Las socimis enladrillan la Bolsa

Como ya ocurriese en los a?os previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, en estos momentos hay una clara euforia por el ladrillo en la Bolsa espa?ola. Los protagonistas que canalizan el apetito de los inversores por el sector son ahora las sociedades cotizadas an¨®nimas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario (socimis).

Los primeros veh¨ªculos de este tipo que se registraron en el mercado datan de finales de 2013. En 2017 se ha acelerado el n¨²mero de estrenos en el parqu¨¦ y actualmente hay 40 socimis, 35 de ellas cotizando en el mercado alternativo burs¨¢til (MAB) y cinco en la Bolsa. La recuperaci¨®n del negocio inmobiliario est¨¢ detr¨¢s de un boom del que dan su justa medida dos datos: el primero es que ya hay dos socimis en el Ibex 35 ¡ªMerlin y Colonial, que cambi¨® su denominaci¨®n societaria para aprovecharse de las ventajas fiscales¡ª; el segundo es que las 10 primeras sociedades por tama?o suman una capitalizaci¨®n burs¨¢til de 16.703 millones de euros.

El aumento de la oferta de socimis en los ¨²ltimos a?os obliga a aquellos interesados en comprar acciones a separar el grano de la paja. Hay que saber qu¨¦ son, a qu¨¦ se dedican y qu¨¦ diferencias tienen seg¨²n el segmento de contrataci¨®n en el que est¨¦n cotizando (no son lo mismo la liquidez y la informaci¨®n de la Bolsa a las condiciones que hay en el MAB). El legislador impuls¨® estos veh¨ªculos a imagen y semejanza de los REIT, sociedades de inversi¨®n inmobiliaria nacidas en Estados Unidos que luego llegaron a Europa. La primera transposici¨®n en Espa?a se produjo en 2009, pero como no sedujo ni a sociedades ni a inversores, el Gobierno introdujo algunos cambios en la legislaci¨®n ¡ªfundamentalmente fiscales, como la exenci¨®n del pago del impuesto de sociedades y una importante bonificaci¨®n (95%) en el impuesto de transmisiones patrimoniales¡ª que desatascaron la situaci¨®n.

Las socimis son sociedades an¨®nimas cuyo objetivo social consiste en la ¡°tenencia de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento¡±, mediante adquisici¨®n o promoci¨®n, o de acciones en el capital social de otras socimis o entidades extrajeras similares (REIT). El capital social m¨ªnimo para constituir una socimi son cinco millones de euros y deben cotizar obligatoriamente en un mercado regulado. Las sociedades tributan al 0% sobre los beneficios obtenidos, siempre y cuando sus accionistas que posean una participaci¨®n igual o superior al 5% tributen sobre los dividendos obtenidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, el gravamen aplicado ser¨¢ del 19%. Otra caracter¨ªstica clave de las socimis desde el punto de vista del inversor es que est¨¢n obligadas a un reparto obligatorio de dividendo, como m¨ªnimo del 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento.

Evoluci¨®n natural

La breve historia de las socimis en Bolsa ha tenido una evoluci¨®n natural. Las primeras sociedades que empezaron a cotizar eran grupos familiares, su destino fue el MAB, y el objetivo del salto al parqu¨¦ era aprovechar las ventajas fiscales de estos veh¨ªculos. En 2014, en cambio, se estrenaron socimis de otro tipo (Lar Espa?a, Hispania, Merlin Properties y Axiare), controladas por fondos de inversi¨®n extranjeros y que se estrenaron directamente en la Bolsa convencional.

La mayor socimi del mercado por capitalizaci¨®n burs¨¢til es Merlin Properties, con una tasaci¨®n de 5.418 millones de euros. La compa?¨ªa naci¨® sin activos, aunque con un acuerdo de pre-compra de oficinas bancarias. Su crecimiento ha estado dirigido por un veterano del sector inmobiliario, Ismael Clemente, que convenci¨® a fondos internacionales para apostar por la recuperaci¨®n en Espa?a y m¨¢s tarde sigui¨® una agresiva pol¨ªtica de adquisiciones. Primero lleg¨® la compra de Testa a Sacyr y luego absorbi¨® los activos terciarios (centros comerciales y oficinas) de Metrovacesa, lo que dio entrada al Banco Santander y BBVA como principales accionistas.

