Inquilinos atrapados en alquileres prohibitivos

Los propietarios de viviendas cuyos contratos de alquiler acaban este a?o se est¨¢n llevando una grata sorpresa, sobre todo los de Madrid y Barcelona. El mercado del alquiler est¨¢ disparado y disparatado, as¨ª que por fin tienen manga ancha para subir las rentas a sus inquilinos.

Tambi¨¦n una sorpresa, aunque m¨¢s desagradable, se han llevado muchos inquilinos con la actualizaci¨®n de sus alquileres. A unos les piden 100 euros m¨¢s y a otros 400 euros. Todo depende del a?o en el que se firm¨® el contrato. Para quienes arrendaron entre 2010 y 2014, los peores momentos de la crisis, las subidas son importantes.

Los precios que han estado pagando en los ¨²ltimos a?os son cosa del pasado. O prescinden de metros cuadrados o cambian de localizaci¨®n. El caos est¨¢ servido. "Nadie pod¨ªa prever que la demanda iba a ser tan fuerte y que los precios iban a subir tanto", se?ala Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. El a?o 2017 cerr¨® con la mayor subida en 11 a?os, un 8,9% de media, seg¨²n el portal. Y aunque en las dos grandes ciudades los precios empiezan a tocar techo, no es un alivio para estos inquilinos.

Se abre la veda

En los primeros seis meses de 2018 caducar¨¢n los ¨²ltimos contratos que se firmaron antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada el 5 de junio de 2013, que buscaba flexibilizar la duraci¨®n de los contratos, pasando de un m¨ªnimo de cinco a?os a tres, y reduciendo la pr¨®rroga de tres a uno. El objetivo era evitar la rigidez del mercado y que los particulares alquilaran sus pisos vac¨ªos. "Los contratos firmados desde enero hasta mayo de 2013 cumplen cinco a?os, por lo que los arrendadores est¨¢n mandando burofaxes anunciando que no quieren someterse a la pr¨®rroga de tres a?os y que si el inquilino quiere quedarse tiene que firmar un nuevo contrato con mayor renta", indica Eduardo Fern¨¢ndez-F¨ªgares, abogado y responsable de la web jur¨ªdica Abogados Para Todos.

Aunque no son los ¨²nicos. Tambi¨¦n est¨¢n finalizando los contratos sometidos a la nueva LAU firmados en 2015. Es el caso de Guadalupe L¨®pez, que durante tres a?os ha pagado 825 euros por un piso de dos dormitorios en Las Tablas (Madrid). Tiene tres d¨ªas para decidir si acepta la nueva renta de 1.025 euros o abandonar la casa. "Imposible asumir esa subida para una ¨²nica persona", razona.

Los inquilinos que llevan un lustro pagando la misma renta se est¨¢n encontrando "con unos precios que han estado hibernados y que se renovar¨¢n en una situaci¨®n totalmente distinta", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Y tan distinta. Desde 2013 hasta hoy los precios del alquiler han subido un 38% de media en Espa?a. En Madrid el alza ha sido del 39% y en Barcelona de un 50%. Por un piso de 70 metros cuadrados en Barcelona se ped¨ªan 833 euros en 2013 y 784 euros en Madrid. Ahora, por el primero se exigen 1.225 euros y por el segundo 1.085 euros, seg¨²n el portal Idealista. Los distritos madrile?os en los que m¨¢s ha subido el alquiler son los de Centro, donde se piden 395 euros m¨¢s que en diciembre de 2013, seguido por Salamanca (363 euros m¨¢s) y Retiro (308 euros m¨¢s). En Villa de Vallecas, en cambio, ha subido 79 euros m¨¢s.

En Barcelona la mayor diferencia se da en Sant Mart¨ª (597 euros m¨¢s), Eixample (410 euros m¨¢s) y Sants Montj¨¹ic (385 euros m¨¢s). En Nou Barris la renta media para una vivienda de 70 metros se ha incrementado en 234 euros. "En 2013 mucha gente se fue al centro de la ciudad pero hay mundo m¨¢s all¨¢, por ejemplo fuera de la M-30 de Madrid", insiste Encinar. En los barrios de las afueras se pueden encontrar precios por debajo de los mil euros, aunque el efecto contagio ha comenzado. "Las subidas ya empiezan a trasladarse al extrarradio de Madrid y Barcelona", seg¨²n Toribio.

As¨ª pues, para hacer efectivo el incremento de renta el casero debe "enviar la comunicaci¨®n de terminaci¨®n del alquiler y luego negociar los nuevos t¨¦rminos. Si no se hace de este modo, el arrendador puede verse con que el contrato se prorroga en los mismos t¨¦rminos sin que haya podido subir la renta", explica el abogado Pelayo de Salvador, socio fundador de deSalvador Real Estate Lawyers. Aunque, en la pr¨¢ctica, la mayor¨ªa hace un simple cambio de renta sin siquiera firmar un documento, algo totalmente v¨¢lido pero que "debo desaconsejar por completo", dice.

Al inquilino le queda aceptar la subida, marcharse, compartir el piso o tratar de negociar con el propietario. Hay que tener en cuenta que tambi¨¦n son muchos los que prefieren conservar a un buen pagador que ganar unos euros de m¨¢s. Otra opci¨®n es la de recurrir a las bolsas de alquiler municipales. El programa Alma, de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, gestiona viviendas de alquiler entre particulares. Propone al propietario una renta que suele estar entre un 8% y un 15% por debajo del precio de mercado y compensa esta reducci¨®n de ingresos con los servicios y garant¨ªas que ofrece de forma gratuita. La EMVS no acepta viviendas cuyos alquileres superen los 1.200 euros al mes.

Crecen los desahucios

Lamentablemente algunos no pueden hacer frente al pago."El precio del alquiler en las grandes ciudades ha experimentado subidas enormes y los salarios dan para lo que dan. Esta hiperinflaci¨®n provoca que se multipliquen la situaciones de riesgo de impago para inquilinos, contrariamente a los hipotecados, donde las cuotas han bajado", dicen en la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), que recalca que el plazo de tres a?os de los contratos no ayuda a la estabilidad.

La consecuencia es que cada vez son m¨¢s los desahucios por impagos del alquiler. Crecieron un 4,2% en el tercer trimestre de 2017 hasta representar el 60,2% del total, seg¨²n el CGPJ. Mientras, los lanzamientos por impago de la hipoteca bajaron un 18,7%. "El mercado del alquiler ha crecido mucho en los ¨²ltimos a?os, derivado de la crisis y de la dificultad de adquirir viviendas en propiedad. Y es l¨®gico que crezca tambi¨¦n el n¨²mero de desahucios. Lo m¨¢s habitual es que sean personas con trabajos inestables y precarios a los que se les complican las cosas (pierden el trabajo, ingresan menos...)", dice Fern¨¢ndez-F¨ªgares. De hecho, seg¨²n el Banco de Espa?a, en 2001 viv¨ªan de alquiler el 9,6% de los hogares espa?oles, y en 2016 eran el 16,3%. En las grandes ciudades el porcentaje es superior.