La fuerte subida del IPC castiga a los inquilinos
El ¨²ltimo dato de inflaci¨®n supondr¨¢ una subida media de las rentas mensuales de 38 euros, seg¨²n c¨¢lculos de Idealista
La inflaci¨®n arrecia en la mayor¨ªa de econom¨ªas occidentales y, en Espa?a, est¨¢ trayendo noticias desagradables para muchos inquilinos. La variaci¨®n interanual del ?ndice de Precios al Consumo (IPC) lleva dos meses marcando m¨¢ximos que no se ve¨ªan desde hace muchos a?os. En septiembre fue del 4% ...
La inflaci¨®n arrecia en la mayor¨ªa de econom¨ªas occidentales y, en Espa?a, est¨¢ trayendo noticias desagradables para muchos inquilinos. La variaci¨®n interanual del ?ndice de Precios al Consumo (IPC) lleva dos meses marcando m¨¢ximos que no se ve¨ªan desde hace muchos a?os. En septiembre fue del 4% y en octubre ha escalado hasta el 5,4%. Eso significa que los contratos de alquiler que se actualicen conforme a ese indicador, el m¨¢s habitual, pueden sufrir subidas considerables. Seg¨²n un estudio publicado este mi¨¦rcoles por el portal Idealista, para un alquiler mediano en Espa?a, que cuantifica en 700 euros por una casa de dos habitaciones, supondr¨ªa pagar casi 38 euros m¨¢s al mes. O lo que es lo mismo: m¨¢s de 450 euros al a?o. Pero la situaci¨®n var¨ªa enormemente de unas ciudades a otras porque depende de la carest¨ªa de los pisos: en Barcelona, Bilbao o San Sebasti¨¢n el incremento medio se acerca a los 50 euros mensuales. Y en Madrid o Palma superar¨ªa los 40 euros.
Es lo que le ha pasado a Antonio, un periodista de 33 a?os que vive en Madrid. Hace unos d¨ªas recibi¨® un correo electr¨®nico de su casero. A partir de diciembre tendr¨ªa que pagar casi 46 euros m¨¢s al mes. Alquil¨® una casa en el centro de la capital por 850 euros hace un a?o y en adelante la renta, aplicando la variaci¨®n del 5,4% de octubre, pasar¨ªa a costar 895,90 euros. ¡°Llevo m¨¢s de diez a?os en Madrid y es la primera vez que veo que tengo que pagar tanto de m¨¢s¡±, lamenta. Hasta ahora, cuenta, nunca le hab¨ªan aplicado la revalorizaci¨®n de la renta porque coincid¨ªa que el IPC era negativo o supon¨ªa tan poco dinero que el arrendador no la reclamaba. De hecho, durante a?os este indicador mostr¨® tasas de crecimiento muy d¨¦biles, y en la pandemia se volvi¨® negativo.
Pero los precios encadenan ocho meses de subidas consecutivas. Y en paralelo, las cuestiones sobre la actualizaci¨®n de los alquileres ha ido ganando peso en los servicios de consultas jur¨ªdicas. Leg¨¢litas calcula que las llamadas relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) han aumentado un 10% en los ¨²ltimos dos meses. ¡°Preocupa al inquilino e interesa mucho al arrendador¡±, resume Macarena Redondo, abogada del departamento de Inmueble de esa compa?¨ªa. Tradicionalmente, muchos caseros ignoran esa posibilidad y eligen dejar las cosas como est¨¢n. Pero la subida del IPC aumenta la posible ganancia y eso hace que se interesen m¨¢s por el asunto. Es lo que le ha pasado a Virginia Mart¨ªnez, una empleada de banca de 38 a?os que vive en Majadahonda (Madrid). Esta semana ha recibido una correo electr¨®nico en que le exigen un aumento de renta de casi 50 euros. ¡°El alquiler lo gestion¨¦ de manera un poco r¨¢pida por una situaci¨®n personal¡±, explica, ¡°habl¨¦ con ellos y les pregunt¨¦ si tendr¨ªa incrementos importantes de renta y me dijeron que no, pero no me le¨ª todo el contrato¡±. ¡°S¨¦ que hice mal¡±.
La primera recomendaci¨®n de la experta legal es, precisamente, ¡°revisar el contrato y verificar la normativa aplicable y el contenido de las cl¨¢usulas¡±. El mecanismo para ajustar los precios del alquiler ha sido objeto de muchas modificaciones legislativas en los ¨²ltimos a?os. Hasta cinco veces se ha cambiado el art¨ªculo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que se refiere a la actualizaci¨®n de la renta, en los ¨²ltimos ocho a?os. Pero a grandes rasgos hay que diferenciar dos situaciones: si el contrato se firm¨® antes o despu¨¦s del 31 de marzo de 2015. En los anteriores, el casero tiene derecho a subir anualmente lo que haya variado el IPC; en los posteriores solo podr¨¢ hacerlo si as¨ª consta espec¨ªficamente en el contrato.
