Los reyes del ladrillo levantar¨¢n miles de casas en Espa?a

La crisis econ¨®mica ha puesto fin a la actividad de numerosas compa?¨ªas endeudadas con grandes bolsas de suelo devaluadas y en algunos casos, poco profesionales y carentes de transparencia. "En los a?os de la crisis no menos del 80% del sector promotor se qued¨® fuera de juego, desapareci¨®", se?ala Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. Seg¨²n el INE, el n¨²mero de promotoras (el listado incluye compa?¨ªas de servicios inmobiliarios) ha pasado a 106.000 en 2008 a 67.000 este a?o.

Pero la misma crisis tambi¨¦n ha dado a luz a un nuevo sector productivo, m¨¢s institucionalizado, que proclama haber aprendido de los errores de sus antecesoras. "El sector ha cambiado de una manera dr¨¢stica. El tama?o del mismo se ha visto reducido por la infinidad de empresas que entraron en concurso de acreedores o quiebra, produciendo la reconfiguraci¨®n desde hace dos a?os de un sector renovado", dice Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE).

En esta nueva industria quedan caras conocidas, como Realia, Quabit, Amenabar, Pryconsa, Ferrocarril, o ACR, entre otras. Algunas han seguido con la actividad residencial durante la crisis y otras acaban de reanudarla una vez saneadas. Pero el mercado ahora est¨¢ dominado por nuevas firmas. Son promotoras de nueva generaci¨®n, o m¨¢s bien, son gigantes inmobiliarios como Neinor Homes, V¨ªa C¨¦lere, Aelca, Aedas Homes o Kronos, ideados para subirse a la nueva ola del negocio residencial. Por delante tienen desaf¨ªos importantes como facilitar el acceso a la vivienda de los j¨®venes, reducir costes, la industrializaci¨®n del sector, poner en el centro al cliente para evitar los desmanes pasados, y mejorar la imagen del sector siendo intolerantes con toda forma de corrupci¨®n.

Al mando de estos gigantes est¨¢n los fondos de inversi¨®n extranjeros que han apostado por el mercado residencial espa?ol, en pleno ciclo alcista ¡ªlos visados de obra nueva cerraron 2016 con un repunte del 29%¡ª. Est¨¢n invirtiendo miles de millones de euros en la compra de grandes carteras de suelo a¨²n a bajos precios en enclaves estrat¨¦gicos y benefici¨¢ndose de unos costes de construcci¨®n ajustados, al menos de momento. Eso s¨ª, en la direcci¨®n de estas firmas han colocado a gestores con una amplia trayectoria en promotoras tradicionales, que conocen los errores del anterior ciclo, como Juan Antonio G¨®mez-Pintado (V¨ªa C¨¦lere) o David Mart¨ªnez (Aedas Homes), entre otros.

Las promotoras de nueva generaci¨®n est¨¢n haciendo m¨¦ritos para convertirse en referentes con la puesta en marcha de ambiciosos planes de inversi¨®n. Su objetivo, proclaman, es iniciar miles de viviendas en los pr¨®ximos a?os. "El sector est¨¢ en clara transformaci¨®n, en el sentido de que est¨¢ mas institucionalizado y m¨¢s industrializado", opina Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. "Queremos que se nos vea como una f¨¢brica de hogares", a?ade.

Las propias firmas hablan de alcanzar una velocidad de crucero de entre 3.000 y 4.000 casas anuales a tres a?os vista. Porque "los operadores que hay hoy son compa?¨ªas fuertes, con balances s¨®lidos y con capacidad para gestionar elevados vol¨²menes de producci¨®n", apunta Jos¨¦ Juan Mart¨ªn Montes, consejero delegado de Aelca. Entre las 50 principales promotoras y gestoras por volumen de viviendas comercializadas (con entregas a partir de 2018) "tienen unas 45.000 casas a desarrollar en los tres pr¨®ximos a?os", seg¨²n el Ra¨²l Templado, de Alimarket Construcci¨®n. Esta cifra es baja si se tiene en cuenta que diferentes patronales, como la APCE y la CEOE, calculan que Espa?a necesita 150.000 viviendas nuevas al a?o para tener un mercado residencial sano.

Aqu¨ª reside el inter¨¦s de los fondos internacionales por hacer negocio en un sector que, a pesar de la contracci¨®n ¡ªel n¨²mero de viviendas visadas no alcanza ni el 10% de las de 2007¡ª, "sigue teniendo un peso significativo: un 15% del PIB nacional. El sector construcci¨®n-inmobiliario es y ser¨¢ siempre un motor para la econom¨ªa espa?ola", dice Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Econom¨ªa, Finanzas y Contabilidad de ESADE. Un motor que adem¨¢s vuelve a crear empleo: en 2016 el ladrillo gener¨® 20.800 puestos, 57 nuevos trabajos al d¨ªa.

