El mercado inmobiliario y las burbujas a pares

En los ¨²ltimos tiempos parece que se ha vuelto a despertar el fantasma de la burbuja inmobiliaria. Pero aunque muchos indicadores del mercado inmobiliario crecen con rapidez todav¨ªa se encuentran, en t¨¦rminos absolutos, muy por debajo de los valores alcanzados en el pico de la burbuja (transacciones, viviendas iniciadas, aportaci¨®n del sector de la construcci¨®n al PIB, cr¨¦dito hipotecario, etc). Los ¨²ltimos datos disponibles indican que el precio de la vivienda crece al 6,7%, aunque en algunas ciudades alcanza los dos d¨ªgitos. No obstante todav¨ªa est¨¢ un 26% por debajo del m¨¢ximo de 2007, situ¨¢ndose al nivel de junio de 2004. Ciertamente esto no es suficiente para justificar la ausencia de una burbuja en formaci¨®n, o quiz¨¢s de dimensi¨®n menor a la alcanzada en 2007.

El mejor indicador de la ausencia de burbuja es precisamente otra ¡°burbuja inmobiliaria¡± de la que se habla mucho recientemente: la mal llamada ¡°burbuja del alquiler¡±. Desde el punto de vista econ¨®mico no tiene sentido hablar de burbujas en la rentabilidad de un activo, en este caso la vivienda. De hecho uno de los indicadores m¨¢s claros de la burbuja del pasado, adem¨¢s del espectacular crecimiento del cr¨¦dito, era precisamente la baja rentabilidad del alquiler. En el peor momento lleg¨® a estar por debajo del 2%. ?Por qu¨¦ alguien querr¨ªa pagar un precio astron¨®mico por viviendas con una rentabilidad tan baja comparada con otros activos en ese momento? La ¨²nica explicaci¨®n era la expectativa de que los precios siguieran subiendo sin l¨ªmite, y se realizaran ganancias de capital en la venta. ?Por qu¨¦ comprar en lugar de alquilar, y poner el dinero en el banco al 5%? Pues por el temor a que los precios siguieran subiendo y no poder comprar en el futuro.

Al final son estas expectativas irreales sobre el crecimiento futuro de los precios las que alimentan las burbujas en presencia de cr¨¦dito abundante. En estos momentos, con rentabilidades del 5-6%, los precios de la vivienda est¨¢n bien justificados por los alquileres. Y la concesi¨®n de nuevo cr¨¦dito hipotecario se ajusta a est¨¢ndares conservadores de control de riesgos. Desde la perspectiva del cr¨¦dito, la reducci¨®n de la deuda hipotecaria de las familias ha sido sustancial y en la actualidad, a pesar del r¨¢pido crecimiento de las nuevas hipotecas para adquisici¨®n de vivienda, el stock de cr¨¦dito hipotecario sigue cayendo. Habr¨¢ que estar atentos pero, por ahora, no hay burbujas en el horizonte inmobiliario.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es Catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la UPF