Una d¨¦cada de ¡®golden visa¡¯ en Espa?a: de compradores saud¨ªes en M¨¢laga a chinos en Madrid

Una d¨¦cada de visados de oro, el permiso a residencia para extranjeros no comunitarios que compraban inmuebles a partir de 500.000 euros. Diez a?os habr¨¢ durado esta receta que entr¨® en vigor en 2014 con la Ley de Emprendedores del PP, que buscaba impulsar y atraer inversiones, y que el Gobierno de Pedro S¨¢nchez acaba de eliminar a trav¨¦s de una enmienda a la Ley de eficiencia judicial que se vot¨® en noviembre en el Congreso. Este cambio normativo cristaliz¨® esta semana en el Bolet¨ªn Oficial del Estado, que marca el 3 de abril como el d¨ªa en que los visados de oro decaigan definitivamente. En medio, Espa?a ha concedido 22.430 golden visa, como se les ha llamado popularmente. El 93% se han concentrado en siete provincias: Barcelona, Madrid, M¨¢laga, Alicante, Baleares, Girona y Valencia. De los permisos, el 75% han sido concedidos a partes iguales a ciudadanos de pa¨ªses asi¨¢ticos (esencialmente chinos) y de pa¨ªses europeos no comunitarios (b¨¢sicamente Rusia, Ucrania y Reino Unido tras el Brexit), seg¨²n el Observatorio Permanente de la Inmigraci¨®n del Ministerio de Inclusi¨®n, Seguridad Social y Migraciones.

Pero los detalles van por barrios. En grandes ciudades como Barcelona o Valencia, o zonas presionadas por el turismo a l¨ªmites insostenibles como Baleares, entidades vecinales y expertos se?alan que han impactado en los precios ya desmadrados y han sido una pata m¨¢s en las dificultades de acceso a la vivienda. En cambio, en M¨¢laga, Alicante o Girona, los dos mercados (inversores o extranjeros y vecinos) no son vasos comunicantes, dicen. En Madrid llama la atenci¨®n que los dos perfiles de comprador son polos opuestos: chinos en barrios populares, latinoamericanos en zonas bien. En general, las compras se dispararon a partir de 2021, cuando coinciden la salida de la pandemia, el Brexit y las primeras voces vaticinando estos permisos expr¨¦s para gente con dinero que ha provocado un aceler¨®n final de compras. Aunque 500.000 euros (que deben estar libres de carga, sin hipoteca) no son ahora lo que eran en 2014, recuerdan en las inmobiliarias, a la vista de que medio mill¨®n lo cuestan pisos nuevos o reformados de las capitales.

Desde el Instituto de Investigaci¨®n Urbana de Barcelona (IDRA en su acr¨®nimo en catal¨¢n), el investigador Jaime Palomera critica ¡°una demanda artificialmente hinchada por actores que no tienen necesidad de vivienda, que sube los precios para los que s¨ª la necesitan¡±. Palomera recuerda que, en Espa?a, m¨¢s de la mitad de compras de vivienda se hacen ¡°al contado, sin hipoteca¡± y ¡°el 15% por parte de extranjeros no residentes¡±. ¡°Aunque no tenemos estas cifras por ciudades, los n¨²meros del ciclo 2014-2023 sobre visa oro apuntan a que estos procesos son mucho m¨¢s intensos en las grandes ciudades y en la costa, donde los compradores utilizan las viviendas como activos, lo que tensiona el mercado y dificulta mucho el acceso a la poblaci¨®n residente¡±, lamenta. Las que siguen son las siete provincias que han concentrado el grueso de las compras.