Capital extranjero

Atra¨ªdos por la bajada de precios tras el estallido de la burbuja, y ante las expectativas de recuperaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola, los fondos de inversi¨®n se acercan a partir de 2013 al sector inmobiliario buscando oportunidades. Las encuentran en el terciario (oficinas y activos comerciales, principalmente). Pero el incremento en la demanda provoca un alza en los precios, lo que hace que el terciario pierda atractivo. Es entonces cuando exploran nuevos mercados, y le llega el turno al residencial, "del que esperan retornos del capital del 15% anual", seg¨²n Echavarren.

El aterrizaje de los fondos extranjeros, como V?rde Partners, Lone Star o Castlelake, ha sido un soplo de aire fresco. "Han aportado visi¨®n estrat¨¦gica y la decisi¨®n de invertir cuando todav¨ªa est¨¢bamos en un ciclo bajista identificando las oportunidades y dando, cuando nadie lo hac¨ªa, credibilidad a un sector que era y es atractivo para invertir. Por otro lado, su forma de trabajar con una visi¨®n m¨¢s financiera ha introducido cambios estructurales y organizativos que antes no se ten¨ªan en cuenta", argumenta G¨®mez-Pintado. "Los fondos internacionales han estado supliendo parcialmente la falta de liquidez del sector bancario, bien a trav¨¦s de la capitalizaci¨®n de empresas, bien a trav¨¦s de aportaciones sobre proyectos concretos", a?ade Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE Espa?a.

El resultado es un sector en plena transformaci¨®n donde los movimientos se suceden sin descanso, as¨ª que resulta dif¨ªcil identificar qui¨¦n lidera el mercado. El Instituto de Coordenadas de Gobernanza y Econom¨ªa Aplicada, centro de estudio independiente, ha calculado que las 20 mayores promotoras del pa¨ªs desarrollar¨¢n 80.000 viviendas hasta 2020. Un ranking que encabezan Metrovacesa, Neinor Homes y Aedas Homes, aunque tambi¨¦n hay grupos familiares, locales y gestoras de cooperativas.

El instituto sit¨²a a la cabeza a Metrovacesa Suelo y Promoci¨®n, la parte de la antigua Metrovacesa que no entr¨® en la fusi¨®n con Merlin Properties, que ha recuperado su cetro gracias a la enorme reserva de suelo propiedad de sus accionistas, ¡ªSantander, BBVA y Popular¡ª, que aportaron el pasado julio 1.108 millones de euros en suelo hasta crear una cartera de seis millones de metros cuadrados para construir unas 40.000 viviendas. A punto de cumplir cien a?os en el negocio inmobiliario, la compa?¨ªa dirigida por Jorge P¨¦rez de Leza rompe el liderazgo de los grandes fondos internacionales que est¨¢n detr¨¢s de las principales compa?¨ªas. "Metrovacesa sufri¨® una reestructuraci¨®n importante, cuyo resultado es una compa?¨ªa con poco apalancamiento y un balance saneado y s¨®lido", indica P¨¦rez de Leza, consejero delegado de la firma.

Aunque en cartera de suelo Metrovacesa se lleva la palma, en actividad Neinor Homes saca pecho y lo hace con 64 promociones en marcha que suman 4.800 viviendas. "Vamos a hacer 10.700 casas en un horizonte de tres a cuatro a?os", dice Velayos. El fondo norteamericano Lone Star sigue siendo el principal accionista, aunque esta misma semana realizaba la primera desinversi¨®n, tras la OPV, con la venta del 27% de la promotora por 394 millones. Seg¨²n los expertos, Neinor Homes se ha convertido en el espejo en el que todas las dem¨¢s quieren mirarse. Porque el pasado abril el parqu¨¦ madrile?o era testigo de un hito in¨¦dito: el regreso a Bolsa de una promotora tras una d¨¦cada (en 2007 salt¨® Realia). Se estren¨® con una valoraci¨®n de 1.300 millones, con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta, cubierta por grandes inversores. Pero quiere m¨¢s. Cerr¨® el pasado agosto un acuerdo de financiaci¨®n con JP Morgan por 150 millones de euros para acelerar la compra de suelo.

