. Pero la recuperaci¨®n ha tra¨ªdo consigo una novedad: se ha disparado la concesi¨®n de hipotecas a tipo fijo.

En las hipotecas fijas, los bancos establecen intereses superiores al eur¨ªbor, lo que eleva su margen a corto plazo. A cambio, las familias se garantizan cuotas fijas y sin sorpresas durante todos los a?os que dure el pr¨¦stamo, aunque las condiciones del mercado cambien. El 38,5% de las hipotecas firmadas entre abril y junio eran fijas. En el segundo trimestre del 2007 eran residuales, solo el 1,2%.

El auge del plazo fijo, en opini¨®n del director del Gabinete de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Manuel Gandarias, "permitir¨¢ eliminar el riesgo de futuras subidas del tipo de inter¨¦s y su impacto en las cuotas hipotecarias. Es un indicativo claro de la madurez de los compradores, que tienen un pensamiento a largo plazo en la inversi¨®n en compra de vivienda".