La subida de tipos vuelve inaccesible la vivienda para cuatro de cada cinco familias de Madrid y Barcelona

Los precios de la vivienda han echado el freno en Espa?a. As¨ª lo evidencia el ¨²ltimo estudio de Tecnocasa, basado en las m¨¢s de 15.000 compraventas anuales que intermedia el grupo inmobiliario en Espa?a. De acuerdo con sus registros, el importe medio de las casas solo creci¨® un 1,32% en la segunda mitad de 2022. Esto invierte la tendencia de los semestres previos incluso en los mayores mercados, con los pisos encareci¨¦ndose solo un 1,5% en Madrid y algo m¨¢s del 1% en Barcelona. En capitales como Zaragoza o Valladolid incluso se abarataron. Pero lo que parece una buena noticia para los compradores no lo es tanto, porque una de las explicaciones (seguramente la principal) del frenazo inmobiliario se encuentra en el encarecimiento de la financiaci¨®n. Con hipotecas m¨¢s caras, las casas no pueden valer lo mismo porque casi nadie podr¨ªa pagarlas. Un fen¨®meno que ya est¨¢ sucediendo y que los autores del estudio han tratado de cuantificar.

Para medir el impacto que tiene la subida de tipos de inter¨¦s sobre la demanda, el an¨¢lisis ha tomado datos de las notar¨ªas para 77 ciudades espa?olas. De ah¨ª se ha obtenido el importe medio de las casas, que en Espa?a se estima en 196.072 euros. Sobre la base de que una familia quisiera comprar una casa de ese precio y pidiera financiar el 80% (el m¨¢ximo que te¨®ricamente dan los bancos), la hipoteca tipo se elevar¨ªa a 156.858 euros a devolver en 25 a?os. Esto, con los tipos al 2,5%, se traducir¨ªa en una letra mensual de 704 euros, lo que suma 8.444 euros al a?o. Como el banco al estudiar la solvencia del cliente se fija en una segunda condici¨®n, que lo que destina un hogar al pago del pr¨¦stamo no suponga m¨¢s de un 35% de sus ingresos, un cr¨¦dito as¨ª solo ser¨ªa accesible para familias que ingresen al menos 28.148 euros al a?o. Y esto, al cruzarlo con los datos de ingresos de los hogares del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, arroja que solo el 53,2% de las familias espa?olas cumplen ese requisito.

Pero se trata de un ejercicio del pasado porque los tipos hace mucho que superaron el 2,5%. Tecnocasa calcula que en el segundo semestre del a?o pasado el tipo medio de las hipotecas variables fue del 3,29%. Y para diciembre ya superaban el 4,29%, con los pr¨¦stamos fijos, que parad¨®jicamente son m¨¢s baratos, por encima del 3%. Por eso, explica L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del grupo inmobiliario, el ejercicio de calcular la hipoteca con intereses del 2,5% responde m¨¢s bien ¡°a la situaci¨®n del pasado agosto¡±. En el contexto actual, resulta m¨¢s realista pensar en un tipo medio del 3,5%, lo que hace que los hogares tengan que destinar 9.423 euros al a?o (785 euros mensuales) a pagar el pr¨¦stamo y eleva el umbral de ingresos m¨ªnimos para poder hacerlo a 31.411. Puede parecer una diferencia m¨ªnima, pero es significativa, porque eso significa que ya menos de la mitad de las familias espa?olas (un 47,8%) podr¨ªa permitirse ir al banco a comprar una casa de importe medio.

Pero las cosas no se paran ah¨ª. El BCE subi¨® los tipos de inter¨¦s oficiales al 3% en la ¨²ltima reuni¨®n de su Consejo de Gobierno. Y anunci¨® que en marzo los elevar¨ªa en otro medio punto, al 3,5%. Ese es un l¨ªmite que ya ha superado en las ¨²ltimas jornadas el eur¨ªbor, el ¨ªndice al que se referencian la mayor¨ªa de hipotecas variables, y como estas adem¨¢s llevan aparejado un diferencial (un porcentaje adicional que se suma al eur¨ªbor), en Tecnocasa creen que lo m¨¢s realista es considerar un escenario de intereses hipotecarios alrededor del 4,5%. Ese ejercicio reduce el porcentaje de hogares espa?oles con capacidad para pedir y pagar una hipoteca al 42%. Es decir, 11 puntos porcentuales menos que el pasado verano (el primer escenario contemplado).

Las ciudades m¨¢s perjudicadas

Y el peor golpe se lo llevan las grandes ciudades y las m¨¢s caras. Tanto en Madrid como en Barcelona, unos tipos de inter¨¦s al 4,5% suponen dejar fuera del mercado de compra de vivienda a m¨¢s de cuatro de cada cinco hogares. En la capital, un 35% de las familias pod¨ªan te¨®ricamente acceder a un piso de importe medio (319.311 euros) cuando los intereses hipotecarios eran del 2,5%. Pero ahora ya solo podr¨ªan hacerlo el 19,6% de familias que ingresan m¨¢s de 56.795 euros al a?o. En Barcelona se pasa de un 33,9% de familias con capacidad de compra a un 18,1%. La reducci¨®n en ambos casos ronda los 15 puntos porcentuales. En ciudades con pisos de importes similares, pero rentas medias m¨¢s bajas, como Palma, o de casas mucho m¨¢s caras, como San Sebasti¨¢n (la m¨¢s cara de Espa?a, con casi 400.000 euros de media) las cosas son a¨²n m¨¢s complicadas. Los tipos al 4,5% suponen que solo un 9,3% de las familias palmesanas y un 7,1% de las donostiarras podr¨ªan acceder a una hipoteca media.

La situaci¨®n inversa, donde m¨¢s asequible seguir¨ªa siendo la vivienda, se da en Lleida, Zamora, ?vila y Soria, donde alrededor de un 70% de los hogares podr¨ªan acceder al pr¨¦stamo necesario para comprar una casa con los tipos al 4,5%. En las ciudades con m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes, M¨¢laga se queda con menos de un 30% de las familias con capacidad de acceder a la vivienda en compra, mientras que Valencia y Sevilla se sit¨²an por debajo del 50%. Solo en Zaragoza m¨¢s de la mitad de hogares (57,1%) podr¨ªan hipotecarse en las condiciones actuales.

El estudio tambi¨¦n simula un escenario de tipos al 5,5%, con resultados demoledores. En Espa?a, menos del 36% de familias podr¨ªan comprar casa, una situaci¨®n que afectar¨ªa a nueve de cada 10 hogares y que en Palma y San Sebasti¨¢n se traduce en un 0% de familias con capacidad de pagar la hipoteca media. Pero se trata de un futurible que Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de la UPF y director de la c¨¢tedra, ve ¡°poco probable¡±. El experto abunda, eso s¨ª, en que todas las personas expulsadas del mercado de compra de vivienda entran en una ¡°pescadilla que se muerde la cola¡±. ¡°La gente que no pueda comprar tendr¨¢ que ir al alquiler¡±, abunda, un mercado que seg¨²n los datos de Tecnocasa sigue encareci¨¦ndose con fuerza, sobre todo en las principales ciudades. En el segundo semestre de 2022, las rentas subieron un 10% en Barcelona y un 7,3% en Madrid, obligando a los inquilinos a hacer un sobreesfuerzo para pagar la vivienda.

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