Revoluci¨®n en el alquiler de vivienda: llegan nuevos caseros (y prometen precios m¨¢s bajos)

En estos momentos se construyen en Espa?a 5.700 viviendas solo para alquilar. Llegar¨¢n al mercado a partir de 2021 y prometen tener rentas accesibles, desde los 550 euros al mes. Son de tama?o m¨¢s reducido que las casas destinadas a la venta: parten del entorno de los 42 metros cuadrados. Est¨¢n en zonas bien comunicadas, dise?adas con materiales m¨¢s duraderos y con dotaciones comunes adaptadas a cada inquilino. Espa?a se rinde, o m¨¢s bien se encomienda, a la gesti¨®n profesional del alquiler.

La f¨®rmula del build to rent, ya consolidada en Pa¨ªses Bajos, Alemania y Estados Unidos, entra por la puerta grande en Espa?a. "Es un mercado incipiente que est¨¢ creciendo en respuesta a las necesidades reales de vivienda en alquiler", se?ala Arturo D¨ªaz, director ejecutivo de la divisi¨®n residencial y presidente de la oficina de Barcelona de Savills Aguirre Newman. Esta consultora calcula un volumen de inversi¨®n cercano a los 1.000 millones de euros para esos 5.700 pisos.

En este modelo el promotor, due?o del suelo, construye el edificio, que entrega llave en mano a un inversor que, a su vez, lo rentabiliza a trav¨¦s del alquiler bajo una gesti¨®n profesionalizada, integral y diaria (con un equipo propio o a trav¨¦s de una tercera empresa, como Azzam). Es algo ins¨®lito en Espa?a, donde el 95,4% del stock de alquiler es propiedad de particulares. El problema es que ni los tama?os ni los precios de estas casas est¨¢n pensadas en origen para ser arrendadas. Solo el 5% restante est¨¢ en manos de un inversor institucional, detalla Savills Aguirre Newman en un informe sobre el build to rent en Espa?a concluido este mes de febrero.

El nuevo mercado promete un producto distinto a un precio diferente. Lo esperan con los brazos abiertos muchos ciudadanos; todos aquellos que buscan un alquiler, ya sea porque no pueden comprar o porque valoran la flexibilidad del arrendamiento. "Los niveles de renta que ofrece el segmento build to rent suponen una buena oportunidad frente a la compra (incluyendo la hipoteca y los gastos comunes). Y todo esto, sin tener que disponer de entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda ahorrado ni endeudarse a largo plazo", razona Vanessa Gelado, directora de Hines en Espa?a.

Lo l¨®gico es que en el actual contexto econ¨®mico y laboral estas promociones se centren en las clases medias y medias bajas, j¨®venes en edad de emanciparse y hogares j¨®venes que est¨¢n creciendo. En el caso de Madrid y Barcelona, "nos referimos a precios desde los 550 euros al mes para las unidades m¨¢s peque?as hasta los 850 para las de mayor tama?o", concreta Arturo D¨ªaz. En su dise?o se optimiza al m¨¢ximo la edificabilidad y se eliminan superficies no ¨²tiles como los pasillos. "Hablamos de viviendas de un dormitorio con 55 o 60 metros cuadrados, aunque es posible que pudiera haber una tendencia a reducirlo si la normativa lo permite; dos dormitorios y un ba?o con superficie media de entre 75 y 80 metros, y tres dormitorios, con uno o dos ba?os y 100 metros", comenta D¨ªaz. Respecto a las zonas comunes, su dise?o depende del tipo de demandante: coworking o ¨¢reas de trabajo compartido, gimnasio y espacios de ocio para el segmento joven; y sal¨®n comunitario, piscina y parque de juegos para hogares j¨®venes de clase media con hijos.

Est¨¢ en juego la contenci¨®n del precio del alquiler en Espa?a. El hecho de "incrementar la oferta, especialmente aquellas con precios accesibles, deber¨ªa ayudar a contener los precios. La posible bajada ir¨¢ en funci¨®n del parque que se sea capaz de desarrollar y si cubre la demanda", piensa D¨ªaz. Eso s¨ª, de esto depende que "la legislaci¨®n sea clara y flexible, protegiendo a todas las partes", a?ade Mar¨ªa Ruiz Gallardo, directora de Terciario de Metrovacesa. Esta promotora, que en 2019 vendi¨® una cartera de 121 pisos para alquiler al fondo Ares, dice "contar con la flexibilidad y capacidad para desarrollar grandes proyectos llave en mano para inversores institucionales especializados".

Mina de oro

Para los inversores la f¨®rmula es una mina de oro. "Reciben el producto dise?ado por ellos, en la ubicaci¨®n seleccionada, a un precio cierto, en un tiempo acordado y sin estar expuesto a ning¨²n contratiempo en costes", explica Sergio G¨¢lvez, director de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes. El descuento que consiguen por las viviendas respecto al precio que tendr¨ªan si el promotor las vendiese una a una se mueve entre el 5% y 10%, calculan en Savills Aguirre Newman. Y, al mismo tiempo, "se benefician de un segmento menos vol¨¢til que otro tipo de activos m¨¢s correlacionados con el ciclo econ¨®mico, como las oficinas o el retail", comenta Gelado. Los principales inversores de build to rent en Espa?a son Ares Capital, Hines, M&G, Vivenio, Azora, Axa IM, Locare y Catella. Est¨¢n interesados en crear grandes carteras en Madrid y Barcelona, aunque ya miran a otras urbes, como M¨¢laga y Valencia.

Los promotores tambi¨¦n salen ganando. El build to rent les abre la puerta de par en par a un perfil de cliente al que no pod¨ªan llegar, a esos demandantes ¡ªsobre todo a los j¨®venes¡ª que no pueden comprar casa. Adem¨¢s, es una oportunidad para aumentar la actividad de promoci¨®n residencial tradicional y, al tiempo, reducir la exposici¨®n al ciclo del promotor. Aedas Homes, Metrovacesa, Acciona, Amen¨¢bar, Stoneweg e Inmoglaciar (Cerberus) ya han tomado posiciones, y Neinor Homes estudia estrenarse. "El build to rent puede suponer una reducci¨®n de la exposici¨®n al ciclo del promotor; para bien o para mal, habr¨¢ pactado un precio con el inversor, independientemente lo que ocurra en mercado hasta la entrega de las viviendas", dice Sergio G¨¢lvez, de Aedas Homes. Tambi¨¦n, "hay una mejora en la retribuci¨®n al accionista, pues supondr¨¢ un adelanto de sus flujos econ¨®micos". Aedas ha sido la primera en lanzarse. El a?o pasado anunci¨® el desarrollo de 500 viviendas destinadas al alquiler en Madrid para el fondo Ares, que se entregar¨¢n en 2021. La promotora estudia ahora nuevas operaciones. "Se realizar¨¢n siempre que aporten valor a la compa?¨ªa y no entren en competencia con nuestros proyectos", comenta G¨¢lvez.