La covivienda recala en la ciudad

En los pr¨®ximos dos meses empiezan en Madrid las obras de la primera promoci¨®n construida bajo el modelo de derecho de uso. Ser¨¢ en 2019 cuando podr¨¢n mudarse los usuarios de las 17 viviendas de la cooperativa Entrepatios, en el barrio de Usera. Pagar¨¢n por usar los pisos y los espacios comunes, pero nunca ser¨¢n sus propietarios y tampoco sus inquilinos. No podr¨¢n venderlos ni alquilarlos y cualquier decisi¨®n deber¨¢ pasar por el filtro de la cooperativa, la verdadera propietaria de las viviendas, que cede el derecho de uso de manera ilimitada a sus socios. ¡°Permite garantizar la sostenibilidad del proyecto, ya que si fuese en propiedad privada cada persona podr¨ªa vender su piso a los pocos a?os al mejor postor y la comunidad desaparecer¨ªa¡±, indica Leo Bensad¨®n, socio de Cohousing Verde, empresa que gestiona el proyecto.

Adem¨¢s, la superficie de los pisos ¡ªentre 60 y 80 metros cuadrados¡ª se reduce en favor de las ¨¢reas comunes (comedor, patio interior, local de juegos y cubierta), que suman entre 200 y 300 metros, el doble que una promoci¨®n al uso. Para adquirir este derecho de uso, cada socio tiene que hacer una aportaci¨®n inicial y luego pagar una cantidad mensual (cuota de uso, no retribuible). En el caso de Entrepatios, cada familia ha desembolsado 40.000 euros de media para la compra del suelo y la cuota ser¨¢ de entre 600 y 650 euros al mes. Este ¨²ltimo importe se fija en funci¨®n del pr¨¦stamo que la cooperativa pide al banco de forma colectiva para llevar a cabo las obras. Si un socio deja el proyecto se le devolver¨¢ la aportaci¨®n (los 40.000 euros). Si muere, sus herederos pueden ejercer el derecho de uso sobre el piso (siempre que la cooperativa de el visto bueno) o recibir ese dinero, explica Rogelio Ruiz, de eCohousing Equipo Bloque Arquitectos.

Los socios pagan por usar los pisos pero nunca ser¨¢n sus propietarios y tampoco sus inquilinos

Cooperativa de viviendas en derecho de uso, covivienda, cohousing o comunidad participativa, autogestionada y en autopromoci¨®n. Hay distintas formas de llamar a este modelo que lleva a?os coqueteando con el mercado espa?ol. Los primeros proyectos llegaron a Espa?a hace m¨¢s de una d¨¦cada y estaban centrados en personas de edad avanzada. ¡°En funcionamiento hay unos ocho casos de mayores¡±, recalcan en eCohousing, que particip¨® en uno de los proyectos m¨¢s conocidos en Espa?a, el Centro Social de Convivencia para Mayores de la cooperativa Trabensol, en Torremocha de Jarama (Madrid). ¡°Tenemos detectados unos 40 grupos que est¨¢n en alguna fase de su desarrollo, m¨¢s de la mitad centrados exclusivamente en el perfil senior¡±, dice Bensad¨®n.

Pero esta forma de edificar m¨¢s social y cooperativa, m¨¢s ecol¨®gica (suelen tener menor consumo energ¨¦tico) y econ¨®mica (se ahorran un 15% al no haber promotor) quiere abrir el concepto a proyectos intergeneracionales y, adem¨¢s, hacerlo en las grandes ciudades, algo que hasta ahora parec¨ªa una utop¨ªa. En el caso de Entrepatios, convivir¨¢n socios sexagenarios con otros que no llegan al a?o de vida, aunque el perfil mayoritario ser¨¢ el de una pareja de unos 40 a?os con uno o dos hijos. ¡°Las cooperativas intergeneracionales se abren paso en este mercado especulativo de la vivienda que no garantiza dar respuesta a las realidades de la demanda colectiva¡±, dicen en la cooperativa Sostre C¨ªvic. ¡°Cada vez m¨¢s colectivos se dan cuenta de que la oferta actual no responde a sus necesidades y que con el modelo individualista es muy dif¨ªcil responder a los retos sociales, medioambientales y econ¨®micos que se nos plantean¡±, a?ade Rogelio Ruiz.

En Barcelona, donde el ayuntamiento ha cedido terrenos, se construyen ya dos promociones

Pero el camino de este modelo no va a ser liviano. El acceso al suelo es uno de los grandes retos para el desarrollo de estos proyectos y puede dar al traste con su objetivo de ser soluciones para rentas bajas y medias ¡ªse encarece mucho sin cesiones de terrenos o inmuebles de la Administraci¨®n¡ª. ¡°Los precios de los solares son muy caros y hacen pr¨¢cticamente imposible la viabilidad del proyecto en ciudades con mucha demanda y presi¨®n urban¨ªstica, como Barcelona¡±, afirman en Sostre C¨ªvic. ¡°En Dinamarca, m¨¢s del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad porque existe una cesi¨®n de suelo p¨²blico, pero en Espa?a el suelo supone m¨¢s del 50% del coste de todo el proyecto¡±. Las pocas viviendas que se han construido, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, est¨¢n en pueblos, donde el precio del suelo es mucho menor¡±, analiza Bensad¨®n.

Retos que hay que salvar

Que una entidad financie la compra de los terrenos es una utop¨ªa por el momento. Y financiar la construcci¨®n tampoco est¨¢ en los planes de las entidades tradicionales. Estas comunidades suelen recurrir a la banca ¨¦tica. En el caso de Entrepatios se financia conjuntamente por Fiare y Triodos. Motivos por los que algunos no ven que el modelo sea una ¡°alternativa habitacional generalizable¡±, opina Sergio Nasarre, director de la C¨¢tedra de Vivienda de la URV. ¡°Tener que desembolsar 40.000 euros no es una f¨®rmula para gente con pocos recursos, no soluciona la tenencia a personas vulnerables y, adem¨¢s, hay que encontrar quien quiera entrar es ese esquema de compartir m¨¢s de lo habitual y no poder vender la vivienda¡±, dice. Este es otro reto: ¡°Formar un grupo cohesionado que trabaje en una direcci¨®n com¨²n no es sencillo. Los grupos se deshacen m¨¢s que por no ponerse de acuerdo en las cuestiones b¨¢sicas, por cansancio cuando no se perciben avances¡±, indican en eCohousing.

Aun as¨ª, el modelo se deja ver t¨ªmidamente en Espa?a, sobre todo en Barcelona donde el ayuntamiento ya ha cedido siete solares en derecho de superficie por un periodo de 75 a?os. Uno de los proyectos m¨¢s conocidos es el de la cooperativa La Borda, que levanta un edificio de viviendas en Can Batll¨®. Tambi¨¦n Sostre C¨ªvic act¨²a como paraguas de Princesa (rehabilitaci¨®n de un edificio municipal), Cases dels Mestres (en dise?o), Espronceda y Roquetas (en dise?o participativo). Es el turno de Madrid, donde el segundo grupo de Entrepatios ya busca suelo en la zona de Vallecas.