C¨®mo interpretar el encarecimiento de la vivienda

El precio de la vivienda aumenta a un ritmo anual cercano al 8%, la tasa m¨¢s elevada de la ¨²ltima d¨¦cada. El dinamismo del mercado tambi¨¦n se refleja en el volumen de transacciones de compraventa, que avanza casi un 20% en lo que va de a?o.

Sin embargo, hoy por hoy no se puede hablar de burbuja. Esta se produce cuando los precios aumentan de manera generalizada, en un contexto de sobre-oferta y que conduce a un endeudamiento excesivo de hogares y promotores.

Por el contrario, la situaci¨®n actual se caracteriza por un encarecimiento de los precios en el centro de las grandes urbes, donde el suelo escasea, y en las zonas m¨¢s presionadas por el turismo. En esos lugares la vivienda cuesta pr¨¢cticamente lo mismo que en el c¨¦nit de la burbuja, mientras que los precios siguen en m¨ªnimos en otras ciudades y territorios.

Este fen¨®meno refleja la entrada de capital extranjero y a la inversi¨®n en vivienda tur¨ªstica, en un contexto de bajos tipos de inter¨¦s facilitado por la pol¨ªtica del Banco Central Europeo. Al poner la vivienda en alquiler, el inversor obtiene una rentabilidad elevada frente a alternativas como la compra de bonos. Seg¨²n el FMI, los precios de la vivienda en las capitales mundiales se han sincronizado. Por eso el encarecimiento de la vivienda se produce en otras ciudades europeas como Berl¨ªn, Paris o Roma, incluso con m¨¢s vigor que en Espa?a ¡ªtanto en valor absoluto como en relaci¨®n al poder adquisitivo de cada pa¨ªs¡ª.

Adem¨¢s, la demanda parece m¨¢s solvente que en ¨¦pocas anteriores. La concesi¨®n de cr¨¦dito hipotecario se ha disparado ¡ªahora aumenta a un ritmo anual del 15%, cinco puntos m¨¢s que en 2017¡ª. Como el volumen de pr¨¦stamos que vencen es superior al de los nuevos cr¨¦ditos, el saldo vivo de cr¨¦dito sigue cayendo. Los criterios de financiaci¨®n son m¨¢s estrictos. Por ejemplo, el porcentaje de nuevas hipotecas de alto riesgo (pr¨¦stamos que superan el 80% del valor de tasaci¨®n de la propiedad) es del 14,5%, un valor que deja atr¨¢s los excesos de la ¨¦poca del boom. Ahora los pr¨¦stamos a tipo de inter¨¦s variable, una pr¨¢ctica habitual en a?os anteriores, son minor¨ªa. Este giro en la pol¨ªtica crediticia reduce la vulnerabilidad financiera de los hogares que se endeudan.

Por otra parte, la oferta se incrementa ¡ªun 25% en lo que va de a?o¡ª pero desde niveles todav¨ªa diezmados por la crisis del sector. En 2017, el n¨²mero de visados se increment¨® en cerca de 80.000, pr¨¢cticamente lo mismo que el n¨²mero de nuevos hogares. Las concesiones de suelo urbano se mantienen en m¨ªnimos. Los bancos tambi¨¦n han reducido su exposici¨®n al cr¨¦dito a promotores, aunque se est¨¢ produciendo un repunte.

Todo apunta a que las tendencias alcistas se mantendr¨¢n en 2018. Los bajos tipos de inter¨¦s, el apetito inversor internacional y el crecimiento econ¨®mico seguir¨¢n alimentando la demanda. Mientras tanto, se prev¨¦ un incremento todav¨ªa limitado en la construcci¨®n de nuevas viviendas.

Sin embargo, varios factores deber¨ªan conducir a una moderaci¨®n a partir del 2019, cuando la normalizaci¨®n de la pol¨ªtica monetaria del BCE modere la demanda por motivo inversor. Los hogares tambi¨¦n se enfrentan a un l¨ªmite en su capacidad de endeudamiento. El precio de la vivienda ya supera los siete a?os de renta anual, y la rentabilidad que ofrece la compra de vivienda se ir¨¢ reduciendo, a medida que el encarecimiento de los alquileres se tope con las estrecheces de la econom¨ªa familiar.

En suma, aun sin burbuja, se requiere una estrecha vigilancia del mercado. El FMI aboga por medidas antic¨ªclicas all¨ª donde aparece un recalentamiento. La adopci¨®n de la ley hipotecaria, que promueve el cr¨¦dito a tipos de inter¨¦s fijos, tambi¨¦n acompa?ar¨ªa ¨²tilmente la tendencia que ya se viene observado. Y habr¨¢ que ver si el Plan Vivienda alivia la situaci¨®n de j¨®venes y familias afectadas por la subida de los alquileres.

Raymond Torres es director de coyuntura y an¨¢lisis internacional de Funcas.

@RaymondTorres_