¡°Las Socimi no tenemos nada que ver con el alza del precio del alquiler¡±

Ha sido bautizado como el rey del inmobiliario en Espa?a o como el sabio que sac¨® la espada del ladrillo. Aun as¨ª, Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970), consejero delegado de Merlin Properties, no ha perdido un ¨¢pice de naturalidad, aunque intenta no meterse en demasiados charcos porque sabe que cada una de sus frases se convierte en un titular de prensa. En apenas cuatro a?os, ha levantado la mayor firma inmobiliaria del pa¨ªs y la ha situado entre las grandes socimis (Sociedades An¨®nimas Cotizadas de Inversi¨®n Inmobiliaria) europeas. Merlin, que debut¨® en Bolsa en julio de 2014, tiene 12.200 millones de euros de activos. Su nuevo reto es formar parte del consejo de Cepsa ante la salida inminente de la compa?¨ªa a Bolsa.

Pregunta. Acaba de vender la participaci¨®n de su compa?¨ªa en Testa por 321 millones de euros a Blackstone. ?Qu¨¦ va a hacer con esa desinversi¨®n?

Respuesta. De forma inmediata repagar deuda, l¨ªneas de financiaci¨®n que se hab¨ªan dispuesto para la adquisici¨®n de un centro comercial en Portugal. Es un reciclaje interno de fondos, solo que una de las operaciones se hab¨ªa adelantado a la otra.

P. Ha sido el plan B. El plan A era sacar a Bolsa la compa?¨ªa.

R. La salida a Bolsa era una forma de desinvertir. Vinieron 1.500 viviendas procedentes de Sacyr y desde el principio dijimos que no eran estrat¨¦gicas para la compa?¨ªa porque no est¨¢ entre nuestros objetivos fundacionales trabajar en segmentos que no sean oficinas, log¨ªstica y comercial. Nuestra participaci¨®n era minoritaria, del 16,95%,lo que representaba solo un 2,5% de nuestro total de activos. Se intent¨® sacar a Bolsa, pero no conseguimos maximizar precios y optamos por la venta industrial.

P. ?Hubiera preferido que saliera a Bolsa?

R. S¨ª, porque ser¨ªa una compa?¨ªa cotizada m¨¢s que dar¨ªa profundidad y prestigio a la Bolsa espa?ola, pero no es descartable que en el futuro Blackstone acabe cotizando. Por mis compa?eros de Testa se hubieran alegrado de que cotizara porque hubiera sido una sensaci¨®n de misi¨®n cumplida.

P. ?Prev¨¦ m¨¢s desinversiones?

R. S¨ª. Estamos permanentemente revisando la cartera de activos y aquello que consideramos que a largo plazo tiene menos sentido los vamos rotando, entre otras cosas como forma de autofinanciar nuestros planes de inversi¨®n.

P. ?Cu¨¢les son esos planes?

R. En los pr¨®ximos tres a?os deber¨ªamos poner en el mercado 800.000 metros cuadrados de log¨ªstica. La demanda supera con mucho a la oferta como consecuencia de la penetraci¨®n del comercio online y de la actividad industrial exportadora de Espa?a. En centros comerciales invertimos en nuestros activos para renovarlos y dotarlos de la ¨²ltima tecnolog¨ªa para que compitan mejor con el comercio online. Es un trabajo de casco y gr¨²a, m¨¢s de hormiguita, pero muy gratificante porque ver transformarse un activo es precioso, aparte de muy beneficioso para la econom¨ªa y el empleo.

P. ?Cu¨¢ntos empleos genera?

R. En los centros comerciales se genera un trabajador por cada 10 metros cuadrados. Por tanto, la actividad econ¨®mica inducida por los 600.000 metros que tenemos puede estar en los 60.000 empleos.

P. Las socimis est¨¢n en el punto de mira por sus ventajas fiscales. ?Cree que el Gobierno las va a eliminar?

R. Lo l¨®gico ser¨ªa que no las tocaran. No nos consta que se haya trasladado a ninguna medida o proposici¨®n de medida, pero por nuestra parte lo ¨²nico que podemos hacer es explicar qu¨¦ es una socimi, c¨®mo tributa, por qu¨¦ funciona as¨ª en todo el mundo civilizado dando competitividad, eficiencia y cierto grado de democratizaci¨®n al mercado y por qu¨¦ ha convivido bien tanto con gobiernos de signo conservador como progresistas.

P. Hay quien habla de las socimis como especuladores que no pagan impuestos. ?Los pagan?

R. La socimi es un veh¨ªculo de transparencia fiscal. El legislador considera que es id¨®neo para el ahorro y lo que hace es trasladar la imposici¨®n al destino. La clave es que est¨¢ obligada a distribuir su excedente, su beneficio, y es ah¨ª donde se pagan impuestos. Es como funciona en todo el mundo.