Barcelona: chino en la ciudad, rusos y ucranios en la costa

Barcelona es (de lejos, doblando a Madrid), la provincia donde m¨¢s visados de oro se han concedido. Sobre todo a ciudadanos asi¨¢ticos y europeos extracomunitarios, pero de dos perfiles diferenciados. Si se habla con despachos de abogados especializados en extranjer¨ªa, la respuesta es que muchos compran para tener un refugio que a veces no han visto ni pisado, o como inversi¨®n para alquilar. Citan extranjeros de pa¨ªses donde la situaci¨®n se puede complicar, como China, Rusia o Ucrania y se aseguran un lugar al que recalar. En cambio, el cliente de las inmobiliarias s¨ª busca una vivienda para vivir o pasar temporadas. ¡°Buscan viviendas nuevas, en buen estado y no tener que hacer obras. A veces adquieren el piso muestra amueblado. En Barcelona ciudad, el cliente es asi¨¢tico; mientras en el entorno y poblaciones con playa son de Rusia o Ucrania: Gav¨¤, Sitges, Masnou...¡±, explica el director comercial de Barcelona de la inmobiliaria Engel&V?lkers, Jordi Carbonell. A veces, relata, el perfil es h¨ªbrido y no gastan 500.000 euros en una sola propiedad: ¡°Pueden ser 300.000 la vivienda y 200.000 en un local para alquilar¡±. El propio Carbonell reconoce que la receta de la golden visa ha impactado en el mercado residencial. Propietarios, cuenta, con un activo de 450.000 euros que ¡°han estirado hasta medio mill¨®n¡±. ¡°Es un mercado que compite con los residentes, porque para comprar no puedes pedir financiaci¨®n, y son clientes que tienen m¨¢s fuerza¡±, admite.

Girona: segundas residencias y alquileres tur¨ªsticos de europeos

El perfil del comprador en Girona se concreta en empresarios, ejecutivos o inversores profesionales, hombres en la cuarentena que llegan con sus familias. Por procedencias, los principales solicitantes son del Reino Unido, China, Rusia y Estados Unidos. ¡°La mayor¨ªa de los compradores adquieren propiedades para uso personal y para inversi¨®n, ya que desean utilizarlas durante sus estancias en Espa?a, sean puntuales o de casi todo el a?o. Adem¨¢s, una parte de su inversi¨®n se destina alquilar las viviendas como oferta tur¨ªstica¡±, explica Raquel Carmona, del despacho de abogados online MigratioLex. Las zonas preferidas dependen del origen del interesado. ¡°En Empuriabrava se observa una notable presencia de compradores rusos. En el Baix Empord¨¤, las m¨¢s comunes incluyen chinos, rusos, ingleses y estadounidenses¡±, indica.

El director comercial de la Inmobiliaria Esp¨ªgul, Xevi Vila, ha tramitado visados de oro para ciudadanos del Reino Unido: ¡°Optaron por esta opci¨®n para tener una seguridad jur¨ªdica, por si all¨ª pasaba algo¡±. Han optado por Girona ciudad o el resort de un campo de golf, pensando en que con los a?os se conviertan en viviendas definitivas. Entre los nuevos compradores tambi¨¦n hay estadounidenses de alto poder adquisitivo que tienen varias propiedades y pueden trabajar viajando. Seg¨²n el colegio de APIs de Girona el mercado de lujo est¨¢ ¡°desligado¡± del residencial habitual. ¡°Est¨¢ orientado a un p¨²blico muy espec¨ªfico que no compite con el mercado de vivienda para la clase media o de la juventud¡±, sostienen.

Madrid: chinos en Usera, venezolanos en el barrio de Salamanca

En Madrid se han concentrado desde 2013 el 19% de las golden visa expedidas en toda Espa?a. El joven Emilio Zhong, de 31 a?os, es el nexo de uni¨®n entre los inversores chinos que llegan y el mercado inmobiliario espa?ol en el barrio de Usera. Su agencia inmobiliaria, Eticasa Servicios Inmobiliarios, ha multiplicado su actividad desde 2023. Los chinos son en Madrid los ciudadanos que m¨¢s han utilizado esta v¨ªa express para obtener un permiso de residencia. ¡°Hay cierta ansiedad entre mis compatriotas. Necesitamos cerrar las operaciones lo antes posible. Al principio era un proceso largo en el que se estudiaba cada detalle, ahora es expr¨¦s¡±, declara. Los pisos que adquieren estos inversores no son viviendas de lujo. ¡°Compran en barrios obreros como Usera o Carabanchel. Y no una sola casa, sino dos o tres, hasta llegar al medio mill¨®n que se pide. Viven en una y el resto las alquilan. No son de clase alta, m¨¢s bien trabajadores que en China han prosperado en sus negocios y quieren venir atra¨ªdos por la educaci¨®n europea para sus hijos. Aun as¨ª, los beneficiarios de las golden no son mayor¨ªa entre los chinos. La gran parte sigue llegando por el cauce normal¡±, a?ade.

