Viviendas a bajo coste con buena rentabilidad

Un vistazo al volumen de inversi¨®n que acumula el sector inmobiliario espa?ol da una ligera idea de que las cosas no marchan nada mal. Hasta septiembre, antes de que tuviera lugar la consulta ilegal en Catalu?a, la inversi¨®n residencial acumulaba un volumen de 1.188 millones, frente a los 802 millones del pasado a?o, seg¨²n la consultora JLL. Adem¨¢s de socimis, grandes inversores o sociedades patrimonialistas, los particulares con algunos euros en el banco que ya no dan juego se est¨¢n dejando seducir por las nuevas oportunidades que ofrece el ladrillo. Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es la operaci¨®n m¨¢s habitual, pero no es la ¨²nica.

Otras dos modalidades se han reactivado tras la crisis y est¨¢n ganando peso: la adquisici¨®n de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado, alternativas con una fuerte tradici¨®n en otros pa¨ªses europeos, como Francia. "Los bancos no ofrecen rentabilidad, muchos inversores desconf¨ªan de productos bancarios y financieros como consecuencia de la ¨²ltima crisis e invertir en un inmueble lo consideran m¨¢s seguro", se?ala Eduardo Molet, consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI). "Es un tipo de inversi¨®n inmobiliaria que al ser a largo plazo no est¨¢ sujeta a las fluctuaciones del mercado puntuales de un determinado ciclo", apostilla Carlos A. Mart¨ªnez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, firma con m¨¢s de 20 a?os en la gesti¨®n de estos productos.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios de compraventa m¨¢s bajos, sabe que se embarca en una operaci¨®n a largo plazo. Se trata de inversiones a 12 o 15 a?os vista, aunque var¨ªa seg¨²n la edad del vendedor.

Pero hay diferencias entre estos dos tipos de inversiones. La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento. Es decir, la compra no le proporciona al inversor la posesi¨®n de la casa. Esta opci¨®n vuelve a ganar adeptos: "En el ¨²ltimo a?o, en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad", dice Molet. "Ya hemos superado el medio centenar en los ¨²ltimos meses, cuando en a?os anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las contemplaba", a?ade.

Para el inversor el negocio est¨¢ en la compra de una vivienda por debajo del precio de mercado. El coste final depende de la edad del usufructuario pero puede ser "desde un 40% hasta un 90%", asegura Molet. Si tiene 70 a?os el precio ser¨¢ m¨¢s bajo que si cumple 85 a?os. Una rebaja que le permite acceder a pisos que de otra manera ser¨ªa imposible. Por ejemplo, se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 euros que en circunstancias normales costar¨ªa un mill¨®n. O en el caso de Madrid, un piso en la calle Serrano de entre 400.000 y 500.000 euros que en el mercado tambi¨¦n superar¨ªa el mill¨®n. Pero, en general las propiedades muy caras no son las m¨¢s atractivas para los inversores, que prefieren precios m¨¢s moderados. La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en grandes ciudades o poblaciones de m¨¢s de 100.000 habitantes. En el caso de REI, el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

En muchas ocasiones, el comprador paga en met¨¢lico y al contado, ya que las entidades no dan hipotecas sobre una nuda propiedad. Pero no siempre es as¨ª. Es posible abonar rentas mensuales vitalicias, algo as¨ª como financiarse sin un banco. Adem¨¢s, el inversor tiene que asumir todos los gastos, incluido el impuesto de plusval¨ªa municipal, el IBI, las derramas extraordinarias y el seguro de la casa. Y en el 90% de los casos tendr¨¢ que hacer obra en la vivienda una vez obtenga la posesi¨®n de la misma. La persona mayor solo tiene que pagar la cuota ordinaria de la comunidad y los suministros. De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales est¨¢n garantizados mediante condici¨®n resolutoria, por lo que si el comprador impaga las rentas perder¨ªa la propiedad.

Al final, la f¨®rmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos a?os (algo m¨¢s de una d¨¦cada), en los que se presupone que el activo se habr¨¢ revalorizado. Y tambi¨¦n una golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8%, se?ala Mart¨ªnez Cerezo. Detr¨¢s de estas transacciones hay un inversor nacional de entre 45 y 55 a?os. "Son personas de mediana edad que buscan seguridad y no les importa que el recorrido de esa inversi¨®n sea largo. No son en ning¨²n caso para compradores finalistas, es decir, no son una manera de comprar una casa para vivir, porque pueden pasar muchos a?os hasta que dispongas de la propiedad", explica el presidente de Grupo Retiro, en cuya cartera van rotando entre 30 y 40 inmuebles.

Inquilino de por vida

La otra alternativa es la compraventa con alquiler. "El inversor adquiere el pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de arrendamiento, que se eleva a p¨²blico para su inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad; permanecer¨¢ como inquilino con car¨¢cter vitalicio o por el plazo que haya querido fijar", argumentan en Retiro. La persona mayor est¨¢ asegurada. "Son contratos de larga duraci¨®n, que pueden tener car¨¢cter vitalicio, que al inscribirlos en el Registro de la Propiedad queda garantizado su cumplimiento frente a terceros que pudieran tener un derecho sobre esa propiedad en el futuro", explica Mart¨ªnez Cerezo. Si al propietario le embargaran esa casa, el nuevo due?o tampoco podr¨ªa expulsar al inquilino. Ahora bien, la persona mayor s¨ª puede desistir del contrato en cualquier momento, por lo que el inversor no tiene garantizada su permanencia, aunque no suele ser lo habitual.

Quien se decante por esta f¨®rmula va a beneficiarse de una casa con un descuento sobre el precio de mercado del 15% o 20% y de una rentabilidad bruta anual que se sit¨²a entre el 5% y el 6,5%. Hay otra ventaja. "Contar con un inquilino, el que ha sido hasta ahora su propietario, que cuida con esmero la que ha sido su casa de toda la vida y que es de larga duraci¨®n, que te va a dar la estabilidad de no tener permanentes cambios de inquilino o periodos con la casa vac¨ªa", indican en Retiro.

En este caso, el pago de gastos de compraventa se reparte entre comprador y vendedor: el primero se hace cargo del notario, el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales, IBI, cuotas ordinarias y extraordinarias y seguro de la vivienda. El vendedor pagar¨¢ la plusval¨ªa municipal, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.