El litoral mediterr¨¢neo concentra seis de cada 10 casas que compran las empresas en Espa?a

Es un goteo constante que va calando en el mercado inmobiliario. M¨¢s de una de cada diez casas que se han vendido en Espa?a desde 2007 ten¨ªa como compradora a una empresa. Exactamente, las sociedades se han hecho con 1.033.283 viviendas en los ¨²ltimos 18 a?os, un 11,8% del total de operaciones de compraventa, seg¨²n los datos que manejan los notarios. Pero no se han repartido por igual ni geogr¨¢fica ni temporalmente: ese goteo en ocasiones se ha parecido a una llovizna casi imperceptible, mientras que en otras era m¨¢s bien un buen chaparr¨®n.

Aunque no est¨¢ relacionada en todos los casos, la compra de vivienda por parte de empresas frecuentemente se asocia con la inversi¨®n. Y es por ello que las comunidades m¨¢s tur¨ªsticas, que representan tambi¨¦n los mercados auton¨®micos m¨¢s din¨¢micos, son las que concentran m¨¢s adquisiciones por parte de personas jur¨ªdicas. Eso explica que seis de cada 10 casas compradas por empresas desde 2007 se ubiquen en las comunidades del litoral mediterr¨¢neo (Catalu?a, Comunidad Valenciana, Baleares, Murcia y Andaluc¨ªa). Si a estas se suman otros dos territorios con fuerte componente de demanda extranjera e inversora, Canarias y Madrid, el resultado es que siete comunidades concentran el 81,5% del total de estas operaciones.

Estas siete comunidades se cuentan, sumando a Castilla-La Mancha, entre las ocho donde las empresas tienen mayor peso en el mercado. En el agregado de los ¨²ltimos 17 a?os y medio (los datos facilitados a EL PA?S por el Consejo General del Notariado parten de enero de 2007 y llegan hasta julio de 2024), Canarias lidera las operaciones protagonizadas por sociedades: un 16,4% del total de compraventas. Le sigue Catalu?a (15,4%) y completa el podio, algo m¨¢s distanciada, Baleares (13,7%). Murcia (13,4%), Madrid y Castilla-La Mancha (ambas con un 13%) y Andaluc¨ªa (12,1%) tambi¨¦n superan la media nacional. Cerca de esta ¨²ltima se queda la Comunidad Valenciana (11,5%).

En las diez comunidades restantes, el peso de las empresas en la compra de viviendas se sit¨²a por debajo de los dos d¨ªgitos. Pa¨ªs Vasco (4,6%) y Asturias (6,4%) son las que tienen los porcentajes menos abultados. De hecho, la comunidad vasca es la ¨²nica en la que, en todo el periodo analizado, las personas jur¨ªdicas no han alcanzado un 10% de cuota de mercado en ninguno de los 17 ejercicios. Ni siquiera en 2013, cuando m¨¢s de dos de cada diez casas adquiridas en Espa?a se inscribieron a nombre de una empresa (el 20,2%, exactamente).

Aquel era un tiempo muy distinto al actual, con un mercado inmobiliario deprimido por la larga crisis que se inici¨® en 2008, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las compa?¨ªas ganaron peso en el conjunto de las operaciones de compraventa porque eran buenos tiempos para que los inversores encontraran gangas, pero tambi¨¦n porque los compradores particulares pr¨¢cticamente estaban desparecidos. De hecho, 2013 marca en la serie notarial el valle de operaciones en Espa?a: ese a?o se vendieron menos de 300.000 casas en total, frente a las casi 800.000 de 2007, en el pico de la burbuja.

2007 es tambi¨¦n el a?o de toda la serie hist¨®rica con menor peso de las empresas en el mercado inmobiliario (las personas jur¨ªdicas compraron un 8,8% de las casas en aquel ejercicio). Aunque ya entonces el porcentaje se elevaba por encima de los dos d¨ªgitos en Catalu?a, Baleares y Canarias. En el conjunto de Espa?a, desde 2008, todos los a?os se ha superado la media del 10% salvo durante el par¨¦ntesis que marc¨® la pandemia. Ni en 2020 ni en 2021, dos a?os condicionados por la crisis sanitaria y los confinamientos, las compa?¨ªas se significaron en la adquisici¨®n de vivienda. Eran los tiempos en que en el sector se hablaba mucho del wait and see (esperar y ver), el anglicismo con el que en jerga financiera se describe una actitud prudente y expectante por parte de los inversores.

Perfil variopinto

Ya en 2022, un a?o boyante por la demanda que hab¨ªa quedado embalsada previamente, la compraventa de viviendas se acerc¨® a los 700.000 operaciones, lo nunca visto desde la burbuja. En esa fiebre tuvieron mucho protagonismo la segunda mano y los compradores particulares, pero aun as¨ª un 10,2% de las casas fueron a manos de personas jur¨ªdicas. Una muestra de la nueva realidad del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja de principios de siglo, en el que las compras por inversi¨®n tienen un papel m¨¢s relevante que antes.

Ese es el escenario actual, en el que las empresas compran casas en una proporci¨®n cercana a la media hist¨®rica. Y la buena marcha general de la econom¨ªa espa?ola favorece tambi¨¦n la llegada de capital inversor desde el extranjero. Un informe de la consultora Savills publicado a principios de febrero situaba a Espa?a como el pa¨ªs europeo favorito para la inversi¨®n inmobiliaria en 2025. Al preguntar a los potenciales fondos y compa?¨ªas compradoras por sus intenciones en los pr¨®ximos 12 meses, m¨¢s de un 80% citaban a Espa?a, por encima incluso del todopoderoso mercado brit¨¢nico. Esto se refer¨ªa a cualquier tipo de inversi¨®n en ladrillo (desde naves industriales hasta hoteles), pero el mismo estudio apuntaba al sector residencial y a la log¨ªstica como los l¨ªderes de la demanda.

Detr¨¢s de las operaciones en las que una persona jur¨ªdica compra una casa, se?ala Alfonso Madridejos, notario en el centro de Madrid, hay varios perfiles recurrentes. Apunta a compa?¨ªas que buscan edificios enteros, particulares adinerados que adquieren una vivienda a trav¨¦s de una sociedad patrimonial para obtener ¡°ventajas fiscales¡± o a compras expr¨¦s para reformar r¨¢pidamente y vender obteniendo una plusval¨ªa, algo en lo que tiene que acompa?ar el r¨¦gimen fiscal de la comunidad (en Madrid, por ejemplo, el impuesto de transmisiones patrimoniales se grava en estos casos al 2,5%, en lugar de al 6%).

La estad¨ªstica no describe qu¨¦ tipo de personas jur¨ªdicas hay detr¨¢s de cada operaci¨®n y Madridejos se?ala que el perfil de las empresas compradoras de vivienda siempre es ¡°una apreciaci¨®n subjetiva¡± en funci¨®n de d¨®nde se ubique la oficina notarial. Aunque la l¨®gica de d¨®nde se concentran esas operaciones, a?ade el notario, coincide frecuentemente con la de los inversores, quienes ¡°compran donde conocen: en capitales, sus alrededores, y sitios tur¨ªsticos¡±.