Los extranjeros extracomunitarios compran casas el doble de caras que los espa?oles
El Gobierno plantea un recargo fiscal de hasta el 100% para los no residentes, pero los analistas prev¨¦n un efecto limitado dado el escaso porcentaje que representan sobre el parque total
La familia Baxter est¨¢ buscando casa en Alicante. Con amigos y familiares ya establecidos en la zona, su plan inicial es encontrar una segunda residencia para mudarse permanentemente desde Reino Unido en el futuro, aprovechando la flexibilidad del teletrabajo. Su presupuesto es de hasta 700.000 euros al contado, y buscan agilizar la compra ante la posibilidad de que en los pr¨®ximos meses ...
La familia Baxter est¨¢ buscando casa en Alicante. Con amigos y familiares ya establecidos en la zona, su plan inicial es encontrar una segunda residencia para mudarse permanentemente desde Reino Unido en el futuro, aprovechando la flexibilidad del teletrabajo. Su presupuesto es de hasta 700.000 euros al contado, y buscan agilizar la compra ante la posibilidad de que en los pr¨®ximos meses se concrete la medida anunciada por el Ejecutivo, seg¨²n la cual los extracomunitarios no residentes que adquieran vivienda en Espa?a se enfrentar¨¢n a un recargo fiscal de hasta el 100%.
La propuesta tiene como objetivo priorizar el acceso a la vivienda a los residentes, en un momento en el que el pa¨ªs tiene un d¨¦ficit en el parque inmobiliario de unas 600.000 casas, seg¨²n el Banco de Espa?a. Al duplicar impuestos para el perfil de compradores como los Baxter, el Gobierno espera limitar las transacciones especulativas, especialmente en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona, la Costa del Sol o Mallorca. El Ministerio de Vivienda, que sigue ultimando los detalles, conf¨ªa en poder descongestionar el mercado. Pero los datos sugieren que los efectos ser¨¢n limitados dado el tipo de propiedades en las que ponen sus ojos estos inversores: el precio del metro cuadrado m¨¢s que duplica la media nacional.
La situaci¨®n de la familia brit¨¢nica es parecida a la de un matrimonio de Nueva Orleans (EE UU) que trabaja en banca de inversi¨®n y que est¨¢ buscando vivienda en el Pa¨ªs Vasco con la intenci¨®n de irse a vivir all¨ª dentro de unos a?os. Ante los anuncios del Gobierno, seg¨²n explican desde Engel & V?lkers de San Sebasti¨¢n, los clientes han acelerado el proceso de b¨²squeda y han solicitado a la inmobiliaria cerrar la compra antes de que entren en vigor las nuevas medidas y de que finalice, en abril, la golden visa, que permite a los extranjeros obtener la residencia si realizan una inversi¨®n superior al medio mill¨®n de euros.
Los dos casos reflejan a la perfecci¨®n cu¨¢l es el perfil de los extracomunitarios no residentes interesados en el inmobiliario espa?ol, a los que el Gobierno de Pedro S¨¢nchez quiere castigar fiscalmente. Hay pocos datos al respecto, ya que las estad¨ªsticas oficiales suelen hablar de extranjeros y, como mucho, desagregan la muestra hasta el extremo de los no residentes, pero sin distinguir entre europeos y extracomunitarios.
El ¨²nico organismo que entra al detalle es el Consejo General del Notariado y sus n¨²meros son claros. Mientras que los compradores nacionales pagaron 1.659 euros por metro cuadrado en el primer semestre de 2024, los extracomunitarios no residentes desembolsaron 3.379 euros por el mismo concepto, un 103,7% m¨¢s. La brecha entre ambos grupos se ha hecho m¨¢s grande en los ¨²ltimos cinco a?os, justo previo a la pandemia. La media de todos los extranjeros se sit¨²a a caballo entre las dos cifras, en los 2.250 euros. Esta situaci¨®n la ejemplifica Lincey Real y su esposo, latinoamericanos residentes. Acaban de comprar una casa en Torrej¨®n de Ardoz, en las afueras de Madrid, por 300.000 euros. A diferencia de las otras dos familias, ellos han tenido que hipotecarse a 30 a?os.
