Las socimis recuperan el apetito inversor
Las operaciones a cargo de sociedades de inversi¨®n inmobiliaria multiplicaron su volumen por 2,5 en 2018; las cuatro grandes controlan activos por m¨¢s de 27.000 millones de euros
Las operaciones inmobiliarias a cargo de socimis (sociedades de inversi¨®n inmobiliaria) alcanzaron en 2018 un valor superior a los 5.000 millones de euros, una cifra inaudita desde 2013, cuando este tipo de figura jur¨ªdica comenz¨® a proliferar en Espa?a. La cifra supone multiplicar las inversiones por 2,5 respecto a 2017, cuando apenas alcanzaron los 2.000 millones, aunque se trat¨® de un a?o inusualmente bajo. Pese a ello, seg¨²n un informe de resumen anual de la consultora inmobiliaria CBRE, las operaciones protagonizadas por socimis representaron solo el 27% del total de la inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a, que se elev¨® a 18.748 millones de euros. Gran parte del logro de ese dato r¨¦cord se debi¨® a operaciones corporativas, que tambi¨¦n alcanzaron a las grandes socimis espa?olas.
Las cuatro socimis que cotizan en el mercado continuo -Merlin, Colonial, Hispania y Lar- controlan ya activos por valor de m¨¢s de 27.000 millones de euros (por los m¨¢s de 24.000 que declaraban a finales de 2017). Todas tendieron a aumentar su especializaci¨®n en el mercado salvo la primera, que diversific¨® m¨¢s su cartera.
De hecho Merlin, la primera socimi espa?ola en capitalizaci¨®n burs¨¢til (alrededor de 5.000 millones de euros) es de las cuatro la que presenta mayor variedad de activos. Su cartera, con un valor bruto de 11.700 millones, se compone en un 49% de oficinas, un 38% de superficies comerciales (con pr¨¢cticamente una mitad de centros comerciales y la otra de tiendas a pie de calle) y un 8% de log¨ªstica. Su mayor compra de 2018 no correspondi¨® a la que es su actividad principal sino a la segunda. Concretamente, fue la adquisici¨®n del centro comercial Almada en Lisboa por 406,7 millones de euros. Su segunda mayor operaci¨®n correspondi¨® al sector log¨ªstico, con la incorporaci¨®n de cuatro naves industriales en Madrid y Vitoria, por las que pag¨® 59,1 millones. La tercera s¨ª fue la compra de un edificio de oficinas, que siguen siendo el grueso de su cartera, al hacerse con la Torre Zen por 33,2 millones. Este inmueble tambi¨¦n est¨¢ situado en la capital portuguesa, la gran apuesta de Merlin fuera de Espa?a.
La otra socimi cotizada en el Ibex 35, Colonial, es sin embargo la que m¨¢s creci¨®. Controla activos por unos 11.190 millones de euros en una cartera dominada por las oficinas (91%) en Par¨ªs, Madrid y Barcelona. Su gran salto en 2018 no ha pillado por sorpresa a nadie ya que es el resultado de una opa sobre Axiare que anunci¨® a finales del a?o anterior. En febrero, Colonial comunicaba el ¨¦xito de esa operaci¨®n, que se consolid¨® en los meses posteriores hasta la integraci¨®n total de Axiare en la hist¨®rica inmobiliaria barcelonesa. Eso ha reforzado su posici¨®n en el mercado de oficinas de Madrid, aunque Par¨ªs sigue siendo su principal mercado. En la segunda parte del a?o se produjo un cambio en la estructura de su accionariado, donde el fondo soberano de Qatar pas¨® a ocupar la primera posici¨®n. El movimiento se hizo, entre otros medios, con un canje de acciones que permiti¨® a Colonial aumentar su participaci¨®n hasta el 81% en la compa?¨ªa francesa SFL. Tambi¨¦n como parte de la operaci¨®n conocida como Alpha IV, la segunda socimi espa?ola en capitalizaci¨®n burs¨¢til (unos 4.200 millones) vendi¨® algunos activos "maduros" de oficinas y se hizo a cambio con el edificio Diagonal 525 en Barcelona.
El a?o arranc¨® en Hispania con la adquisici¨®n de nuevos hoteles, que suponen dos tercios de una cartera valorada en casi 2.800 millones de euros. Por un lado, y todav¨ªa en los ¨²ltimos d¨ªas de 2017, se hizo con la totalidad de Bay Hotels & Leisure (19 hoteles y dos centros comerciales) al pagar 172 millones a Barcel¨® por hacerse con su 24% en la compa?¨ªa. Al acuerdo con la cadena hotelera espa?ola se sum¨® la compra de un hotel en el ¨¢rea de Marbella (M¨¢laga) por 19 millones. A esto se sumar¨ªa, en febrero, la compra de Alua Hoteles (cinco establecimientos en Baleares y dos en Canarias) por 165 millones de euros.
Pero a partir de abril las cosas cambiaron. El d¨ªa 16 de ese mes el fondo Blackstone anunciaba que hab¨ªa comprado al inversor George Soros su 16,56% en Hispania y lanzaba una oferta p¨²blica de adquisici¨®n por el resto de la socimi, valorada en su conjunto en 1.992 millones de euros. En junio culmin¨® ese movimiento y desde entonces el fondo ha reorganizado la gesti¨®n de los activos, que ha reca¨ªdo sobre firmas de su propiedad (Fidere para los activos residenciales, Rivoli para las oficinas y HI Partners para los hoteles). Mientras, la compa?¨ªa ha seguido cotizando en el mercado continuo, aunque Blackstone anunci¨® desde el principio su intenci¨®n de retirarla de capitalizaci¨®n burs¨¢til, lo que previsiblemente se cumplir¨¢ en 2019.
Las dos mayores operaciones de compra del a?o en Lar Espa?a se han dedicado al sector comercial, que ocupa el 87% de una cartera con activos valorados en 1.526 millones de euros. Se trata de una cifra muy similar a las finales de 2017 porque la socimi tambi¨¦n ha llevado a cabo importantes desinversiones en oficinas (con la venta a Colonial del edificio Egeo por 79 millones) y log¨ªstica (vendi¨® todos sus activos en bloque a Blackstone por 119,7 millones). En el cap¨ªtulo de adquisiciones suma el parque comercial Rivas Futura, en Madrid, por el que pag¨® 61,6 millones. Y la galer¨ªa comercial del Parque Comercial Abad¨ªa, en Toledo, por 14 millones.
Las socimis del MAB apuestan por la vivienda
A las cuatro socimis espa?olas cotizadas en el mercado continuo se suman otras 63 que cotizan en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB), de donde tres sociedades han salido por diversos motivos durante 2018. Seg¨²n un informe presentado recientemente por la firma Armabex (un asesor registrado en el MAB) esas socimis, junto con otras dos espa?olas que cotizan en el ¨ªndice Euronext (con sede en Par¨ªs) controlan activos por valor de 17.013 millones de euros.
Se trata de compa?¨ªas m¨¢s peque?as que las cuatro grandes y con carteras en genera menos diversificadas. Un 26,6% de los activos que controlan (4.533 millones) corresponden a viviendas, la actividad principal. Le siguen las oficinas (3.598 millones, un 21,1%), los centros comerciales (2.454 millones, un 14,4%) y locales comerciales (1.953 millones, 11,5%). Todas las dem¨¢s categor¨ªas de activos, desde hoteles hasta gasolineras, quedan por debajo del 10%.
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