El Banco de Espa?a recomienda ¡°revisar¡± los planes urban¨ªsticos para agilizar la construcci¨®n de vivienda

El mercado inmobiliario vive una tensi¨®n entre la oferta y la demanda sobre la que no existen precedentes y esa es la principal causa de que los precios se hayan disparado en los ¨²ltimos a?os. As¨ª lo valora un estudio publicado este martes por el Banco de Espa?a, que apunta al mismo motivo para vaticinar que, pese a la subida de los tipos de inter¨¦s ...

El mercado inmobiliario vive una tensi¨®n entre la oferta y la demanda sobre la que no existen precedentes y esa es la principal causa de que los precios se hayan disparado en los ¨²ltimos a?os. As¨ª lo valora un estudio publicado este martes por el Banco de Espa?a, que apunta al mismo motivo para vaticinar que, pese a la subida de los tipos de inter¨¦s y la ca¨ªda de compraventas, los importes de las casas mostrar¨¢n ¡°resistencia a la baja¡±. Por ello recomienda una revisi¨®n de las normas urban¨ªsticas ¡°para que la producci¨®n de viviendas pueda responder con m¨¢s agilidad a las necesidades existentes¡±. Es decir, para edificar m¨¢s.

El art¨ªculo ¡ªque lleva por t¨ªtulo El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relaci¨®n con los precios y firma Lucio San Juan, de Departamento de An¨¢lisis de la Situaci¨®n Econ¨®mica¡ª analiza los cambios que ha experimentado el mercado inmobiliario desde la pandemia. El principal es que los confinamientos y la ralentizaci¨®n econ¨®mica, como consecuencia de la covid-19, provocaron una ¡°demanda embalsada¡± que se desbord¨® ¡°una vez levantas las limitaciones m¨¢s severas impuestas para contener la pandemia¡± gracias al ¡°ahorro acumulado¡± y a ¡°la prolongaci¨®n del entorno de tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente reducidos¡±.

El incremento de la venta de casas vivi¨® dos momentos, un primero provocado por compradores espa?oles y un segundo en que se sumaron los extranjeros. ¡°Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (¨²ltimo a?o precio a la pandemia)¡±, recuerda el autor.

Pero esa explosi¨®n de la demanda no se vio correspondida por el lado de la oferta. ¡°La iniciaci¨®n de obra nueva ven¨ªa registrando en los a?os precedentes a la pandemia niveles hist¨®ricamente reducidos¡±, sostiene el estudio, a lo que se a?adi¨® que ¡°el confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobaci¨®n de nuevos visados¡±. Y como la recuperaci¨®n posterior fue m¨¢s lenta que la de la demanda, ¡°la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, adem¨¢s, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcci¨®n y los problemas de disponibilidad, la creciente escasez de mano de obra¡±.

Adem¨¢s de describir las causas del desequilibrio entre quienes quieren comprar casas y las unidades que hay para la venta (que a falta de obra nueva, se han nutrido sobre todo de segunda mano), el art¨ªculo trata de medir ese fen¨®meno. El resultado, obtenido a partir de las compraventas (demanda) y de los anuncios inmobiliarios y la vivienda nueva terminada (oferta), es que Espa?a presenta ¡°una mayor escasez relativa de la oferta tras la pandemia¡±. El autor encuentra adem¨¢s una correlaci¨®n, al menos desde la recuperaci¨®n de la Gran Recesi¨®n, ¡°entre este indicador y el crecimiento del precio de la vivienda¡±. Es decir, que en los a?os en que m¨¢s se estrecha el margen entre las casas disponibles y las operaciones que se completan, m¨¢s cara se pone la vivienda. Es algo esperable, por otra parte, conforme a la ley de oferta y demanda.

Cambio de coyuntura

Esa norma no solo se cumple en todos los a?os desde 2015 (el a?o a partir del cual el estudio cuenta con datos de oferta publicada por los portales inmobiliarios, ya que lo recopila la tasadora Tinsa), sino que tambi¨¦n se observa con perspectiva geogr¨¢fica. Aunque la aproximaci¨®n no es id¨¦ntica, porque no existe el mismo nivel de datos, el Banco de Espa?a halla que las comunidades aut¨®nomas con m¨¢s estrecheces entre oferta y demanda de vivienda son las que viven mayor tensi¨®n de precios, de la misma manera que pasa en algunas capitales frente al resto de poblaciones de la provincia.

Por ¨²ltimo, el autor recuerda que las condiciones actuales del sector inmobiliario ya no son las de los primeros tiempos de la recuperaci¨®n de la pandemia. ¡°El actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la pol¨ªtica monetaria y, por ende, de las condiciones de financiaci¨®n est¨¢n afectando negativamente al dinamismo del mercado¡±, afirma el art¨ªculo. Para medir ese efecto, el investigador usa un modelo que apunta, usando datos trimestrales entre 2004 y 2022, a que cada subida de un punto en los tipos hipotecarios tiene un impacto ¡°significativamente negativo¡±. Concretamente, y usando valores medianos, los precios caer¨ªan un 2% en ocho trimestres (dos a?os), las compraventas lo har¨ªan en un 3% y los visados de obra nueva en hasta un 11%.

Pero en esta ocasi¨®n, por la situaci¨®n descrita y por las proyecciones del Instituto Nacional de Estad¨ªstica sobre creaci¨®n de nuevos hogares, el estudio del Banco de Espa?a ve ¡°previsible que el precio de la vivienda, en t¨¦rminos nominales, contin¨²e mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades¡±. Es decir, que caigan m¨¢s las compras o las licencias para nuevas unidades que los importes. Y por eso, ¡°dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda¡±, el autor apunta a ¡°la conveniencia de revisar los procedimientos de gesti¨®n del suelo urbanizable¡±, recordando que, seg¨²n los datos que maneja el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ¡°cerca del 24% de los planeamientos¡± son anteriores a 1992 y ¡°apenas un 30% son posteriores a 2008¡å.

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