Subidas no retroactivas
?Y c¨®mo se produce esa actualizaci¨®n en caso de que sea oportuna? ¡°Es necesario que el arrendador lo comunique; por tanto, hasta que no haya esa comunicaci¨®n, el inquilino no tiene obligaci¨®n de pagar m¨¢s renta¡±, explica Redondo. A Mart¨ªnez, por ejemplo, le preocupa que el correo que recibi¨® le pide pagar varios meses de atrasos. Su casa unifamiliar cuesta 1.850 euros, un precio que le parece ¡°excesivo¡± pero acept¨® porque para ella era una soluci¨®n temporal ante una situaci¨®n personal complicada. Como la actualizaci¨®n de renta era en junio, los 50 euros de aumento responden al ¨ªndice del 2,7% publicado entonces. La subida es anual: se puede producir cada a?o en la misma fecha en que se firm¨® el contrato y debe hacerse con el ¨²ltimo dato de IPC que estuviera disponible en ese momento. Cuando se ha firmado el d¨ªa 1 de mes, que es lo m¨¢s habitual, eso implica generalmente aplicar el ¨ªndice de dos meses antes (el de octubre, del 5,4%, que se ha publicado ahora servir¨¢ para actualizar los contratos de diciembre). La abogada recuerda que el casero puede exigirlo en cualquier momento una vez superada la anualidad, pero jam¨¢s se aplica retroactivamente. Si el propietario del piso tarda unos meses en pedirlo, en ese periodo el inquilino sigue pagando lo mismo y solo aplica el nuevo precio una vez le hayan comunicado la subida.
Para contratos firmados a mediados de un mes, el resultado es m¨¢s aleatorio porque el Instituto Nacional de Estad¨ªstica no publica el dato siempre el mismo d¨ªa. Es el caso de Antonio, cuyo contrato se firm¨® a 15 de noviembre. Como este a?o el instituto estad¨ªstico dio el dato del IPC de octubre el d¨ªa 12 de noviembre, su casero puede exigirle un 5,4%. Si ese dato hubiera salido tres d¨ªas despu¨¦s, solo podr¨ªa aplicarle el 4% de variaci¨®n de septiembre. ¡°Me parece muy injusto¡±, se queja el periodista, ¡°si te toca justo este mes es una putada¡±. Aunque de momento el propietario se ha mostrado dispuesto a negociar una subida inferior y lo est¨¢n hablando.
Esa es una posibilidad perfectamente legal, recuerda Redondo, quien se?ala que igualmente el arrendador puede optar por no subir nada, para lo que bastar¨ªa con no hacer ninguna comunicaci¨®n al inquilino. Por eso la abogada recomienda siempre, a la espera de que la inflaci¨®n empiece a descender como esperan los principales organismos econ¨®micos, ¡°proponer al casero que no se aplique un incremento tan importante¡±. Y en muchos casos, recuerda, puede funcionar: ¡°Ayer mismo tuve una consulta en la que el propio arrendador llam¨® porque el incremento al aplicar el IPC le parec¨ªa excesivo¡±.
Diferentes f¨®rmulas para subir el precio
La actualización tasada de los alquileres es una posibilidad que se regula dentro de los contratos de alquiler. Vencido el contrato, con la legislación actual el casero puede pedir la renta que quiera. Pero en el periodo de duración mínima del arrendamiento (cinco años si el propietario es persona física y siete años si es persona jurídica), el alquiler solo se puede subir confirme a lo que se haya firmado. Y si no dice nada, el casero no puede pedir incremento a menos que se trate de un contrato anterior a abril de 2015.
¿Pero qué pasa cuando se contemplan otros mecanismos diferentes del IPC? En su día el legislador trató de impulsar el Índice de Garantía de Competitividad, un indicador que contendría más los precios, pero con escaso éxito, ya que es prácticamente testimonial, según las fuentes jurídicas consultadas. También puede darse el caso de que se haya pactado directamente un porcentaje o una cantidad en la que la renta sube anualmente. Es una posibilidad legal, pero en las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos se acotó a que esta no supere el crecimiento del IPC. Cuando se estableció ese límite, se pensó como una manera de evitar subidas descontroladas. Nadie contaba entonces con que habría una pandemia que hundiría la actividad. Ni un rebrote posterior que dispararía la inflación hasta niveles que parecían impensables.