C¨®mo se actualiza la renta de alquiler y otras claves sobre el nuevo l¨ªmite del 2%

La actualizaci¨®n de renta de los alquileres nada tiene que ver con el precio que se firma al inicio del contrato ni con otros costes variables que el propietario puede repercutir a los inquilinos. No obstante, para quienes viven en una casa arrendada, puede convertirse en el principal factor de encarecimiento de la vivienda, siempre que el propietario exija dicha subida. Desde que el nuevo decreto de medidas especiales por la crisis energ¨¦tica entre en vigor y hasta el 30 de junio, el incremento no podr¨¢ superar el 2%. Mari Luz Rodr¨ªguez, abogada de Leg¨¢litas, vaticina que ¡°va a haber sus m¨¢s y sus menos, porque el arrendador querr¨¢ mantener el IPC [el tope que se aplicaba hasta ahora], que le interesa porque es m¨¢s alto¡±. En la compa?¨ªa de asesor¨ªa legal notan desde hace meses un aumento de las llamadas por esta cuesti¨®n, ¡°desde que la inflaci¨®n comenz¨® a subir¡±. A continuaci¨®n, siete preguntas para entender c¨®mo funciona el mecanismo de revisi¨®n de los alquileres.

?Qu¨¦ es la actualizaci¨®n de la renta?

Cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de alquiler, el precio se fija libremente, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo Catalu?a, desde la ley auton¨®mica de regulaci¨®n de alquileres que aprob¨® en septiembre de 2020, se sal¨ªa de esa regla y pon¨ªa topes legales de renta en algunos municipios. Pero el Tribunal Constitucional tumb¨® esa normativa recientemente. Es decir, que ahora mismo en toda Espa?a las dos partes que firman un contrato de arrendamiento pueden poner el precio que sea. Ahora bien, una vez firman, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco a?os (y siete a?os cuando el casero es una empresa).

El precio se pacta para toda la duraci¨®n del contrato, pero el art¨ªculo 18 de la LAU regula la posibilidad de incrementarlo para que el casero no pierda poder adquisitivo. ¡°La renta solo podr¨¢ ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a?o de vigencia de contrato¡±, dice la norma. Es decir, que la actualizaci¨®n es un ajuste de precio que puede hacerse al cumplirse cada anualidad de contrato y bajo ciertas condiciones.

?Cu¨¢les son esas condiciones?

De entrada, la manera de actualizar las rentas debe estar expresada en el contrato de arrendamiento. ¡°En defecto de pacto expreso, no se aplicar¨¢¡±, se?ala la ley. Y tampoco surte efecto autom¨¢ticamente, sino que ¡°ser¨¢ exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique¡±. Rodr¨ªguez, la abogada de Leg¨¢litas, apunta que ¡°lo correcto es que se comunique por escrito¡±, explicando el m¨¦todo usado y las nuevas cantidades. En contratos muy antiguos, firmados antes del 31 de marzo de 2015, el casero tiene derecho a pedir la subida anual aunque no figure expresamente en el contrato, porque as¨ª estaba redactado antes el art¨ªculo 18 de la LAU, que ha sido uno de los que m¨¢s han sufrido el ajetreo pol¨ªtico de los ¨²ltimos a?os: desde 2013 se ha modificado en cinco ocasiones.

?C¨®mo se actualiza la renta?

Legalmente, como establezca el contrato. Eso dificulta saber c¨®mo se traslada a la pr¨¢ctica porque los arrendamientos son acuerdos privados, muchas veces no se registran y, adem¨¢s, muchos caseros no est¨¢n pendientes de que se cumpla cada anualidad para reclamar la subida. En cualquier caso, s¨ª est¨¢ claro que los que lo hacen usan mayoritariamente el ?ndice de Precios al Consumo (IPC). Este indicador de inflaci¨®n comenz¨® a dispararse el oto?o pasado como consecuencia del rebote de la actividad econ¨®mica tras los primeros embates de la pandemia. Y cuando todo el mundo esperaba que comenzase a aflojar, la guerra de Ucrania ha provocado que siga creciendo, impulsado por los precios internacionales de la energ¨ªa.

El IPC es, adem¨¢s, el indicador que se tom¨® como referencia m¨¢xima en el ¨²ltimo cambio legal de la norma, que se hizo en marzo de 2019 cuando la inflaci¨®n no parec¨ªa un problema ni en el corto ni en el medio plazo. Para la actualizaci¨®n, lo normal es coger la ¨²ltima referencia de variaci¨®n interanual que haya publicado el INE. Para este abril, por ejemplo, se tomar¨ªa la de febrero (con la variaci¨®n de precios entre marzo de 2021 y febrero de 2022), porque el instituto estad¨ªstico no dar¨¢ el dato del presente mes hasta mediados del siguiente (aunque este mi¨¦rcoles da la cifra avanzada de marzo, no es todav¨ªa definitiva).

?C¨®mo se calcular¨¢ el nuevo tope?

