Las claves de la nueva ley de vivienda: un tope al alquiler, zonas tensionadas, honorarios inmobiliarios a cargo del casero y normas para grandes tenedores

Los socios de Gobierno y sus aliados en el Congreso han llegado a un acuerdo sobre la nueva ley de vivienda, una reforma prometida a Bruselas que ya ten¨ªa que estar aprobada desde finales del a?o pasado. La norma, que introduce un tope permanente a la subida de los alquileres ¡ªla cuesti¨®n clave de las negociaciones¡ª hab¨ªa dado lugar a duros choques entre los partidos de la coalici¨®n, PSOE y Unidas Podemos, as¨ª como con las formaciones del bloque de investidura necesarias...

Los socios de Gobierno y sus aliados en el Congreso han llegado a un acuerdo sobre la nueva ley de vivienda, una reforma prometida a Bruselas que ya ten¨ªa que estar aprobada desde finales del a?o pasado. La norma, que introduce un tope permanente a la subida de los alquileres ¡ªla cuesti¨®n clave de las negociaciones¡ª hab¨ªa dado lugar a duros choques entre los partidos de la coalici¨®n, PSOE y Unidas Podemos, as¨ª como con las formaciones del bloque de investidura necesarias para que la normativa saliera adelante, Bildu y ERC.

En la propuesta acordada, presentada este viernes por los diputados de ERC, Pilar Vallugera, y Oskar Matute, de Bildu, adem¨¢s del tope al alquiler, tambi¨¦n se ha modificado la regulaci¨®n para declarar una zona tensionada, se ha elevado la protecci¨®n para los desahuciados y la definici¨®n de grandes tenedores.

?Qu¨¦ es el tope a los alquileres?

El tope al alquiler se refiere al l¨ªmite por encima del cual los caseros no pueden actualizar la renta de sus inquilinos, y es uno de los puntos m¨¢s importantes ¡ªo al menos m¨¢s debatidos¡ª de la nueva norma. Actualmente, este techo est¨¢ fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler. Pero se trata de una medida temporal, aprobada por el Gobierno ante la escalada de precios, que permanecer¨¢ en vigor hasta finales de este a?o para mitigar el impacto de una inflaci¨®n que escal¨® hasta el 8,4% en 2022 y que es a¨²n dif¨ªcil de controlar. Las actualizaciones de rentas suelen coincidir con el IPC medio del ejercicio anterior. El dato de marzo, publicado este viernes, es del 3,3%.

Mientras que Unidas Podemos defend¨ªa mantener el porcentaje del 2%, el PSOE presionaba para subirlo al 3% durante dos a?os para despu¨¦s fijar una nueva referencia que tendr¨¢ que elaborar el Ministerio de Transportes y Vivienda. Tras un largo tira y afloja, finalmente se ha acordado eliminar el IPC como ¨ªndice de referencia. Este a?o se mantendr¨¢ el l¨ªmite vigente del 2% anual, que subir¨¢ al 3% el a?o que viene. A partir de 2025 ser¨¢ sustituido por un nuevo ¨ªndice.

Nuevo ¨ªndice

Debido a que el IPC ¡°ha demostrado producir fluctuaciones enormes¡± y ¡°aumentos [de precios] descontrolados¡± en las rentas, en palabras de Matute, dentro de dos a?os entrar¨¢ en vigor un nuevo ¨ªndice que contenga las actualizaciones de las rentas y evite que se disparen. Este indicador a¨²n no est¨¢ dise?ado, ¡°pero est¨¢ la determinaci¨®n que no arroje un resultado superior al IPC¡±, ha se?alado el diputado de Bildu.

Reparto de gastos

El acuerdo tambi¨¦n contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero, estableciendo que los honorarios de gesti¨®n inmobiliaria ¡ªes decir, el mes que cobra la agencia¡ª y de formalizaci¨®n del contrato tengan que ser asumidos al 100% por los propietarios ¡°porque es a ellos a quien se presta el servicio¡±, han detallado los diputados de Bildu y ERC. Tambi¨¦n se proh¨ªbe subir las rentas a trav¨¦s de la inclusi¨®n de nuevos gastos, como la cuota de la comunidad de vecinos o la tasa de basura.