Merlin ya cuenta con casi 10.0000 millones de euros en su cartera. Entre sus activos destacan el hotel Eurostar en Madrid, la sede de Endesa, el centro comercial Arenas en Barcelona o 33 supermercados alquilados a Caprabo en Catalu?a.

Con un valor de mercado de 3.198 millones de euros, la segunda socimi m¨¢s grande es Colonial. Despu¨¦s de 70 a?os de historia, la inmobiliaria fundada por el Banco Hispano Americano se transform¨® en socimi tras el voto favorable de la junta de accionistas celebrada el pasado mes de junio. Los principales accionistas de Colonial son la familia mexicana Fern¨¢ndez, antiguos due?os del grupo cervecero Modelo y que participan en la inmobiliaria espa?ola a trav¨¦s de la sociedad Finaccess; el fondo Qatar Investment Authority y la familia Santo Domingo, una de las m¨¢s ricas de Colombia. Adem¨¢s, Colonial es el m¨¢ximo accionista de la socimi Axiare. Tiene una cartera compuesta por 63 inmuebles con una tasaci¨®n superior a los 8.000 millones. Su principal fuente de ingresos es el alquiler de oficinas.

La tercera mayor socimi es un caso especial, porque lleva poco m¨¢s de un mes cotizando y porque lo hace en el MAB. Se trata de General de Galer¨ªas Comerciales y tiene un valor de mercado de 2.547 millones. El fundador, presidente y m¨¢ximo accionista de esta sociedad especializada en centros comerciales es el murciano Tom¨¢s Olivo. Algunos de sus mayores activos son los complejos La Ca?ada, en Marbella; Nevada, en Armilla (Granada); Matar¨® Parc (Barcelona); Gran Plaza, en Roquetas de Mar (Almer¨ªa); Mediterr¨¢neo, en Almer¨ªa; y Las Dunas, en Sanl¨²car de Barrameda (C¨¢diz).

La cuarta socimi por capitalizaci¨®n, Hispania, est¨¢ especializada en el sector tur¨ªstico. Esta sociedad, que tiene como principal accionista al multimillonario inversor George Soros, se ha convertido en el mayor propietario hotelero de Espa?a, con m¨¢s de 11.000 habitaciones en 38 hoteles. A finales de julio la socimi controlada por Hispania y el Grupo Barcel¨®, Bay Hotels, debut¨® en el MAB con una cartera de 22 activos, 19 de ellos hoteles con 7.000 habitaciones.

El departamento de an¨¢lisis de Bankinter public¨® hace una semana un extenso informe sobre el sector inmobiliario espa?ol en el que constata el buen momento del ladrillo. ¡°El mercado est¨¢ acelerando su fase de recuperaci¨®n en t¨¦rminos de demanda y precios. La demanda residencial alcanzar¨¢ un volumen cercano a las 550.000 viviendas en 2018, impulsada por la mejora del empleo y las favorables condiciones de financiaci¨®n¡±. En opini¨®n de estos expertos, la actividad promotora ¡°est¨¢ de vuelta¡± ya que la reducci¨®n del stock, el crecimiento de los visados de obra y los planes de inversi¨®n de nuevas promotoras acelerar¨¢ la nueva construcci¨®n en 2018. En el segmento comercial destacan que las oficinas mantienen ¡°un notable potencial¡± y las rentas continuar¨¢n creciendo ¡°de forma consistente¡± en Madrid y Barcelona. ¡°Entre las compa?¨ªas cotizadas, Merlin sigue siendo nuestra idea de inversi¨®n favorita por la dimensi¨®n y diversificaci¨®n de su cartera, la visibilidad de resultados y m¨¢rgenes y una rentabilidad por dividendo superior al 3,5%¡±, concluyen desde Bankinter.