?Qu¨¦ es un gran propietario? Las Administraciones no se ponen de acuerdo

La cuesti¨®n de qu¨¦ es un gran propietario ha generado el ¨²ltimo desencuentro en el seno del Gobierno. Unidas Podemos lanz¨® la idea, rechazada p¨²blicamente el lunes por el ministro de Transportes, Jos¨¦ Luis ?balos, de rebajar a cinco inmuebles el l¨ªmite a partir del cual se entrar¨ªa en esta categor¨ªa. El debate surge a ra¨ªz de la futura Ley de Vivienda que los dos socios del Ejecutivo quieren tener lista este mes, despu¨¦s de que a principios de la legislatura se pactara establecer ¡°un marco legal¡± para definir tanto este concepto como el de vivienda vac¨ªa.

En realidad, la pandemia vino a solventar en parte esa carencia. El pasado marzo, en un decreto de medidas para hacer frente a la covid-19, el Gobierno ya ofreci¨® una primera definici¨®n de lo que es un gran tenedor de vivienda. Esta coexiste con las que han dado algunas comunidades aut¨®nomas. Catalu?a, Baleares y la Comunidad Valenciana lo han hecho, con criterios y finalidades diferentes, en sus legislaciones. En Espa?a hay, por tanto, al menos cuatro definiciones diferentes de lo que es un gran propietario.

La menos estricta es precisamente la que puso el Gobierno en el real decreto ley 11/2020 del pasado 31 de marzo. En esta norma se hac¨ªa referencia a la figura de gran tenedor ¡°entendiendo por tal la persona f¨ªsica o jur¨ªdica que sea titular de m¨¢s de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de m¨¢s de 1.500 metros cuadrados¡±. Fuentes de Unidas Podemos se?alan que este es el enunciado en el que se basa su propuesta, sustituyendo la referencia a ¡°diez inmuebles¡± por ¡°cinco inmuebles¡±. Por tanto, el gran propietario ser¨ªa quien supera esa cifra, pero no contando solo las viviendas, sino tambi¨¦n otro tipo de fincas urbanas (como parcelas o locales comerciales, por ejemplo).

Un decreto, dos descripciones

La definici¨®n se hizo en un art¨ªculo que regulaba moratorias de renta para inquilinos afectados por la crisis y que obligaba al gran propietario a aceptar dichas medidas si el inquilino lo ped¨ªa. Pero en ese mismo decreto, en otro art¨ªculo que regula el procedimiento de desahucio durante la pandemia, se ofrece una segunda diferenciaci¨®n entre tipos de propietario, aunque sin vincularlo al concepto de gran tenedor. La norma fija un proceso de desalojo diferente en ¡°viviendas que pertenezcan a personas jur¨ªdicas o a personas f¨ªsicas titulares de m¨¢s de diez viviendas¡±. Es decir, que el mismo decreto distingue en dos ocasiones, de maneras diferentes, entre peque?os y grandes propietarios.

¡°La definici¨®n es importante dependiendo de para qu¨¦ la quieras¡±, indica una fuente del Ejecutivo, ¡°en su d¨ªa lo hicimos porque necesit¨¢bamos un criterio para determinadas medidas¡±. Desde ese punto de vista, por tanto, no hay contradicci¨®n entre las dos referencias diferentes del decreto de marzo porque lo importante es acotar el ¨¢mbito de aplicaci¨®n de cada medida. La citada fuente deja planeando la cuesti¨®n de para qu¨¦ se quiere definir en la Ley de Vivienda la figura de gran tenedor, porque en funci¨®n de ello, dice, habr¨¢ que hacerlo de una manera u otra.