Para Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico en la Universidad Pompeu Fabra, el alcance general de esta pol¨ªtica ser¨¢ m¨ªnimo por la representaci¨®n tan peque?a de estos compradores. Los datos del Notariado muestran que en el primer semestre de 2024, los extracomunitarios no residentes solo compraron el 2,5% de todas las casas que se vendieron. En cifras absolutas son poco m¨¢s de 8.400 sobre m¨¢s de 340.000 transacciones. En el a?o 2023, seg¨²n la versi¨®n de Vivienda, los extracomunitarios no residentes compraron unas 27.000 casas, lo que supondr¨ªa un 4,3% del total de ventas anotadas en el ejercicio. El Gobierno alega que extrae este dato del Bolet¨ªn Anual del Observatorio de Vivienda y Suelo del ministerio, no obstante, este documento no refleja esa cifra. Y el Notariado la baja hasta las 18.600 ventas, lo que reducir¨ªa la cuota al 3%.
Por eso, Montalvo cree que en zonas espec¨ªficas como Mallorca, donde hay una alta concentraci¨®n de compradores de ¡°alto standing¡±, podr¨ªa haber cierto efecto, pero no ayudar¨ªa a todo el territorio. Adem¨¢s, y a espera de que se conozca el detalle de la propuesta, surgen dudas sobre la viabilidad jur¨ªdica de implementar este tipo de discriminaci¨®n fiscal.
Otra analista de una inmobiliaria de casas pr¨¦mium consultada asegura que una medida as¨ª no tendr¨¢ efectos en el mercado generalista, ya que el castigo a los no residentes no abrir¨¢ la puerta a los compradores que buscan una casa en la que vivir, que no pueden pagar cifras tan elevadas. No en vano, las casi 3.500 operaciones firmadas por brit¨¢nicos en la primera mitad de 2024 dejaron un precio medio por metro cuadrado de 2.500 euros. Casi 700 estadounidenses pagaron 3.620 euros y cerca de 500 noruegos desembolsaron 3.000 euros. Los precios m¨¢s altos fueron los de los venezolanos y ecuatorianos, con 6.800 y 4.760 euros por metro cuadrado. La firma a la que pertenece esta analista ejemplifica los perfiles latinoamericanos con el caso de una familia mexicana que ya tiene un piso en Portugal y que ahora busca una segunda residencia en la Costa Brava con un presupuesto por encima del mill¨®n de euros.
Hay otros expertos que ven la propuesta como tibia. Ese es el caso de Nacho ?lvarez, profesor de Econom¨ªa de la Universidad Aut¨®noma de Madrid, que cree que ¡°puede desincentivar el uso de la vivienda como un activo de inversi¨®n y frenar la especulaci¨®n inmobiliaria¡±, pero que no incluye a otros actores que act¨²an de la misma manera, como extranjeros comunitarios, personas jur¨ªdicas o grandes inversores y hasta nacionales, que tambi¨¦n juegan con la vivienda como un bien especulativo.
?lvarez subraya la necesidad de abordar el problema de manera m¨¢s integral, centr¨¢ndose en reducir la excesiva rentabilidad de la inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a, que supera el 10% en casos de alquiler tur¨ªstico o temporal. Aunque el gravamen del 100% sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales ¡ªuna de las f¨®rmulas que estudia el Ejecutivo¡ª podr¨ªa moderar el fen¨®meno en un sector espec¨ªfico, ?lvarez recalca que a¨²n es necesario reorientar la inversi¨®n hacia la promoci¨®n y construcci¨®n de viviendas asequibles destinadas al alquiler social, en lugar de limitarse a las compraventas especulativas.
Ihor Katrych, consejero delegado de K&N Elite, ve posible que la medida afecte negativamente a los compradores en provincias como Alicante, donde m¨¢s del 50% de las propiedades son adquiridas por extranjeros. Sin embargo, duda que logre reducir los precios de alquiler. Adem¨¢s, insiste en que en torno a un 65% de las casas que los extracomunitarios no residentes compran son para uso personal o familiar, y solo un 35% como activo de inversi¨®n.