La calle de Serrano revienta el mercado inmobiliario: 100.000 euros por metro cuadrado

La madrile?a calle de Serrano est¨¢ de estreno. La firma italiana de moda Prada ha comprado el local del n¨²mero 64, esquina con Don Ram¨®n de la Cruz, que alberga una sucursal de Bankia. Pero que la marca que vende bolsos de piel de cocodrilo por 12.000 euros se haga m¨¢s fuerte en la milla de oro ¡ªya est¨¢ en Serrano, 26¡ª no es lo que ha puesto patas arriba el mercado, sino el precio que ha pagado por ese local de 908 metros construidos. Nada menos que 100.000 euros por metro cuadrado, lo que eleva la factura a 96 millones. Se trata de la operaci¨®n sobre un local comercial m¨¢s cara cerrada en Espa?a.

El inter¨¦s por el inmueble ha sido desmesurado. Una veintena de fondos e inversores nacionales e internacionales del sector de venta minorista han pujado durante dos meses en la subasta abierta por Bankia para desinvertir en esta joya inmobiliaria. Y lo es porque "el local es ¨²nico y la ubicaci¨®n es excepcional", explica Elaine Beachill, directora de Capital Markets Retail y Flagships de Knight Frank. Cuenta con tres plantas, "con fachada de m¨¢s de 15 metros a la calle Serrano y siete metros de altura, lo que le da una posici¨®n privilegiada", argumenta Pablo Fern¨¢ndez, director de Equipo Singulares Bankia de Haya Real Estate, que ha intermediado en la operaci¨®n asesorando al vendedor. Est¨¢ en la mejor esquina de Serrano y comparte acera con Louis Vuitton, Salvatore Ferragamo o Lottusse. Encontrar un local tan singular en Serrano es tan inusual como su precio. "La mayor¨ªa tiene entre 100 y 300 metros y solo un 7% cuenta con m¨¢s de 1.000", comenta Beachill. Adem¨¢s, est¨¢ en el lado de los n¨²meros pares, que son un 20% m¨¢s caros que los impares.

Todo esto explica el precio pagado por Prada, que ha superado las ofertas de los propios fondos. ?Es realista 100.000 euros por metro cuadrado? En Haya Real Estate dicen que s¨ª. "Habiendo 20 ofertas no se trata de un precio sobrevalorado. Es clave el proceso de venta ordenado y, adem¨¢s, hay que tener en cuenta la escasez de producto de esta tipolog¨ªa en la zona". De haberlo comprado un inversor para su posterior alquiler, "las rentas estimadas rondan los dos millones de euros anuales. Si tenemos en cuenta que el retorno de la inversi¨®n esperado est¨¢ en torno al 3,25% nos dar¨ªa un precio aproximado al obtenido", a?ade Pablo Fern¨¢ndez. Que el precio haya marcado r¨¦cord se debe "a la elevada demanda y la poca disponibilidad y esto lo saben tanto los inversores que buscan inquilinos de lujo como las propias marcas", indica Alejandro S¨¢nchez-Marco, director nacional de Inversi¨®n High Street en Savills Aguirre Newman, que ha asesorado a Prada.

Pero otras fuentes de mercado lo cuestionan. Dicen que para algunos fondos institucionales ¡ªque buscaban comprar para alquilar a un firma de lujo y que han ofrecido entre 18 y 30 millones de euros¡ª, la operaci¨®n estaba al l¨ªmite del retorno que esperaban, del 4% o 4,5%. "Por debajo del 3% es una operaci¨®n de riesgo, sobre todo porque apuestan a una sola carta, a un solo inquilino que puede marcharse a los dos a?os de contrato", explican.

En cambio, para Prada ha sido una buena compra porque "un usuario puede darle mayor valor que cualquier inversor", comentan en la direcci¨®n de Retail de BNP Paribas Real Estate. Y la operaci¨®n puede ser redonda si, como sospechan algunos expertos, la firma abandona los locales que tiene alquilados en Goya 4 y Serrano 26.

Tambi¨¦n tiene su l¨®gica que Prada haya apostado por la compra en un sector en el que son m¨¢s habituales los alquileres. "A largo plazo comprar es una buena estrategia de las marcas para protegerse frente a las subidas de precio", precisa S¨¢nchez-Marco. "La renta de ciertos tramos de Serrano sigue creciendo, por lo que las operaciones de compra, si la patrimonial del grupo puede realizarlas, son una buena inversi¨®n", apuntan en BNP Paribas RE. Adem¨¢s, Bankia solo ofrec¨ªa el local en venta. Y no era la primera vez. El pasado a?o vendi¨® uno en Plaza de Catalu?a (Barcelona) al fondo francocanadiense BMO, tambi¨¦n en una subasta, por 28 millones.

Con todo, lo que se compra es posicionamiento y visibilidad. "Una buena ubicaci¨®n es clave para un buen rendimiento de la tienda y no es casualidad que las principales marcas siempre est¨¦n cerca las unas de las otras", indica S¨¢nchez-Marco. Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que los operadores de lujo siguen apostando por el comercio tradicional. "Solo en el entorno inmediato tenemos a Salvattore Ferragamo, Saint Laurent, Bottega Veneta, Celine, Chaumet y Oliver Peoples como nuevos inquilinos o reubicaciones", dice el experto de Savills Aguirre Newman. Estas firmas tienen muy claro d¨®nde quieren ubicarse. "Cuando surge la oportunidad, son r¨¢pidas y pagan por ella", sentencian en BNP Paribas RE. Las cifras r¨¦cord del turismo ¡ª82,8 millones de extranjeros visitaron Espa?a en 2018¡ª y la apertura de hoteles de lujo en la capital justifican sus inversiones. Y tambi¨¦n las de los fondos: la mayor operaci¨®n de 2018 fue la compra del fondo alem¨¢n Deka Immobilien de 16 activos a Inditex por 367 millones, seg¨²n la consultora JLL.

El problema para inversores e inquilinos es que los propietarios de estos activos tan codiciados son de car¨¢cter patrimonialista y poco dados a vender. Y, adem¨¢s, "casi todas las operaciones son off market ¡ªfuera de mercado¡ª o provocadas por una oferta no solicitada", apunta S¨¢nchez-Marco. Pero ni Prada ni Cartier ni Dior est¨¢n dispuestos a desplazarse a ejes secundarios con m¨¢s oferta. "Estos inversores solo compran en los ejes principales de las calles m¨¢s comerciales de las capitales mundiales", dicen en Haya.

La otra opci¨®n es alquilar el inmueble. Serrano es, junto con Preciados (ambas est¨¢n en 3.240 euros por metro cuadrado y a?o), la segunda calle con los precios de alquiler m¨¢s altos en Espa?a. La primera es Portal de L'Angel, en Barcelona, (3.360 euros), que se sit¨²a en la posici¨®n 18? en Europa y en la 67? en el mundo, seg¨²n el informe Main Streets Across the World, de la consultora Cushman & Wakefield. En el mundo, la m¨¢s cara es, por primera vez, Causeway Bay (Hong Kong), con 24.606 euros por metro y a?o, seguida por la Quinta Avenida de Nueva York (20.733 euros) y New Bond Street, en Londres (16.071 euros).