La depreciaci¨®n de los activos inmobiliarios recorta los resultados de Merlin a la mitad

Cambio de ciclo para las compa?¨ªas inmobiliarias. Merlin Properties, la mayor socimi espa?ola por cotizaci¨®n burs¨¢til, gan¨® 263,1 millones en 2022, un 48,6% menos que el a?o anterior, seg¨²n los resultados remitidos este lunes a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El dato, en realidad, es resultado de la peculiar contabilidad de estas empresas, que les obliga a anotarse como p¨¦rdida o ganancia la variaci¨®n de valor de l...

Cambio de ciclo para las compa?¨ªas inmobiliarias. Merlin Properties, la mayor socimi espa?ola por cotizaci¨®n burs¨¢til, gan¨® 263,1 millones en 2022, un 48,6% menos que el a?o anterior, seg¨²n los resultados remitidos este lunes a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El dato, en realidad, es resultado de la peculiar contabilidad de estas empresas, que les obliga a anotarse como p¨¦rdida o ganancia la variaci¨®n de valor de los activos que poseen para alquilar, que es en lo que consiste su negocio principal. Y refleja, por tanto, un nuevo contexto en el que los edificios, de salir al mercado para su venta, valdr¨ªan menos que un a?o atr¨¢s, lo que corta la buena racha de resultados trimestrales que se hab¨ªan ido presentando. Sin embargo, el beneficio operativo (el que resulta de la actividad de arrendamiento) crece hasta los 290,5 millones, un 6,4% m¨¢s que en 2021, por lo que la compa?¨ªa ha calificado el ejercicio 2022 como ¡°excelente¡±.

En el haber positivo, la firma tambi¨¦n se anota un crecimiento del 7,3% en rentas comparables (es decir, comparando solo las mismas rentas que ten¨ªan un a?o atr¨¢s). En total, Merlin obtuvo 452,8 millones en 2022 por el alquiler de todos sus edificios. La cifra es m¨¢s baja que los 505 millones que obtuvo en 2021, pero hay que tener en cuenta que el a?o pasado revendi¨® a BBVA 559 sucursales y otros tres inmuebles, por las que percib¨ªa un alquiler anual de 83,6 millones. La venta se complet¨® el 15 de junio, por lo que desde entonces el banco dej¨® de pagarle por esos arrendamientos. Sin ese efecto, la socimi calcula que sus ingresos por rentas han crecido un 7,9%, un porcentaje cercano a la inflaci¨®n media de Espa?a en el periodo, un 8,4%, ya que esta juega a su favor. Como la mayor¨ªa de contratos de alquiler se indexan a la inflaci¨®n, la compa?¨ªa puede aumentar lo que cobra a sus inquilinos. ¡°En Espa?a no estamos teniendo un problema de traslaci¨®n de inflaci¨®n¡±, ha valorado Ismael Clemente, consejero delegado de la compa?¨ªa, en declaraciones a los medios.

Pero a la vez, Clemente ha dejado claro que ¡°ha comenzado la ca¨ªda de valoraciones¡±. Los activos de Merlin, seg¨²n las tasaciones realizadas por tres firmas consultoras, val¨ªan el 31 de diciembre pasado 11.317 millones, por debajo de los 11.390 millones que se estimaban a 30 de junio, cuando ya se hab¨ªa deshecho de las oficinas del BBVA. En un a?o, y descontado ese efecto de la operaci¨®n con el banco, la socimi calcula una p¨¦rdida de valor del 1,5%, y resta por ello cerca de 250 millones en sus cuentas anuales. Las oficinas, con 6.387 millones, representan m¨¢s de la mitad de su cartera y el a?o pasado se depreciaron casi un 2%. Los centros comerciales, con un valor de 2.135 millones, cayeron m¨¢s: un 3,5%. Por el contrario, los inmuebles log¨ªsticos se revalorizaron un 0,6% y alcanzaron los 1.400 millones. En 2023, ha dicho Clemente, las mayores correcciones se esperan precisamente en log¨ªstica, pero tambi¨¦n en oficinas. La inmobiliaria trabaja en un escenario en que el valor de los activos caer¨¢ todav¨ªa en una proporci¨®n similar a como lo hizo el a?o pasado.

La operaci¨®n con BBVA, que operativamente reduce las rentas de Merlin, tuvo sin embargo un efecto muy positivo para el endeudamiento. Como la compa?¨ªa recibi¨® 1.987 millones por la venta de esos inmuebles, ha visto reducir su deuda hasta el 32,7% en relaci¨®n con el valor de sus activos. Un a?o antes ese indicador era del 39,2%. La posici¨®n de liquidez se mantiene similar (1.856 millones, por 1.811 millones un a?o antes), y la socimi especifica que un 99,6% de su deuda se encuentra en tipo fijo y que el inter¨¦s medio es del 1,98%.

Otro par¨¢metro por el que saca pecho la compa?¨ªa inmobiliaria es por la ocupaci¨®n de sus inmuebles. Esta acab¨® 2022 al 95,1%, 0,6 puntos m¨¢s que un a?o atr¨¢s. Esta creci¨® tanto en oficinas como en centros comerciales, por lo que Merlin da por superada la pandemia. Solo en los activos log¨ªsticos, los m¨¢s exitosos con un 97% arrendados, vieron retroceder en 0,1 puntos su ocupaci¨®n, algo que fuentes de la compa?¨ªa han atribuido a la ¡°rotaci¨®n¡± natural de los inquilinos a finales de a?o, que es cuando se valoran los activos.

En total, el a?o pasado Merlin distribuy¨® 1,20 euros por acci¨®n en dividendos, lo que equivale a 561 millones. Pero m¨¢s de la mitad de esa cantidad (315 millones) correspondi¨® a la operaci¨®n de BBVA. Sin esta, y descontado el efecto que esos inmuebles ten¨ªan sobre los beneficios, fuentes de la compa?¨ªa calculan que 0,55 euros por acci¨®n del dividendo pagado corresponder¨ªan a la situaci¨®n actual de la compa?¨ªa. No obstante, el consejo todav¨ªa debe decidir su propuesta de cara a la junta general de accionistas y cu¨¢nto a?ade a los 20 c¨¦ntimos que, el pasado diciembre, ya se adelantaron a cuenta del dividendo a repartir. Los resultados se han hecho p¨²blicos al cierre de una jornada burs¨¢til en la que la socimi se ha revalorizado un 0,22%, alcanzado una cotizaci¨®n de 9 euros exactos por acci¨®n.

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