Vivienda, fin de un ciclo

El auge del mercado de la vivienda est¨¢ dando claras se?ales de agotamiento, abriendo un debate sobre si estamos asistiendo al pinchazo de una burbuja y cuales podr¨ªan ser las consecuencias para una econom¨ªa espa?ola en fase de desaceleraci¨®n.

Los compradores han pasado del optimismo a la prudencia, y el volumen de transacciones, que crec¨ªa a un ritmo intenso hasta 2018, registra descensos superiores al 10% desde el segundo trimestre del a?o, algo que no se puede explicar por la entrada en vigor de la ley hipotecaria. Esta es una tendencia que empieza a notarse en los precios. Seg¨²n el indicador Tinsa, los valores de tasaci¨®n se incrementaron 2,4%, cerca de la mitad que en el a?o anterior.

Sin embargo, todo indica que estamos asistiendo a una correcci¨®n, como era de esperar habida cuenta de la evoluci¨®n de la econom¨ªa, y no al pinchazo de una burbuja. El ¨ªndice de precios del INE se sit¨²a un 20% por debajo del m¨¢ximo precrisis en 2007, y el valor medio de tasaci¨®n muestra un diferencial del 33%. Los indicadores de esfuerzo para la compra de vivienda apuntan a un resultado similar. Para un comprador medio, una vivienda cuesta 7,5 a?os de renta disponible, algo por encima de la media hist¨®rica pero un 15% inferior a los registros de 2007. Ese comprador medio dedica el 33% de su renta a la devoluci¨®n del pr¨¦stamo y el pago de intereses de la hipoteca, casi la media hist¨®rica y lejos del 51% alcanzado en 2007.

Claro est¨¢ que estos valores representan medias para todo el pa¨ªs. El alza de precios se ha concentrado en el casco urbano de las grandes ciudades y en algunos de los principales destinos tur¨ªsticos. Durante la recuperaci¨®n, la inflaci¨®n de los precios de la vivienda solo ha superado el 5% en diez provincias, mientras que los precios segu¨ªan estancados o ca¨ªan en una mayor¨ªa de territorios (a la inversa de la ¨¦poca del ladrillo, en la que los incrementos superiores al 5% estaban bastante generalizados). Por tanto una correcci¨®n es posible all¨ª donde los precios crecieron con m¨¢s intensidad, pero no de manera generalizada.

Asimismo, se aprecian s¨ªntomas de recalentamiento pero menos que en la mayor¨ªa de pa¨ªses europeos. Seg¨²n la Junta Europea de Riesgo Sist¨¦mico (ESRB), el precio de la vivienda se sit¨²a un 8% por encima de la media hist¨®rica estimada, frente al 10% para el conjunto de pa¨ªses europeos y significativamente menos que en Francia, Reino Unido y Suecia, entre otros. El servicio de la deuda hipotecaria es tambi¨¦n moderado en comparaci¨®n europea, lo mismo que la exposici¨®n de las entidades al riesgo inmobiliario.

Incluso en el caso de una fuerte correcci¨®n del mercado, las repercusiones del fin de ciclo inmobiliario sobre la econom¨ªa espa?ola ser¨ªan limitadas. Un ajuste del 8% (el valor estimado por la ESRB) ser¨ªa cinco veces m¨¢s leve que durante la crisis, adem¨¢s de concentrase en los territorios m¨¢s sobrevalorados. Por tanto el impacto del ajuste sobre el consumo y los balances bancarios ser¨ªa limitado, dado que el auge del mercado se explica por un alza c¨ªclica, sin sobreexposici¨®n al cr¨¦dito hipotecario.

Adem¨¢s, se espera que los tipos de inter¨¦s sigan siendo reducidos durante un periodo prolongado, fruto de la pol¨ªtica ultraexpansiva del BCE. Algo que sustenta la demanda, si bien plantea riesgos a m¨¢s largo plazo.

En definitiva, si bien se est¨¢ produciendo un ajuste, que corrige situaciones de sobrevaloraci¨®n, no estamos ante el estallido de una burbuja. Cuesti¨®n distinta es el mercado del alquiler, que combina inflaci¨®n elevada, rarefacci¨®n de la oferta e incorporaci¨®n de amplios sectores que no pueden acceder a la vivienda en propiedad. La pol¨ªtica de vivienda deber¨¢ atender esta situaci¨®n, y a la vez ejercer una estrecha vigilancia del mercado para prevenir la aparici¨®n de nuevos desequilibrios. Una tarea de una gran complejidad en el actual contexto de tipos de inter¨¦s negativos.

Raymond Torres es director de coyuntura en Funcas. En Twitter: @RaymondTorres_