Una reforma del alquiler cuestionada

Es ya sabido que el pasado 14 de diciembre (BOE n? 304 de 18/12) el Gobierno aprob¨® el RDL 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya en vigor aunque pendiente de la convalidaci¨®n del legislativo. Seg¨²n el texto, la urgencia de las medidas adoptadas en el mismo est¨¢n justificadas por la grave situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica y social de gran n¨²mero de familias, el desigual comportamiento del precio del mercado de alquiler de vivienda, particularmente en algunos territorios como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, M¨¢laga y Santa Cruz de Tenerife, la evoluci¨®n de los precios desde el a?o 2011, y en ¨²ltimo lugar, la escasez de vivienda social, actualmente situado en un porcentaje irrisorio en relaci¨®n con la mayor¨ªa de los pa¨ªses de nuestro entorno.

Los profesionales inmobiliarios, como son los Administradores de Fincas colegiados, que no hemos sido consultados, constatamos una vez m¨¢s, que a¨²n cuando podamos, razonablemente, compartir el diagn¨®stico de las problem¨¢ticas sociales que lo motivan, las medidas de reforma que se han recogido en este Real Decreto Ley no van a coadyuvar en nada, o casi nada, a solucionar las dificultades en las que se justifica su promulgaci¨®n.

Todos los expertos coincidimos en que la ocupaci¨®n residencial en r¨¦gimen de alquiler es baja (en torno al 20 %) respecto al de propiedad, y que para solucionar gran parte de las problem¨¢ticas esgrimidas en el RDL es necesario el crecimiento de la oferta de alquiler de viviendas en el mercado, muy particularmente en grandes ciudades como las anteriormente citadas, en donde existe mayor demanda residencial y se constatan tensiones habitacionales que obligan a los ciudadanos, con menor capacidad econ¨®mica, a instalarse en entornos m¨¢s alejados de los centros urbanos. Sin embargo, los profesionales sabemos que las reformas aprobadas no van a fomentar el incremento de viviendas en r¨¦gimen de alquiler ni, por consiguiente, van a bajar los precios de renta arrendaticia en el mercado residencial.

A diferencia de la Proposici¨®n de Ley presentada por el PSOE el 23 de marzo pasado, mucho m¨¢s reflexionada y con aportaciones de profesionales y expertos del sector, este RDL responde a otras motivaciones de naturaleza pol¨ªtica, y ello se percibe por su contradictorio contenido y el menoscabo a la seguridad jur¨ªdica y procesal que supone para la relaci¨®n arrendaticia, tanto del arrendador como del arrendatario, totalmente contraproducente para la finalidad pretendida: desconfianza y contracci¨®n de la oferta privada de alquiler de vivienda residencial e incertidumbre en la relaci¨®n. ?Y d¨®nde est¨¢ la oferta p¨²blica de vivienda o de protecci¨®n oficial o de renta limitada como anta?o, hoy pr¨¢cticamente inexistente? M¨¢s all¨¢ de una declaraci¨®n voluntarista contenida en la ¨²nica Disposici¨®n Adicional del RDL, poco se concreta para promover y hacer efectivo el derecho de las personas en riesgo real residencial a una vivienda digna a pesar de que ¨¦sta es una obligaci¨®n que compete a las administraciones p¨²blicas (Art. 47 CE), no a los particulares. La cuesti¨®n, por lo tanto, es que estas administraciones (estatal, auton¨®micas y municipales), contando con los recursos y las competencias en materia de vivienda, no se han implicado eficientemente, de ah¨ª los verdaderos resultados, para asegurar la promoci¨®n, mantenimiento y desarrollo de un parque p¨²blico de viviendas sociales o econ¨®micamente sostenibles.

Sin duda el fen¨®meno del alquiler tur¨ªstico es una de las causas principales, no la ¨²nica por supuesto, por las que en determinadas ciudades existe mayor demanda residencial de la que la oferta puede atender. De hecho coinciden los territorios de demanda de alquiler residencial con las ciudades de mayor atractivo tur¨ªstico. Es lo cierto que en ellas, miles de viviendas dejan de ser destinadas como residencia habitual y permanente para pasar a ser comercializadas con fines tur¨ªsticos, atendiendo as¨ª a otra demanda que normalmente resulta m¨¢s rentable, pero sobre todo m¨¢s segura al no verse expuesto el propietario al drama de los impagos de alquiler y a la lentitud actual de los procesos. En este sentido, desde la perspectiva regulatoria del alquiler, el RDL ha perdido una oportunidad para coordinar, ajustar y definir con claridad las bases de esta regulaci¨®n introduciendo la necesaria cohesi¨®n en las contradictorias y dispares regulaciones de viviendas de uso tur¨ªstico de las diferentes comunidades aut¨®nomas; en su lugar, se introducen nuevos elementos que dificultar¨¢n, todav¨ªa m¨¢s a partir de ahora, su distinci¨®n respecto a la figura de los arrendamientos de temporada de la LAU, que tambi¨¦n favorecer¨ªan contrataciones residenciales temporales, como las que precisan, por ejemplo, j¨®venes, estudiantes o trabajadores por sus desplazamientos laborales.

Al mismo tiempo, las viviendas tur¨ªsticas se est¨¢n percibiendo como la fuente de un problema de convivencia vecinal que los Administradores de Fincas colegiados conocemos bien, cuando est¨¢n ubicadas en edificios residenciales ordinarios. Por ello, respetando otros intereses empresariales, resulta l¨®gico que las comunidades de propietarios y los residentes en general, deban poder reaccionar para garantizar, si as¨ª lo deciden, el normal uso residencial de las viviendas existentes en el edificio condicionando el desarrollado de actividades de explotaci¨®n tur¨ªstica en los mismos, para lo cual el RDL les autoriza para que, mediante acuerdo comunitario mayoritario (ya no resultar¨¢ precisa la inalcanzable unanimidad), de 3/5 del total de los propietarios y de cuotas, puedan limitarlas, o bien, exigir a sus titulares una mayor contribuci¨®n en los gastos (hasta un 20 %), tal y como se viene aplicando desde hace a?os en Catalu?a con arreglo a su propio r¨¦gimen de propiedad horizontal. En esta cuesti¨®n, por lo tanto, las comunidades de propietarios han sido escuchadas y se har¨ªa muy bien en atender las otras muchas propuestas contenidas en el Proyecto de Propiedad Horizontal que los Administradores de Fincas colegiados han elaborado para mejorar la gesti¨®n, el mantenimiento y la convivencia del bien m¨¢s preciado de las familias, que es su vivienda y su edificio en comunidad.

Enrique Vendrell Santiveri es abogado y administrador de fincas. Coordinador de la Comisi¨®n de Legislaci¨®n del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE)

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