P. ?Por qu¨¦ cree que en Espa?a tienen tan mala imagen?

R. Se nos sigue confundiendo con vivienda y se insiste en que no pagamos impuestos y no es verdad. Tambi¨¦n hay mucho agitador de masas, pero eso es ya juego pol¨ªtico en el que no podemos entrar. Ni nosotros ni ninguna socimi del continuo, como Lar y Colonial, tenemos exposici¨®n a vivienda. Pese a ello, siempre se mezcla socimi con vivienda y nosotros no tenemos nada que ver con el alza de los precios del alquiler ni con las preocupaciones que nuestros gobernantes tengan en materia de pol¨ªtica de vivienda. Y lo segundo es que la socimi no tiene impuesto de sociedades, pero s¨ª tributa. No lo pagan en ning¨²n pa¨ªs del mundo porque el legislador quiso que no pagasen. Tenemos que desmontar esos dos mitos: no tenemos viviendas y s¨ª pagamos impuestos.

No nos olvidemos de que el ciclo inmobiliario en Espa?a hasta el a?o 2014 que salieron las primeras socimis estaban exclusivamente dominados por los llamados como fondos buitre, y as¨ª hubiera seguido si no hubiera sido por la introduccci¨®n de la figura de la socimi. La socimi fue una fuente de captaci¨®n de capital institucional que ha tra¨ªdo un mont¨®n de dinero al sistema, unos 20.000 millones de equity y unos 20.000 millones de deuda, es decir, 40.000 millones de recursos del sistema inmobiliario y, por tanto, con un efecto colateral beneficioso en el sistema financiero que se han movilizado y se ha sacado de una situaci¨®n de insolvencia. Han tenido bastante relevancia en la recuperaci¨®n reciente que hemos podido vivir en Espa?a.

P. Merlin fue el ejemplo m¨¢s claro del inter¨¦s del capital extranjero por Espa?a. ?Cree que ese inter¨¦s se agota?

R. Todo lo contrario. No olvidemos que el nivel de rentas est¨¢ todav¨ªa lej¨ªsimos del pico anterior y nuestros competidores est¨¢n muy por encima. En condiciones normales tendr¨ªamos por delante cuatro o cinco a?os de ciclo expansivo. Y eso luego no deber¨ªa dar luegar a ning¨²n tipo de ca¨ªda, sino a una estabilizaci¨®n que es lo que pasa en los pa¨ªses serios. Eso ser¨ªa lo deseable.

Espa?a hist¨®ricamente ha sido un pa¨ªs un poco vol¨¢til, ha tenido ciclos de gran atracci¨®n de capital extranjero y ciclos de expulsi¨®n. Pero Francia o Alemania no son as¨ª, hay un flujo constante de inversi¨®n, son mercados bastante estables y las cosas suben o bajan de forma moderada.Tendr¨ªamos que evitar volver a los tiempos de la volatilidad extrema y de que a un ciclo de atraccci¨®n de capital extranjero siguiera un ciclo de expulsi¨®n. Eso ser¨ªa muy negativo.

P. ?Le est¨¢ afectando la situaci¨®n pol¨ªtica?

R. Empezamos a notar cierto ambiente de incertidumbre y el retraso en la toma decisiones de inversi¨®n, de incremento de plantilla y de espacio ocupado de edificios de oficina. Creemos que es coyuntural, hasta que se aprueben presupuestos o haya unas elecciones y se fijen unas mayor¨ªas de gobierno estables y un rumbo econ¨®mico claro.

P. ?Le preocupa la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s?

R. Me preocupa en cuanto podr¨ªa tener un reflejo en la valoraci¨®n de activos, no tanto por el cash flow de la compa?¨ªa, porque la deuda la tenemos ya fijada. La deuda bruta es 5.200 millones de euros y la neta de 5.000 millones. Tenemos un 43,2% de apalancamiento y la idea es llevarlo al 40%. Estamos trabajando en alargar los vencimientos y llevarlos por encima de los 7,5 a?os, que encajar¨ªa muy bien con los 6,6 a?os de vencimiento de los alquileres.

P. ?Qu¨¦ opina del rechazo de los accionistas de Merlin a los sueldos del consejo?

R. El incremento del voto negativo responde a dos factores: la separaci¨®n de la gesti¨®n de inversiones y del gobierno corporativo en algunas de las grandes gestoras; y la irrupci¨®n de los llamados proxy advisors, que se encargan de hacer una recomendaci¨®n de voto que no est¨¢ basada en un criterio de an¨¢lisis de evoluci¨®n o gesti¨®n de compa?¨ªa sino que lo hacen de forma robotizada en funci¨®n de determinados criterios est¨¢ndar marcados por ellos, iguales para todas las compa?¨ªas cotizadas del mundo. En EE UU el Congreso est¨¢ actualmente debatiendo c¨®mo afrontar este problema porque entiende que el voto de las Juntas de medio mundo no puede estar en manos de un oligopolio.