El segundo colectivo entre los beneficiarios de estos visados en Madrid son latinoamericanos. Adri¨¢n Toquero, socio fundador de Lhotse Group ¡ªun holding financiero especializado en inversiones inmobiliarias¡ª, dentro del cual se encuentra Andhy, una compa?¨ªa patrimonial, atiende a estos clientes. Las visas oro son una forma de ¡°rentabilidad segura¡± para ellos. ¡°Son gente que quiere invertir en Espa?a y no sabe c¨®mo. En esta f¨®rmula ven libertad de movimiento por Europa y, sobre todo, un resguardo seguro y confiable para sus inversiones. Mayoritariamente son venezolanos residentes en Estados Unidos, tambi¨¦n peruanos, mexicanos, o incluso filipinos e indios. El perfil es muy variopinto, trabajamos con clientes que se van a Vallecas y otros que compran por m¨¢s de mill¨®n y medio en el barrio de Salamanca o Chamber¨ª¡±, explica Toquero, quien por prudencia no quiere especificar las operaciones de visa oro que lleva en 2024, aunque asegura que son ¡°muchas m¨¢s de las esperadas¡±.

M¨¢laga: europeos extracomunitarios, asi¨¢ticos y de Oriente Medio

Emprendedores y altos directivos cada vez m¨¢s j¨®venes son el grueso de compradores que han obtenido su Golden Visa en la provincia de M¨¢laga. Aunque la capital ha ganado peso, el epicentro de estas operaciones es el tri¨¢ngulo entre Marbella, Estepona y Benahav¨ªs. Un ¨¢rea donde las lujosas villas con precios de seis ceros son comunes y donde encontrar una vivienda por m¨¢s de medio mill¨®n de euros es tan f¨¢cil como disfrutar de un d¨ªa soleado. ¡°Las personas que invierten aqu¨ª tambi¨¦n buscan la calidad de vida, no solo el visado¡±, apunta Jimmy Widen, fundador de la agencia 3SA State.

Aunque algunos optan por propiedades exclusivas, en el sector apuntan que quienes han comprado inmuebles para tramitar su golden visa ¡°suelen manejar presupuestos considerablemente m¨¢s bajos¡± y que en muchas ocasiones sus adquisiciones alcanzan el m¨ªnimo requerido para solicitar el visado y se opta por apartamentos, como explica Artur Loginov, uno de los propietarios de Drumelia Real State. Entre quienes eligen la Costa del Sol para comprar hay brit¨¢nicos, chinos, estadounidenses, canadienses o rusos hasta el inicio de la invasi¨®n de Ucrania. Recientemente hay tambi¨¦n compradores de Oriente Medio ¡ªIr¨¢n, Kuwait, Arabia Saud¨ª o Emiratos ?rabes Unidos¡ª y centroeuropeos.

Loginov destaca que la influencia de estas compras en el alza de los precios ha sido muy limitada y que el anuncio de la eliminaci¨®n del documento ha ejercido un efecto llamada para que inversores se animen a comprar para obtener el documento. Su desaparici¨®n tendr¨ªa poco efecto en el mercado inmobiliario premium, apunta Javier Nieto, fundador y responsable de Pure Living Properties, que lamenta que ¡°puede da?ar la imagen internacional de Espa?a y llevar a algunos inversores a considerar otros destinos¡±.

Alicante: ciudadanos del Este en primera l¨ªnea de mar y argelinos

El litoral norte, entre Benidorm, X¨¤bia, Calpe, Moraira y D¨¦nia, y la zona de las playas de la capital, son los principales focos donde se aglutina el lujo inmobiliario en la provincia de Alicante. Eliminar las facilidades para que los extranjeros compraran inmuebles de m¨¢s de medio mill¨®n de euros ¡°podr¨ªa reducir el inter¨¦s por este tipo de viviendas¡±, se?alan fuentes de la patronal alicantina Provia, donde el perfil de compradores adinerados busca ¡°poder entrar y salir del pa¨ªs sin complicaciones y disfrutar de su segunda residencia con tranquilidad¡±. ¡°Puede tener consecuencias perjudiciales en la percepci¨®n exterior de Espa?a como destino de inversi¨®n y residencia¡±, a?aden.

