El Gobierno extender¨¢ la pr¨®rroga obligatoria de contratos de alquiler hasta el final del estado de alarma

El Gobierno prev¨¦ aprobar este martes una extensi¨®n de algunas de las medidas especiales sobre los alquileres que est¨¢n vigentes desde el pasado marzo. Concretamente, el Consejo de Ministros dar¨¢ luz verde a un real decreto ley que ampliar¨¢ las pr¨®rrogas obligatorias de seis meses para los contratos que vencen durante la pandemia y tambi¨¦n las moratorias de pago a las que pueden acogerse determinados inquilinos. Actualmente ambas medidas estaban vigentes hasta el 31 de enero y la intenci¨®n del Ejecutivo es prorrogarlas hasta la finalizaci¨®n del actual estado de alarma, que est¨¢ prevista para el pr¨®ximo 9 de mayo.

El real decreto modificar¨¢ as¨ª otro que se aprob¨® el 31 de marzo de 2020, en el que se han legislado la mayor¨ªa de cambios en la normativa arrendaticia durante la pandemia. En aquella norma, en el contexto del primer estado de alarma y el confinamiento, el Ejecutivo decidi¨® que los inquilinos cuyos contratos de alquiler fueran a expirar podr¨ªan solicitar una pr¨®rroga de hasta seis meses al propietario de la vivienda, que deber¨ªa aceptarla forzosamente. Inicialmente se contemplaba la medida hasta agosto, pero luego se fue prolongando hasta finales de este mes. El Gobierno se dispone ahora a una nueva extensi¨®n en el ¨²ltimo Consejo de Ministros previsto antes de fecha actual de expiraci¨®n.

La norma no contempla que se pueda pedir m¨¢s de una pr¨®rroga y, por tanto, el cambio en principio no afecta a aquellos inquilinos que ya se hayan acogido a la medida. Lo que s¨ª har¨¢ es permitir a aquellos arrendatarios cuyos contratos finalizan entre el 1 de febrero y el 9 de mayo (fecha te¨®rica en que acaba el estado de alarma) pedir una pr¨®rroga de seis meses al propietario del inmueble. Este est¨¢ obligado a aceptarla sin modificar en el plazo en que se prolonga el contrato (lo que tambi¨¦n se negocia, con un l¨ªmite m¨¢ximo de seis meses) las condiciones del mismo. Es decir, que el precio de la renta no puede subirse, salvo que el periodo coincida con una actualizaci¨®n de precio recogida en el contrato (normalmente, las rentas se revisan anualmente conforme al IPC, que el a?o pasado acab¨® en negativo).

Lo mismo suceder¨¢ con las moratorias sobre la renta. Tambi¨¦n en el decreto de marzo, el Gobierno se?al¨® que los inquilinos vulnerables a causa de la pandemia pod¨ªan pedir un alivio en el pago de los alquileres. Cuando el arrendador es un gran propietario (definido como aquel con m¨¢s de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o m¨¢s de 1.500 metros cuadrados de superficie construida) o una entidad p¨²blica de vivienda est¨¢ obligado a aceptar esa petici¨®n. En ese caso, es el propietario quien elige entre dos posibilidades: la primera es aplicar una rebaja temporal de rentas del 50% y la segunda, dejar de percibir temporalmente la renta y prorratearla en recibos posteriores hasta recuperar el importe total.

M¨¢ximo de cuatro meses

En ambos casos el l¨ªmite en el que puede aplicarse la quita o el aplazamiento de renta es de cuatro meses y, de nuevo, no se contempla pedirlo m¨¢s de una vez. Es decir, que la modificaci¨®n de este martes solo afectar¨¢ a aquellos inquilinos que previamente no se hayan acogido a la medida, siempre que cumplan adem¨¢s con los requisitos econ¨®micos que se?ala la norma. Esta, que inicialmente se aprob¨® hasta principios julio de 2020, tambi¨¦n se fue extendiendo posteriormente de manera que caducaba el pr¨®ximo 31 de enero. El Consejo de Ministros lo impedir¨¢, prolongando su vigencia hasta mayo.

La modificaci¨®n de este martes, seg¨²n indica una fuente del Ejecutivo, en principio solo afectar¨¢ a la fecha de expiraci¨®n de ambas medidas. Se mantendr¨¢n por tanto las condiciones para acogerse a las mismas. En el caso de las pr¨®rrogas de los contratos, las puede pedir cualquier inquilino cuyo contrato de alquiler expire en el plazo que contempla la ley, siempre que no se haya llegado previamente a otro tipo de acuerdo con el arrendador. Quedan excluidos tambi¨¦n los supuestos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos para que un propietario recupere la posesi¨®n del inmueble porque la necesite para s¨ª mismo o familiares de primer grado.

Condiciones para pedir la moratoria

En el caso de las moratorias de rentas, adem¨¢s de que no puede haber un acuerdo previo en otro sentido, el inquilino debe cumplir una serie de requisitos econ¨®micos. Estos son los que la ley define para personas en situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica a causa de la covid. B¨¢sicamente, los solicitantes deben haber visto reducidos sus ingresos desde el inicio de la pandemia (por quedar desempleado, en ERTE, haber reducido la jornada para cuidar de otras personas o situaciones an¨¢logas) de manera que la unidad familiar no supere tres veces el Iprem (el indicador p¨²blico de renta de efectos m¨²ltiples, cuya unidad equivale en este 2021 a 564,9 euros mensuales). A esta cantidad se aplica alg¨²n coeficiente corrector para hogares que tienen personas al cargo y en algunos supuestos de dependencia o personas con discapacidad. Adem¨¢s, hay que cumplir con un segundo requisito: que la renta mensual y el pago de los gastos y suministros b¨¢sicos de la vivienda superen el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

El Real Decreto-ley 11/2020, con fecha del pasado 31 de marzo, es el que el Gobierno ha empleado para, entre otras cuestiones, aprobar medidas especiales sobre alquileres durante la pandemia. Por ello se ha ido modificando en sucesivas ocasiones, normalmente para ampliar los plazos de vigencia aunque en ocasiones tambi¨¦n para introducir novedades importantes. Es la norma en la que, por ejemplo, se regularon los cr¨¦ditos con aval del ICO para inquilinos (cuyo desarrollo depende de una orden ministerial que ya prorrog¨® su vigencia hasta el pr¨®ximo 31 de mayo) o se prohibieron determinados desahucios.

Solo para esta ¨²ltima cuesti¨®n, por ejemplo, el Ejecutivo ha modificado en dos ocasiones la norma en el ¨²ltimo mes. La primera, en diciembre, para ampliar los supuestos en los que se proh¨ªbe desahuciar a colectivos vulnerables (inicialmente era solo para inquilinos en condiciones an¨¢logas a las que permiten solicitar las moratorias de renta). La segunda, recientemente y con fuerte oposici¨®n del sector inmobiliario, para introducir un matiz que refuerza la imposibilidad de desalojar a determinados colectivos vulnerables incluso en el supuesto en que est¨¦n ocupando ilegalmente el inmueble de un gran propietario.