La idea del Gobierno para solucionar este inconveniente ha sido vincular temporalmente el tope de la subida no con el IPC (que est¨¢ disparado), sino con el ?ndice de Garant¨ªa de la Competitividad (IGC). Este es otro indicador que tambi¨¦n publica el INE para medir la variaci¨®n de precios. Pero no lo hace de manera directa (el IPC compara una misma cesta de productos en dos momentos y calcula la diferencia de lo que cuestan) sino que se le resta la competitividad que haya perdido la econom¨ªa espa?ola con respecto a la eurozona desde 1999. El IGC se cre¨® precisamente para garantizar la competitividad de la econom¨ªa espa?ola y por esto tiene otra caracter¨ªstica: legalmente siempre se aplica en valores entre el 0% y el 2% (aunque sea negativo o supere ese porcentaje). Eso es lo que hace que la actualizaci¨®n de rentas tenga temporalmente el tope del 2%, ya que actualmente est¨¢ por encima (2,02%) y lo previsible es que no baje.

?Pueden subirme el alquiler m¨¢s del 2%?

Si el casero es un particular, y seg¨²n ha explicado el Gobierno, s¨ª se podr¨ªa. El real decreto-ley, como ha hecho casi toda la legislaci¨®n de alquileres en los ¨²ltimos a?os, va a diferenciar entre peque?os y grandes propietarios. Entre estos ¨²ltimos se considerar¨¢ a particulares o empresas que posean m¨¢s de 10 inmuebles urbanos, o una superficie equivalente a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros. Para los peque?os caseros, la norma prev¨¦ cualquier posibilidad de acuerdo con el inquilino, aunque dice que si hay discrepancias, se aplica como l¨ªmite el IGC. Por eso el Gobierno cree que no se aceptar¨¢n subidas por encima del 2%. Para los grandes propietarios, a quienes se les supone una superior capacidad de negociar y presionar al arrendatario, se establece que nunca el acuerdo podr¨¢ superar el nuevo tope legal.

?Qu¨¦ pasa si mi renta se actualiza antes o despu¨¦s del nuevo tope?

La nueva legislaci¨®n, a falta de ver el texto definitivo en el BOE, no es retroactiva. Si el contrato se actualizaba en marzo y se ha hecho conforme al IPC, el inquilino no puede pedir que se aplique ahora el tope del 2%. No obstante, esta situaci¨®n se arrastra desde hace meses y muchas veces se ha resuelto con acuerdos entre particulares. La Agencia Negociadora del Alquiler, una compa?¨ªa privada que intermedia arrendamientos, calcula que en el ¨²ltimo trimestre ¡°alrededor de un 85% de los arrendadores no han aplicado el incremento total del IPC¡±. Y de ellos, un 27% (lo que supone en total uno de cada cinco propietarios aproximadamente) ha renunciado a subir cualquier cantidad.

La nueva legislaci¨®n se plantea de abril a junio. Por tanto, a partir del 1 de julio se volver¨¢, en teor¨ªa, a la situaci¨®n que hab¨ªa hasta ahora. Pero nada impide que la norma se prorrogue como ha sucedido con otras durante la pandemia. Topar la actualizaci¨®n de rentas con el IGC es una reivindicaci¨®n de los sindicatos de inquilinos, que quieren que se fije en la LAU de manera definitiva. Y Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cree que veremos extenderse la medida m¨¢s all¨¢ del 30 de junio: ¡°No tengo duda de que se prorrogar¨¢, con lo cual se corre el peligro de que se convierta en otra forma de intervenir el precio¡±.

Otra cosa a tener en cuenta es que la actualizaci¨®n surte efecto desde la comunicaci¨®n, que puede hacerse en cualquier momento al cumplirse una anualidad del contrato. Es decir, que si al casero se le ha olvidado y la exige pasados tres meses, se empezar¨¢ a abonar el nuevo precio a partir del cuarto mes, pero no puede reclamar al inquilino el abono de atrasos.

?A cu¨¢ntas personas afecta la medida y cu¨¢nto dinero supone?

Es dif¨ªcil de saber. El Ministerio de Transportes calcula que en Espa?a hay vigentes unos 3,5 millones de contratos de alquiler. Como la norma se aplicar¨¢ inicialmente durante un trimestre, afectar¨ªa a una cuarta parte de esos contratos (875.000) sobre la base de que se hubieran firmado el mismo n¨²mero en los 12 meses del a?o. Sin embargo, en la pr¨¢ctica hay ¨¦pocas (septiembre, el cambio de a?o¡­) en que el mercado es m¨¢s activo. El Gobierno tampoco ha facilitado una cifra de impacto global, pero es f¨¢cil calcular el coste en un contrato tipo.

Seg¨²n los ¨²ltimos datos del portal Idealista, el precio mediano de un piso de dos habitaciones en Espa?a es de 695 euros al mes. Si ahora se revisara la renta con el 7,6% de incremento del IPC de febrero (el ¨²ltimo publicado), el inquilino pasar¨ªa a pagar 747,83 euros, lo que supone pagar casi 53 euros m¨¢s al mes y 634 euros m¨¢s al a?o. Si a la subida se le aplicara el nuevo tope del 2%, el incremento mensual ser¨ªa de 13,9 euros (708,9 euros de renta), que al multiplicarlo por 12 meses roza un sobrecoste de 167 euros. Pero ojo, porque al tratarse de porcentajes, en las ciudades m¨¢s caras esas cantidades son tambi¨¦n superiores.