Las inmobiliarias del Ibex sacan pecho con sus resultados semestrales en plena oleada inflacionista

La inflaci¨®n nunca es una compa?era de viaje deseada, pero no resulta igual de inc¨®moda para todas las empresas. Algo as¨ª explicaba Pere Vi?olas, consejero delegado de Colonial, cuando este jueves present¨® los resultados semestrales de la inmobiliaria. ¡°En costes nos afecta poco y en ingresos el impacto es positivo¡±, admiti¨®, ¡°es una fuente importante que explica el comportamiento que llevamos en estos seis meses¡±. Colonial declar¨® un beneficio neto de 355 millones entre enero y junio, m¨¢s del doble que en el mismo periodo de 2021 y el mejor en un lustro. Su rival Merlin Properties gan¨® 492 millones, el primer semestre m¨¢s abultado de su historia.

Colonial y Merlin son las ¨²nicas socimis (sociedad cotizada de inversi¨®n inmobiliaria) presentes en el Ibex 35. Se trata de dos gigantes del sector cuyo negocio consiste en extraer valor de las decenas de activos inmobiliarios que poseen. Esto lo hacen de dos maneras: mediante el alquiler de esos edificios, por lo que obtienen unas rentas recurrentes; y, m¨¢s puntualmente, vendiendo alg¨²n inmueble por un importe superior al que lo compraron y a lo que hayan desembolsado para mejorarlo. Tener ojo para las inversiones, por tanto, es fundamental para sus resultados.

Aunque en ocasiones tambi¨¦n se encuentran con alguna ayuda inesperada. En Espa?a lo normal es que las rentas de alquiler se actualicen anualmente con el IPC. Para evitar que los inquilinos vieran subir de manera desorbitada el importe de las casas, el Gobierno aprob¨® un tope del 2%. Pero ese l¨ªmite se aplica solo a la vivienda, un sector al que Colonial y Merlin apenas tienen exposici¨®n. La primera est¨¢ muy especializada en los edificios de oficinas y m¨¢s de la mitad de su negocio viene de Par¨ªs (tambi¨¦n est¨¢ presente en Madrid y Barcelona). La segunda tambi¨¦n tiene mayoritariamente oficinas, pero suma centros comerciales e inmuebles log¨ªsticos. En definitiva, que no est¨¢n encontrando problemas para subir las rentas al mismo ritmo que la inflaci¨®n. ¡°Lo hemos hecho ya en m¨¢s de la mitad de los contratos, sin ninguna incidencia¡±, explic¨® Vi?olas.

Como resultado, los ingresos de ambas compa?¨ªas han mejorado en el semestre. Merlin reconoce un aumento del 8,1% hasta los 226,6 millones. De ese total, 222,6 millones salen de los pagos de alquileres, un 8,3% m¨¢s que en la primera mitad de 2021. En la propia presentaci¨®n de resultados, y en alusi¨®n a la mejora de la parte log¨ªstica, la socimi habla de un ¡°crecimiento r¨¦cord de rentas (¡­) gracias a la plena ocupaci¨®n, la inflaci¨®n y [la] reversi¨®n capturada¡±. Para Colonial, la facturaci¨®n ha crecido casi un 11% hasta los 173 millones y los ingresos por rentas (170 millones) lo hicieron un 9%. Una parte de ese incremento se debe a la propia evoluci¨®n de un mercado que est¨¢ en expansi¨®n. De hecho, la compa?¨ªa que encabeza Vi?olas formaliz¨® en la primera mitad del a?o 58 contratos de arrendamiento que equivalen a m¨¢s de 100.000 metros cuadrados. Es un 75% m¨¢s que un a?o antes.

A edificios con alquileres m¨¢s altos corresponde una mayor rentabilidad, que Merlin calcula en 15 puntos b¨¢sicos (0,15%) m¨¢s. Y ello repercute a su vez en un mayor valor de sus carteras inmobiliarias, lo que tambi¨¦n alimenta sus resultados. Colonial ha presentado la tasaci¨®n m¨¢s alta de su historia: sus activos val¨ªan a finales de junio 13.334 millones, un 7% m¨¢s que en el pasado diciembre (las socimis dan la estimaci¨®n de valor de sus inmuebles semestralmente). La mayor parte del crecimiento vino de la revalorizaci¨®n de la cartera, aunque 3 puntos correspondieron con nuevas inversiones.

Para Merlin la comparaci¨®n es m¨¢s complicada porque complet¨® en el periodo la venta de 659 oficinas bancarias al BBVA, una operaci¨®n por la que pagar¨¢ un dividendo extraordinario de 75 c¨¦ntimos por acci¨®n (m¨¢s de lo previsto inicialmente) el pr¨®ximo 18 de agosto. Por tanto, como se esperaba, ya no tiene la mayor cartera inmobiliaria: suma 11.390 millones (frente a 13.041 millones en diciembre). Pero en t¨¦rminos comparables estima que sus activos se han revalorizado un 1,2% en el semestre. Vientos de cola, en suma, para las dos socimis del Ibex, que hist¨®ricamente cotizan muy por debajo del valor te¨®rico de sus activos, una situaci¨®n que se agrav¨® con la pandemia. Ambas, eso s¨ª, se dieron un peque?o fest¨ªn en Bolsa este viernes. En una semana que avanzaba con movimientos f¨²tiles, se anotaron ganancias en torno al 4% en la jornada posterior a la presentaci¨®n de resultados.