Las golden visa ¡°no han afectado mucho al mercado¡±, opina Amadeo Verd¨², administrativo de la agencia especializada en este sector Mar&Golf. ¡°En los dos o tres ¨²ltimos a?os se ha movido mucho m¨¢s ¡±la compraventa de residencias unifamiliares en primera l¨ªnea de mar o ¨¢ticos, principales objetivos de los compradores¡±. La guerra de Ucrania masific¨® la llegada de ciudadanos del Este, principalmente rusos y ucranios, que copan la concesi¨®n de estos permisos, pero tambi¨¦n del mercado millonario en general, seguidos por los africanos, con Argelia en cabeza. ¡°Ahora que todo est¨¢ m¨¢s caro¡±, contin¨²a Verd¨², ¡°hay muchas m¨¢s ventas, especialmente como inversi¨®n¡± que han conseguido que ¡°pr¨¢cticamente haya desaparecido el mercado de alquileres en el sector¡±.

Valencia: asi¨¢ticos y europeos del Este que expulsan vecinos

¡°A las personas que estaban alquiladas durante muchos a?os en zonas tensionadas como la Ciutat Vella, Ruzafa o el Mar¨ªtimo, se las ha expulsado para vender a precios anormalmente elevados¡±, lamenta Mar¨ªa Jos¨¦ Broseta, presidenta de la Federaci¨®n de Asociaciones Vecinales de Valencia. ¡°Las ventas se hac¨ªan sin miramiento¡±, contin¨²a, ¡°porque adem¨¢s estos compradores pagaban al contado¡±. Los m¨¢s numerosos han sido asi¨¢ticos, sobre todo chinos, europeos del Este y norteamericanos. ¡°Son compradores con ingresos excesivos en sus pa¨ªses de origen que invierten en el mercado inmobiliario para especular y hacer negocios¡±, acusa. A juicio de Broseta, la irrupci¨®n de este mercado del lujo, ¡°unido a la proliferaci¨®n de viviendas de uso tur¨ªstico¡±, ha conseguido que el alquiler en estas zonas ¡°no baje de los 1.800 a 2.300 euros mensuales¡± y que la vivienda nueva supere el medio mill¨®n. ¡°Ya est¨¢ bien de que la gente no pueda acceder a un piso ni tan siquiera en alquiler¡±, zanja Broseta.

Baleares: compradores de Reino Unido tras el Brexit

En Baleares los visados dorados se han multiplicado por ocho desde 2020. La Asociaci¨®n Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional explica que la cantidad supone una peque?a parte de las m¨¢s de 4.000 operaciones anuales que se cierran en el segmento de la vivienda de lujo. Su presidente, Hans Lenz, explica que el grueso de estos visados han ido a parar a manos de ciudadanos del Reino Unido, que pusieron sus ojos en las islas despu¨¦s del Brexit. ¡°El perfil de beneficiarios en Baleares es el de ciudadanos del Reino Unido, donde las medidas fiscales que se est¨¢n aprobando les llevan a salir del pa¨ªs. Tambi¨¦n hay algunos ciudadanos estadounidenses¡± se?ala.

Estas compras son viviendas que adem¨¢s generan un mayor consumo de recursos y que se utilizan principalmente como segunda residencia, seg¨²n Maci¨¤ Bl¨¢zquez, catedr¨¢tico de Geograf¨ªa de la Universidad de las Islas Baleares y experto en los efectos del turismo masivo, que advierte del consumo de recursos que suponen desde el punto de vista medioambiental. ¡°Baleares se ha convertido en un espacio en el que hacer una inversi¨®n de este tipo porque se revaloriza, es un refugio en caso de confinamiento o de problemas clim¨¢ticos y tiene una alta rentabilidad a corto plazo porque la puedes alquilar¡± se?ala Bl¨¢zquez, quien tambi¨¦n cree que muchos ciudadanos extranjeros se ven atra¨ªdos por las prestaciones sociales que se han perdido en pa¨ªses como Estados Unidos o de Latinoam¨¦rica. ¡°El gobierno les dice ¡®traed para aqu¨ª vuestros ahorros¡¯, nosotros flexibilizamos el territorio legalizando viviendas en suelo r¨²stico para que entren a formar parte de ese mercado de las ¨¦lites que buscan enraizar su capital¡±, concluye.

Con informaci¨®n de David Exp¨®sito (Madrid), Nacho S¨¢nchez (M¨¢laga), Rafa Burgos (Alicante), Luc¨ªa Boh¨®rquez (Palma de Mallorca) y Marta Rodr¨ªguez (Girona)