Inversores con la escopeta cargada en el sector inmobiliario

La inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a caer¨¢ un 30% en 2020, hasta los 9.000 millones de euros, seg¨²n las estimaciones de CBRE, una cifra en l¨ªnea con el 25% que se espera en Europa. El inter¨¦s inversor con vistas a 2021 es fuerte, sobre todo entre internacionales, que han representado el 76% de lo invertido en el a?o. Hay una gran liquidez en el mercado y muchos fondos est¨¢n compitiendo por hacerse con los mejores trofeos. Ya se sabe, las dificultades de unos son las oportunidades de otros.

En el mercado hay m¨¢s inversores dispuestos a asumir riesgos elevados a cambio de rentabilidades bastante por encima del mercado. ¡°Llegaron tarde en la anterior crisis y ahora quieren ser los primeros¡±, afirma Cristina Calvo, socia del departamento inmobiliario del despacho de abogados internacional Ashurst. Son los fondos para activos distressed, m¨¢s conocidos como fondos buitre. Estos van a convivir con los inversores core, que contin¨²an en busca de buenos edificios, mejores inquilinos y rentas garantizadas a largo plazo, por ejemplo en log¨ªstica. De hecho, ¡°varios fondos alemanes core que salieron de Espa?a despu¨¦s de la crisis financiera han vuelto a estudiar operaciones de log¨ªstica aqu¨ª¡±, afirman en Knight Frank.

El sector log¨ªstico ha sido uno de los que m¨¢s inter¨¦s han despertado por el alza del comercio electr¨®nico. La inversi¨®n en 2020 se sit¨²a en 1.250 millones. Est¨¢ un 27% por debajo de 2019, pero principalmente por la escasez de oferta. ¡°Los propietarios de este tipo de activos suelen ser empresas que no quieren desprenderse de ellos porque son conscientes de las buenas rentabilidades¡±, cuenta Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Capital Markets y consejero director en CBRE Espa?a. Espa?a a¨²n tiene un gran potencial de crecimiento en el sector log¨ªstico, ya que ¡°el e-commerce tiene un peso del 10%, mientras que en Alemania o el Reino Unido supera el 20%¡±, indica Sergio Fernandes, director de inversiones de JLL Espa?a.

El negocio de la promoci¨®n de viviendas destinadas ¨²nicamente al alquiler, el build to rent, sale m¨¢s reforzado. La inversi¨®n en 2020 est¨¢ un 48% por encima de lo transaccionado un a?o antes. Promotores e inversores siguen adelante con las inversiones, seg¨²n Ricardo Mart¨ª-Flux¨¢, presidente de ACI, a pesar de la inminente limitaci¨®n de rentas del Gobierno y del decreto antidesahucios (aunque el Gobierno estudie compensaci¨®n econ¨®mica a los grandes tenedores). ¡°Un l¨ªmite en el alquiler no deber¨ªa de espantar este apetito. Si un techo contin¨²a presentando una rentabilidad continua y segura, el capital m¨¢s conservador mantendr¨¢ su inter¨¦s¡±, cree Fernandes.

El sector de retail, uno de los m¨¢s expuestos a la pandemia, ha tenido una evoluci¨®n positiva con un aumento del 48% en inversi¨®n captada y se prev¨¦ que el ejercicio cierre con un volumen cercano a 2.300 millones. ¡°Esto se debe, principalmente, a la desinversi¨®n de Intu. En cambio, la actividad en high street ha ca¨ªdo de forma muy significativa, mientras que el inter¨¦s en las carteras de supermercados se ha disparado¡±, seg¨²n CBRE. La gran novedad ha sido el r¨¢pido incremento del apetito inversor para activos con contratos a largo plazo basados en la conveniencia, como supermercados, explica Luis Espadas, director ejecutivo de la divisi¨®n Retail en Savills Aguirre Newman. De hecho, la actividad en el sector de alimentaci¨®n concentra gran parte del volumen transaccionado en 2020, insiste David Alonso Fadrique, head of Research de BNP Paribas Real Estate.

El sector hotelero ha sido el m¨¢s afectado por la covid. En lo que va de a?o, CBRE registra una inversi¨®n de 560 millones de euros, un 75% menos que en 2019, aunque hay operaciones en marcha. ¡°Se recuperar¨¢ y esto lo saben muchos inversores que siguen adelante con sus planes de expansi¨®n y aperturas en Espa?a¡±, comenta Marco-Gardoqui. De hecho, ¡°se prev¨¦ una elevada actividad inversora en 2021 por la necesidad de venta de activos para generar liquidez¡±, cuenta Fadrique. ¡°Hay muchos inversores con la escopeta cargada para comprar hoteles distressed [asfixiados por la deuda]¡±, dice Cristina Calvo. Aunque, ¡°si bien anticipamos una atractiva ventana de oportunidad derivada de las presiones financieras, no prevemos un mercado distressed generalizado¡±, opina Juan Garnica, director ejecutivo de hoteles en Savills Aguirre Newman.

En oficinas ¡°se espera que la inversi¨®n para 2020 se sit¨²e en niveles pr¨®ximos a 2.300 millones de euros, un 50% menos que en 2019¡±, explica Fadrique. Aun as¨ª, ¡°el apetito de los inversores sigue vivo, si bien el producto m¨¢s buscado, activos core y core+ con flujos de caja estabilizados, es escaso¡±, a?ade. Las rentabilidades en los activos prime se han mantenido estables en Madrid y Barcelona, por el impasse que atraviesa el segmento,, cuenta Fernandes.