La moda de convertir un local en vivienda regresa a las calles

El cambio de uso de locales comerciales a pie de calle en viviendas vuelve al punto de mira. Esta pr¨¢ctica, muy habitual durante los a?os del boom inmobiliario, est¨¢ regresando al mercado y varios son los factores que explican su renacer. Por un lado, los precios de la vivienda no dejan de subir (en 2017 se encarecieron un 7,6%, seg¨²n los registradores) y la compra de este tipo de inmuebles resulta m¨¢s barata. Por otro, proliferan los locales que quedan vac¨ªos debido al auge del comercio electr¨®nico. Sin olvidar el voraz apetito de los inversores por conseguir altas rentabilidades en el ladrillo.

Las agencias inmobiliarias dan cuenta del renovado inter¨¦s por este tipo de inmuebles con un pasado distinto. "Actualmente tenemos en cartera locales y oficinas transformados en viviendas que han salido al mercado por la baja oferta de casas nuevas en determinadas zonas o por ser una alternativa m¨¢s econ¨®mica", explica Francis Fern¨¢ndez, director general de Comprarcasa. "Tenemos varias viviendas de este tipo para poner en el mercado, pero se encuentran en proceso de obtenci¨®n de licencias y hasta que no tenemos todo legalizado no sacamos el producto", relata Manuel Jim¨¦nez, broker de Re/Max Ability.

A este nuevo inter¨¦s ayuda el hecho de que en las ciudades cada vez hay m¨¢s locales y talleres vac¨ªos que han perdido el sentido comercial con la consiguiente devaluaci¨®n. "En la actualidad existe un notable incremento en la gesti¨®n de este tipo de expedientes. Es habitual que el promotor de estas actuaciones busque locales en zonas de la ciudad que, por su localizaci¨®n, tienen una escasa visibilidad desde un punto de vista comercial, por lo que su precio de venta como local suele ser m¨¢s ajustado, para proponer el cambio de uso de local a vivienda", se?ala Daniel Uceda, director del Departamento de Certificados de Aparejadores Madrid.

El precio de compra de un local es hasta un 50% m¨¢s barato que el de una vivienda, un descuento que est¨¢ atrayendo a particulares e inversores. Estos ¨²ltimos han visto claro el negocio. "Son los inversores quienes demandan este tipo de inmueble, pues cambian su uso a vivienda, lo ponen en alquiler y en menos de una semana les est¨¢ produciendo ingresos con una rentabilidad que puede estar alrededor del 7%", indica Jos¨¦ Luis Benayas, gerente de Look & Find Pac¨ªfico.

Otros han visto claro que el negocio est¨¢ en las viviendas tur¨ªsticas. "Un perfil que demanda este tipo de proyectos son los propietarios de esos locales u oficinas que quieren legalizarlos, destinarlos a viviendas tur¨ªsticas y aprovechar la rentabilidad", a?ade Javier de la Cruz, consultor en DmasC Arquitectos.

Pero estos espacios con origen comercial son m¨¢s que un negocio. Para muchos particulares son el ¨²nico camino para acceder a una casa. "Son familias j¨®venes que no quieren renunciar a vivir en la ciudad y profesionales que pueden compaginar en el mismo espacio los dos usos, la vivienda y el despacho profesional. Tambi¨¦n personas de avanzada edad que prefieren vivir en planta de calle", detalla Francis Fern¨¢ndez.

Algunos osados se lanzan a hacer la reconversi¨®n a su gusto. En este caso, al coste del local hay que a?adir la redacci¨®n del proyecto t¨¦cnico y direcci¨®n de obra, las tasas, licencias y la ejecuci¨®n de las obras. "Son entre 400 y 1.000 euros por metro cuadrado seg¨²n el nivel de intervenci¨®n y las calidades de los materiales", comenta Daniel Uceda.

Pero son muchos m¨¢s los que prefieren evitar el engorroso y complejo tr¨¢mite de cambiar el uso. El descuento para los que compran la vivienda ya legalizada es menor, aunque siguen ahorrando unos miles de euros. "El precio medio es entre un 20% y un 30% inferior al precio de la vivienda com¨²n en esa zona", se?alan en la ense?a Comprarcasa.

La factura final tambi¨¦n va a depender de la superficie del inmueble. Una parte de la demanda busca locales de peque?o tama?o. "Este tipo de viviendas rara vez supera los 60 metros cuadrados, est¨¢n orientadas en muchos casos a un patio central y suele contar con una o dos habitaciones, m¨¢s cocina y aseo", explica Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Y por otro, y dando un salto en el concepto, est¨¢n los llamados lofts, con superficies de 300 metros cuadrados y un dise?o cuidado

Madrid y Barcelona, que registran las mayores subidas en los precios de las casas, son las ciudades donde m¨¢s se dan este tipo de conversiones. Las hay en ciudades de menor tama?o pero son menos relevantes. "El precio por metro cuadrado debe compensar y solo compensa en Barcelona y Madrid. Ni siquiera en Sevilla ni Valencia hay casos significativos", opina Fern¨¢ndez. Recientemente, la ciudad de Barcelona hac¨ªa inventario. Seg¨²n el ayuntamiento, hay 78.033 locales de planta baja y, al menos, 3.206 tienen uso de vivienda o garaje. Se concentran en los barrios de Poblenou, Gr¨¤cia, Poble Sec, Raval y Born. En Madrid, las zonas de Huertas, Latina y Malasa?a ha sufrido el mismo fen¨®meno en sus calles menos comerciales. Tambi¨¦n en barrios como Vallecas, Carabanchel, Arganzuela o La Vaguada.

Tr¨¢mites complejos

Ahora bien, estos locales deben ser legalizados para poder vivir en ellos, algo que conlleva un sinf¨ªn de requisitos y tr¨¢mites que van a depender del ayuntamiento en el que se encuentre el local y que no siempre ser¨¢n viables. "El primer paso ser¨¢ comprobar la viabilidad del proyecto, ya que podr¨ªan existir condicionantes tanto urban¨ªsticos como t¨¦cnicos, que impidan el cambio de uso", indica Javier de la Cruz.

Entre otras cosas hay que verificar que el cambio no est¨¢ prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios; que la limitaci¨®n urban¨ªstica del n¨²mero de viviendas por hect¨¢rea no se haya superado; debe estar situado en planta sobre rasante y su cambio no ser¨¢ posible si el local est¨¢ destinado a garaje como dotaci¨®n del edificio. Adem¨¢s, hay que cumplir el C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n, especialmente en materias de accesibilidad, salubridad y seguridad frente a incendios. Y ser¨¢ necesario comprobar que el ¨¢mbito urban¨ªstico donde se encuentra el edificio permite el cambio de uso, se?ala Daniel Uceda.

Los requisitos dependen de cada ayuntamiento. Por ejemplo, en el de Madrid la superficie ¨²til m¨ªnima debe ser de 38 metros cuadrados, pudiendo reducirse a 25 metros en el caso de que sea un estudio.