?Qu¨¦ son las zonas tensionadas?

Son aquellas ¨¢reas donde los precios de los inmuebles particularmente elevados est¨¢n expulsando a los inquilinos, y por eso se ha considerado necesario poner restricciones adicionales a las rentas. En concreto, topar los precios del alquiler. Para que el per¨ªmetro sea declarado como tal se tendr¨¢n en cuenta dos elementos distintos, que no se tienen que cumplir a la vez. El primero es que la carga media del coste del alquiler o hipoteca, m¨¢s gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de la zona. El segundo, que los precios de compra o alquiler de la vivienda hayan superado en m¨¢s de tres puntos el IPC en los cinco a?os anteriores a la declaraci¨®n de zona tensionada.

La declaraci¨®n de la zona tensionada, que se har¨¢ por peque?as zonas equivalentes a los distritos censales, la tiene que hacer la administraci¨®n p¨²blica competente, es decir, la comunidad aut¨®noma o el municipio, y se revisar¨¢ cada tres a?os ¡ªpodr¨¢ revertirse antes si ha dejado de serlo¡ª. Un punto que podr¨¢ generar agravios comparativos entre territorios, debido a que algunas administraciones ya han avanzado que no se adaptar¨¢n a la nueva norma.

¡°Crear m¨¢s zonas tensionadas y m¨¢s amplias, como vemos en el acuerdo, con mayor facilidad administrativa para las comunidades aut¨®nomas y municipios, no es la soluci¨®n. Propietarios e inversores van a querer huir de las zonas tensionadas, cerrando o vendiendo sus inmuebles¡±, opina Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. ¡°La pandemia nos ha ense?ado que la ¨²nica manera de que los precios de los alquileres bajen es a trav¨¦s del aumento de la oferta¡±.

?Es lo mismo un gran tenedor que un peque?o propietario?

No. La norma rebaja a 5 el n¨²mero de viviendas que tiene que poseer un propietario para ser considerado gran tenedor ¡ªen el texto anterior eran 10¡ª y establece que puede ser tanto una persona f¨ªsica como jur¨ªdica. A estos caseros, cuando alquilen en zonas tensionadas, se les aplicar¨¢ un ¨ªndice de contenci¨®n de precios, un nuevo indicador que ser¨¢ distinto en cada zona. En el caso de los peque?os propietarios, que tendr¨¢n incentivos fiscales para que les salga rentable poner la vivienda al alquiler ¡ªmedida apoyada por el PSOE, pero no por Unidas Podemos ni por los grupos aliados¡ª, el alquiler deber¨¢ indexarse a la renta anterior si es un nuevo contrato.

?Y la vivienda que se alquila por primera vez?

A los nuevos inmuebles que salgan al mercado ¡ªaquello que no se ha arrendado en los cinco a?os anteriores¡ª en una zona tensionada se aplicar¨¢ el ¨ªndice de contenci¨®n de precios que vale para los grandes tenedores, tambi¨¦n cuando se trate de peque?os propietarios. Tambi¨¦n en este caso depender¨¢ de las comunidades, que deben declarar el ¨¢rea como tensionada y tambi¨¦n tienen competencia para imponer o no sanciones.

La norma contempla una excepci¨®n en caso de reforma. Si el coste de la obra supera el 10% del valor de compraventa del inmueble, entonces se podr¨¢ elevar el precio del alquiler por encima de los l¨ªmites fijados, hasta un m¨¢ximo del 10%.

Desahucios y vivienda protegida

Vallugera (ERC) ha celebrado la ampliaci¨®n de la protecci¨®n en caso de desahucio. Cuando entre en vigor la nueva norma, ser¨¢ obligatorio trasladar a los afectados la fecha y hora del lanzamiento, se incluyen nuevas pr¨®rrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los dos a?os y se refuerza el apoyo a los m¨¢s vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanizaci¨®n) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovaci¨®n de la urbanizaci¨®n). Adem¨¢s, se proh¨ªbe la venta de vivienda p¨²blica a fondos de inversi¨®n.

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