Las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos tur¨ªsticos frente a futuros due?os

Las comunidades de propietarios pueden prohibir la comercializaci¨®n de viviendas vacacionales, aunque no haya unanimidad al respecto, y afectando la decisi¨®n a futuros due?os. As¨ª lo ha establecido la Direcci¨®n General de Seguridad Jur¨ªdica y Fe P¨²blica al resolver un recurso de una comunidad de vecinos contra la calificaci¨®n de una registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife.

En concreto, la registradora se hab¨ªa negado a inscribir una nueva norma estatutaria, seg¨²n la cual ¡°se proh¨ªbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercializaci¨®n de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales¡±. Y ello porque entend¨ªa que deb¨ªan prestar su consentimiento a la modificaci¨®n de los estatutos quienes figuraban en el Registro como propietarios ya que no coincid¨ªan los titulares registrales con todos los due?os.

Adem¨¢s, la registradora se hab¨ªa opuesto porque determinados propietarios hab¨ªan inscrito su adquisici¨®n con posterioridad a la adopci¨®n del acuerdo, y no se hab¨ªa acreditado que hubieran aprobado dicha modificaci¨®n estatutaria.

Sin embargo, la Direcci¨®n General de Seguridad Jur¨ªdica y Fe P¨²blica ha fallado que no se exige la unanimidad para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de lo que se conoce como ¡°alquiler o explotaci¨®n tur¨ªstica de las viviendas¡±, supongan o no modificaci¨®n del t¨ªtulo constitutivo o de los estatutos de la comunidad de propietarios.

En estos casos rige la excepci¨®n introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que aprob¨® el Gobierno en 2019. Esta norma reduce la mayor¨ªa al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n para adoptar el acuerdo.

Inscripci¨®n del acuerdo

A juicio de Jos¨¦ Miguel Tabar¨¦s, vicedecano del Colegio de Registradores de Espa?a, se trata de una ¡°resoluci¨®n correcta¡±, aunque llama la atenci¨®n sobre dos cuestiones. La primera tiene que ver con ¡°los derechos adquiridos¡±. Y es que, si un propietario ya tiene una vivienda tur¨ªstica con la licencia administrativa correspondiente y ha hecho constar esa circunstancia en el registro, ¡°podr¨ªamos tener una discusi¨®n¡± sobre si el resto de vecinos puede prohibir las viviendas para uso tur¨ªstico.

Pero dejando esta cuesti¨®n al margen, el jurista explica que una vez que los propietarios acuerdan la modificaci¨®n de los estatutos y proceden a su inscripci¨®n en el registro, los posteriores compradores s¨ª se ver¨ªan afectados por la prohibici¨®n. No obstante, si no llevan a cabo la inscripci¨®n, el acuerdo solo vincular¨ªa a los vecinos, pero no a los terceros adquirentes, que podr¨ªan alegar que no ten¨ªan conocimiento del acuerdo y que, por tanto, no les vincula.

La segunda cuesti¨®n que destaca el vicedecano se refiere a c¨®mo se obtiene la mayor¨ªa de tres quintos. Y es que, si el acuerdo se adopta ¡°sin los requisitos formales¡± que exige la legislaci¨®n puede decaer, con la consecuencia de ser necesaria una nueva votaci¨®n al respecto.

En este sentido, Inmaculada Vivas, catedr¨¢tica de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explica que cuando no asisten todos los propietarios a la junta en la que se vetan los arrendamientos tur¨ªsticos, ¡°el secretario debe remitir copia del acta a los ausentes de forma que quede constancia de su recepci¨®n y, adem¨¢s, conozcan si se han alcanzado los 3/5¡±.

Si en el plazo de 30 d¨ªas naturales no manifiestan su discrepancia al secretario, se computan como votos favorables, de forma que si se alcanza el cu¨®rum legalmente establecido de los 3/5 con los asistentes a la junta, el acuerdo ser¨ªa ¡°v¨¢lido¡±, se?ala Vivas.

En todo caso, ¡°una vez transcurrido el plazo de los 30 d¨ªas, es necesario elevar a escritura p¨²blica el acuerdo comunitario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros adquirentes¡±, se?ala la catedr¨¢tica.