Otra de las que est¨¢ apostando a lo grande es Aedas Homes, creada en febrero por el fondo estadounidense Castlelake. Gracias a su cartera de terrenos ¡ª1,5 millones de metros cuadrados, la mayor¨ªa listos para ser edificados¡ª, quiere convertirse en una de las principales promotoras del pa¨ªs. Y, de nuevo, al frente est¨¢ un viejo conocido del sector, David Mart¨ªnez que, con m¨¢s de 20 a?os de trayectoria ha liderado proyectos como los de Las Cuatro Torres de la Castellana o el desarrollo urban¨ªstico de Valdebebas (Madrid).

Estos gigantes tienen resuelto el problema de la financiaci¨®n, la patata caliente del viejo sector promotor. "La financiaci¨®n se desboc¨®; sal¨ªan promotores como setas, cualquiera pod¨ªa serlo con una combinaci¨®n de informaci¨®n privilegiada y financiaci¨®n", recuerda Echavarren. "En la d¨¦cada pasada el grueso de la financiaci¨®n de las promotoras era bancaria, complementada con fondos propios de origen nacional. Ahora el grueso son recursos propios aportados por fondos internacionales complementado con poca financiaci¨®n bancaria. Un caso particular es Metrovacesa con los bancos en su capital", resume Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de IESE Business School.

Recursos propios

"Los nuevos actores est¨¢n comprando suelo casi en su totalidad a pulm¨®n", indica Ram¨ªrez-Escudero. Porque "cuando uno apuesta su dinero no se crean burbujas", a?ade Velayos, que considera que ratios de deuda del 20% o 30% son aceptables. Adem¨¢s, el acceso al cr¨¦dito para la obra est¨¢ m¨¢s condicionado a los ritmos de venta. En definitiva, el pool bancario que financia la promoci¨®n ha cambiado radicalmente. "Si antes hab¨ªa m¨¢s de 50 entidades, ahora quedan seis y, adem¨¢s, los criterios de aprobaci¨®n de una operaci¨®n son m¨¢s exigentes. Ello favorece a los grandes operadores y creo que esta situaci¨®n se mantendr¨¢ as¨ª en el corto plazo", apunta P¨¦rez de Leza.

El agotamiento de la financiaci¨®n bancaria en la nueva era es lo que ha llevado a dos de las grandes promotoras, Aelca y V¨ªa C¨¦lere, a buscar respaldo financiero para seguir creciendo. Y lo han encontrado en el fondo estadounidense V?rde Partners, que en los ¨²ltimos meses ha potenciado su presencia en el residencial espa?ol, donde entr¨® en 2013. El fondo cerr¨® en febrero un acuerdo con Juan Antonio G¨®mez-Pintado para adquirir su inmobiliaria V¨ªa C¨¦lere por 90 millones de euros. El empresario volvi¨® a cerrar una venta corporativa en pleno ciclo alcista ya que, en 2007, traspas¨® su compa?¨ªa familiar Agofer al grupo constructor Sando por 220 millones. Antes de eso, el pasado verano, V?rde lleg¨® a un acuerdo con el grupo Avintia para comprarle su promotora Aelca por unos 50 millones de euros. Y, al tiempo, puso en marcha Dospuntos, que se acaba de fusionar con V¨ªa C¨¦lere creando una compa?¨ªa con m¨¢s de un mill¨®n de metros cuadrados.

Esta nueva V¨ªa C¨¦lere va a ser la siguiente en seguir los pasos de Neinor Homes en su salto a Bolsa, previsto para 2018. "El sector necesita volver a estar representado en el mercado de capitales", dice Velayos. Los expertos calculan que en el plazo de seis meses se estrenar¨¢n Aedas y V¨ªa C¨¦lere. "La motivaci¨®n de salir pronto es que la operaci¨®n de Neinor ha sido muy exitosa, tres de cada cuatro euros se han quedado con las ganas de invertir en una promotora", comenta Echavarren, de Irea, que recuerda que para el inversor institucional el sector promotor est¨¢ relacionado con la recuperaci¨®n econ¨®mica del pa¨ªs. M¨¢s rezagadas pero con las mismas miras est¨¢n Aelca y Metrovacesa. Y se prev¨¦ que entre ocho y diez compa?¨ªas m¨¢s salgan a Bolsa a corto plazo. En el mercado continuo les esperan hist¨®ricas que han reactivado, o est¨¢n en ello, la promoci¨®n, como Quabit o Realia.