Catalu?a, la primera en 2015

Una interpretaci¨®n acotada a algunos supuestos, en lugar de una gen¨¦rica, deja margen para que la normativa estatal conviva con las auton¨®micas. Aunque las comunidades, que tienen transferidas casi todas las competencias en Vivienda, no han visto mayoritariamente la necesidad de legislar sobre el asunto, tres s¨ª lo han hecho. Catalu?a fue la primera en 2015, en una ley sobre desahucios, que defin¨ªa lo que era un ¡°gran tenedor de vivienda¡± a efectos de esa ley. Incluy¨® a entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, gestoras de activos y fondos de inversi¨®n o de capital riesgo independientemente del n¨²mero de viviendas que tengan. Adem¨¢s, entra en la misma categor¨ªa cualquier persona jur¨ªdica (empresa) que tenga m¨¢s de 15 viviendas en territorio espa?ol o cualquier persona f¨ªsica que sea propietaria de m¨¢s de 15 viviendas en Espa?a, o copropietaria si la parte que le corresponde supera los 1.500 metros cuadrados de superficie.

La Comunidad Valenciana y Baleares entraron en la cuesti¨®n en 2017 y 2018, con dos aproximaciones an¨¢logas pero muy diferentes a todas las mencionadas. Ambas se incluyen en normas sobre viviendas vac¨ªas. Para entrar en la categor¨ªa de ¡°grandes tenedores de vivienda¡±, las dos exigen que las personas f¨ªsicas o jur¨ªdicas se dediquen a alguna actividad propia del mercado inmobiliario (desde construcci¨®n o inversi¨®n hasta intermediaci¨®n o financiaci¨®n). Tambi¨¦n se parecen en no solo cuentan las viviendas en propiedad, tambi¨¦n en usufructo o cualquier otro derecho de uso. En el l¨ªmite, vuelve el horizonte de diez viviendas, aunque Baleares lo fija a partir de esa cifra y la Comunidad Valenciana solo cuando se supere. La norma insular, eso s¨ª, lo acota a inmuebles en su territorio, mientras que la valenciana no menciona la ubicaci¨®n. Ambas buscan que quien entre en esa categor¨ªa informe a la Administraci¨®n de cu¨¢ntas viviendas vac¨ªas tiene y d¨®nde est¨¢n.

¡°Que las comunidades aut¨®nomas tengan un concepto distinto quiz¨¢s no sea lo m¨¢s l¨®gico desde un punto de vista econ¨®mico, aunque se puede justificar con que cada territorio tiene caracter¨ªsticas distintas¡±, opina Javier Etayo, director del Servicio de Vivienda de Navarra, una de las comunidades que no ha visto necesidad de diferenciar entre peque?os y grandes propietarios. Etayo justifica que, para llegar a la meta que persiguen algunas pol¨ªticas de Vivienda, ¡°el n¨²mero de viviendas en propiedad no es un dato tan relevante¡±. S¨ª cree, en todo caso, que ¡°no es lo mismo una persona jur¨ªdica con ¨¢nimo de lucro que una persona f¨ªsica¡±.

Dos visiones contrarias

Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona, coincide en que la definici¨®n es importante solo si es adecuada para la finalidad que se persigue. En su opini¨®n, ¡°la cuesti¨®n no es tanto diferenciar entre propietarios como limitar la especulaci¨®n con la vivienda¡±, por lo que pide que esa sea la meta de las pol¨ªticas que se aprueben. Y desde ese punto de vista, cree que actualmente hay lagunas porque ¡°tiene que haber un t¨¦rmino medio entre el peque?o propietario y quien tiene 10 o 15 viviendas¡±. ¡°No podemos permitirnos decir a los fondos que tengan determinadas limitaciones y que el resto de propietarios s¨ª puedan especular o mantener viviendas vac¨ªas¡±, sostiene.

Radicalmente contraria es la opini¨®n de Asipa, una patronal de empresas que gestionan inmuebles en alquiler. ¡°El t¨¦rmino gran tenedor es una creaci¨®n interesada que se utiliza para discriminar lo que no es otra cosa que el ahorro colectivo o institucional¡±, indica un portavoz de esa organizaci¨®n contraria a que se regule esta figura. En ese ¡°ahorro colectivo¡± del que habla, por ejemplo a trav¨¦s de algunos fondos de pensiones que invierten en este tipo de empresas, Asipa se?ala que se incluyen ¡°millones de ciudadanos individuales que deciden unir sus ahorros para facilitar inversiones colectivas¡±. A estos, desde ese punto de vista, se les da un trato diferente frente a aquellos que dedican sus ahorros a comprar un inmueble de manera individual.