No hay vivienda portuguesa para tanta demanda

Los erasmus que llegan este curso a Oporto se encuentran con una desagradable sorpresa, el precio de la habitaci¨®n les ha subido un 40%. Son v¨ªctimas del boom inmobiliario que vive Lisboa y que por primera vez se extiende a todo Portugal. Si en Europa la subida media del sector es del 4,5%, en Portugal alcanz¨® el 8% en el ¨²ltimo trimestre.

El encarecimiento de la vivienda desde 2013 ha dejado de ser un fen¨®meno exclusivo de Lisboa, la ciudad europea de moda, y se va extendiendo por el pa¨ªs como una mancha de aceite que a unos preocupa y a otros no. Mientras los organismos internacionales comienzan a levantar la ceja, el sector inmobiliario se?ala que, con excepci¨®n de Lisboa y Oporto, la revalorizaci¨®n residencial sigue por debajo de los tiempos de la precrisis.

Son cuatro a?os de encarecimientos continuos, aunque nunca con tanta agresividad como ese 8% entre abril y junio, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica. ¡°El ojo del hurac¨¢n est¨¢ en Lisboa¡±, explica Ricardo Guimar?es, director de Confidencial Inmobiliario (CI); ¡°pero sus coletazos por primera se empiezan a sentir en el resto del pa¨ªs¡±.

Excepto 15, los precios han subido en los 278 municipios del Portugal continental. Solo hay que echar la mirada dos a?os atr¨¢s para ver lo contrario: los precios ca¨ªan en 236 municipios respecto al a?o anterior, seg¨²n datos de CI.

¡°La revalorizaci¨®n de los inmuebles en Lisboa es del 24,3% este a?o, en la vecina Oeiras un 13,6%, en Cascais el 18,3%, en la capital del Algarve, Faro, el 26,7%, pero¡±, advierte el director de CI, ¡°con la excepci¨®n de Lisboa, los precios en el resto del pa¨ªs no han alcanzado los niveles de pre-crisis¡±.

A diferencia de otros pa¨ªses, el crecimiento que vive el sector en Portugal no es por la construcci¨®n sino por la rehabilitaci¨®n. Solo el 14% de las casas vendidas este a?o son nuevas, y a¨²n as¨ª es un r¨¦cord desde 2013. Este a?o se vender¨¢n en total 280.000 casas, frente a las 178.850 de 2013. ¡°Pero el mercado no va a volver a registrar el n¨²mero de transacciones de la d¨¦cada anterior porque el stoc inmobiliario es inferior al pasado y porque el sector financiero es mucho m¨¢s conservador en la concesi¨®n de cr¨¦ditos¡±, explica Lu¨ªs Lima, presidente de APEMIP, la asociaci¨®n nacional de los agentes inmobiliarios.

El sector bancario, que sigue digiriendo los estragos del Esp¨ªrito Santo, Novo Banco y Caixa Geral, a¨²n no se aventura a dar cr¨¦dito empresarial pero s¨ª ha abierto la mano al hipotecario, que se ha quintuplicado en tres a?os.

Ninguna de las agencias inmobiliarias ven en el actual dinamismo una burbuja, al menos no como la de los a?os 2000, fundamentalmente porque no se repite el cr¨¦dito f¨¢cil de entonces. La mayor¨ªa de las compras en Lisboa (la mitad del mercado nacional) es con dinero al contado y de extranjeros que llegan por oleadas, primero fueron chinos y brasile?os, despu¨¦s los franceses, luego los escandinavos y ¨²ltimamente los turcos. Portugal se ha convertido en un pa¨ªs-refugio. ¡°No hay burbuja porque el mercado nacional no presenta una din¨¢mica irracional de precios; el riesgo puede ser para la inversi¨®n, pero no para la residencia¡±, dice Guimar?es.

Opini¨®n diferente tienen los propietarios. ¡°Estamos en una burbuja¡±, zanja Lu¨ªs Menezes Leit?o, ¡°solo los intermediarios lo niegan; otra cosa es que vaya a reventar¡±. El presidente de la Asociaci¨®n Lisboeta de Propietarios (ALP) se?ala las causas de la burbuja: el nuevo impuesto sobre el patrimonio, la pr¨®rroga en la congelaci¨®n de alquileres, la concesi¨®n de visas gold por comprar pisos de medio mill¨®n de euros, el turismo y las ventajas para los jubilados extranjeros. ¡°Si se mantienen esos ¨²ltimos incentivos, no es previsible que reviente la burbuja en uno o dos a?os. En cualquier caso, el gran perjudicado es el mercado del alquiler. Con el aumento de impuestos y congelaci¨®n de alquileres, el propietario prefiere vender¡±.

¡°No es burbuja, son burbujillas¡±, dice Lima. ¡°En el centro de Lisboa, Porto y el Algarve, los precios est¨¢n por encima de mercado por falta de oferta, eso va a provocar un aumento del metro cuadrado en zonas donde de sus alrededores; pero ya en el pasado conseguimos sobrevivir a la desvalorizaci¨®n de los activos y sobreviviremos a una eventual especulaci¨®n de precios¡±.

La consultora PHMS prev¨¦ que hasta 2022, los precios suban anualmente un 5% de media a nivel nacional. ¡°La escasez de la oferta para compra y para el alquiler es uno de los principales factores para el aumento de los precios¡±, seg¨²n Portuguese Housing Market Survey.