Y es que las promotoras de nueva generaci¨®n no van a jugar solas esta partida. Lo har¨¢n con algunas firmas supervivientes de la d¨¦cada oscura. "Las empresas que han llegado hasta hoy bajo la misma denominaci¨®n lo han hecho porque han sabido adaptarse a los cambios del mercado y han logrado salir m¨¢s reforzadas", comenta el presidente de CBRE Espa?a. En el mercado actual existen "compa?¨ªas de tama?o medio, algunas asociadas a fondos extranjeros, y promotores peque?os de ¨¢mbito local que suelen tener un matiz m¨¢s familiar y que han sido capaces de salir de la crisis capitalizados", explica Paloma Puente, directora comercial y de desarrollo de negocio de Financiaci¨®n Real Estate de BBVA. Porque, a diferencia de lo que ocurre en otros pa¨ªses europeos, en Espa?a el sector sigue muy atomizado. "Sumando los grandes operadores, no llegamos ni a copar m¨¢s del 10% del mercado", cuenta David Mart¨ªnez. Aunque, "est¨¢ convergiendo cada vez m¨¢s a los est¨¢ndares de otros pa¨ªses europeos, donde las empresas cotizadas suponen entre el 30% y el 50% del mercado", valora optimista el presidente de la APCE.

Para llegar a ese punto de madurez el sector tendr¨¢ que tener cuidado de no volver a tropezar. De momento, el inicio de promociones sin criterio ni estudios previos de demanda ya no se estila. "Las promotoras, m¨¢s profesionalizadas analizan al detalle el mercado, no como antes que se levantaban viviendas en cualquier zona y luego se buscaban compradores", se?ala Ra¨²l Templado, de Alimarket Construcci¨®n. Las promociones solo comienzan cuando un porcentaje importante de las viviendas est¨¢n vendidas, cuando se ha obtenido la licencia de obras y est¨¢ concedido el cr¨¦dito promotor. "El an¨¢lisis de rentabilidad es m¨¢s exhaustivo y hay m¨¢s filtros a la hora de decidir si lanzar un nueva promoci¨®n en t¨¦rminos de financiaci¨®n y preventas", seg¨²n el profesor Su¨¢rez. Unas cautelas que en la anterior etapa no siempre se tuvieron en cuenta y que ayudan a proteger al cliente.

"El comprador puede estar seguro de que el proyecto se finalizar¨¢ y las viviendas ser¨¢n entregadas. Todas las cantidades pagadas a cuenta ser¨¢n avaladas por la empresa", se?ala el consejero delegado de Aedas Homes.

Sobre el papel esto evitar¨¢ que el sector inmobiliario vuelva a ser el principal motivo de las denuncias de los consumidores, como ocurri¨® en los a?os del boom. Las promotoras del nuevo ciclo insisten en que el centro de su negocio es el cliente y que sus productos deben adaptarse a las necesidades de ese nuevo demandante. Frente al aprovechamiento de cada metro cuadrado, quieren prestar atenci¨®n a otras cuestiones, como la ac¨²stica o la iluminaci¨®n. "La tendencia es desarrollar viviendas con espacios m¨¢s amplios, incluso en las zonas comunes, m¨¢s sostenibles, con sellos de eficiencia, m¨¢s tecnol¨®gicos, con mano de obra m¨¢s cualificada y mejor control de la calidad de los materiales", a?ade David Mart¨ªnez. Las compa?¨ªas tambi¨¦n dicen ofrecer mejor atenci¨®n al cliente, cuidar m¨¢s el producto, pensar m¨¢s en la sostenibilidad, practicar la venta consultiva e incorporar la digitalizaci¨®n. Un ejemplo del cambio es Neinor Homes, con cuatro certificados Aenor en calidad, medioambiente, innovaci¨®n y seguridad.

A¨²n as¨ª, queda trabajo por hacer y muchos retos a¨²n por superar. Entre ellos el de ser un sector m¨¢s industrializado "alcanzando una mayor eficiencia en el proceso productivo, reduciendo plazos de entrega, y generando econom¨ªas de escala en la producci¨®n", apuesta Ram¨ªrez Escudero, de CBRE. Tambi¨¦n debe mejorar su imagen y generar de nuevo confianza en el comprador. Pero el desaf¨ªo m¨¢s dif¨ªcil al que se enfrenta es el de la accesibilidad a la vivienda, sobre todo de los j¨®venes que buscan independizarse, y adecuar los precios a su capacidad adquisitiva. Seg¨²n el sector, la forma de abaratar costes pasa tambi¨¦n por no soportar una carga fiscal tan grande, ya que el 25% del precio de una vivienda son impuestos que van a las arcas de las tres Administraciones, cuando en otros pa¨ªses europeos es del 16%.

Y una inc¨®gnita: qu¨¦ va a pasar a medio plazo cuando este fondos consigan recuperar las inversiones realizadas. "En la medida en que el mercado inmobiliario espa?ol consolide su recuperaci¨®n, el inter¨¦s inversor se reduzca e incluso deshagan posiciones en el mercado inmobiliario espa?ol", cree Amaro, de ESADE.