La cara amable del capitalismo: combatir el sinhogarismo desde la Bolsa

Accionistas, dividendos, grandes fortunas y empresas, cotizaci¨®n y sinhogarismo. De entrada, parece una combinaci¨®n poco congruente, pero lo cierto es que la f¨®rmula de las socimis (sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria) sociales empieza a echar ra¨ªces en Espa?a. De momento, hay dos empresas inmobiliarias de los sintecho. En abril, tuTech? se convirti¨® en la primera socimi social que cotiz¨® en el ¨ªndice BME Growth, con una valoraci¨®n de 28,6 millones de euros, y una cotizaci¨®n inicial de un euro por acci¨®n.

Antes lleg¨® al parqu¨¦ (aunque a una plataforma burs¨¢til minoritaria y alternativa) Primero H, promovida por la asociaci¨®n espa?ola de socimis (Asocimi) y Hogar S¨ª, entidad no lucrativa que trabaja para que ninguna persona viva en la calle. Esta socimi empez¨® a cotizar en el mercado Portfolio Stock Exchange en septiembre de 2023 con un precio de un euro por acci¨®n, lo que implica una valoraci¨®n de 1,4 millones de euros.

Son inversiones de impacto y su objetivo es doble. Por un lado, combatir el sinhogarismo, una de las formas m¨¢s graves de pobreza que perpet¨²a la exclusi¨®n social. Lo hacen comprando viviendas que luego alquilan a precios asequibles a las entidades sociales que atienden a personas en situaci¨®n de vulnerabilidad residencial y sinhogarismo. Por otro lado, estas socimis aseguran una rentabilidad al accionista mediante dividendos para garantizar la viabilidad y el crecimiento del proyecto. Unos dividendos muy inferiores a los que puede aportar cualquier proyecto inmobiliario. ¡°No hay que tener verg¨¹enza, la socimi tiene que ser rentable para poder levantar mucho dinero, comprar muchos pisos y acoger a much¨ªsimas personas sin hogar¡±, expresa Blanca Hern¨¢ndez, presidenta de tuTech?.

Hoy, existe pleno consenso en que la vivienda ¡ªy no los albergues o alojamientos improvisados o transitorios¡ª es clave para desbloquear cambios m¨¢s profundos, como el acceso al empleo. Esta metodolog¨ªa de intervenci¨®n social, llamada housing first, por la que apuesta la Uni¨®n Europa, rompe con el modelo de atenci¨®n tradicional y proporciona a las personas desfavorecidas una casa individual, estable e independiente. Jos¨¦ Manuel Caballol, director general de Hogar S¨ª, considera que ¡°la vivienda es cada vez un factor de exclusi¨®n m¨¢s importante e, incluso, m¨¢s que el empleo. Es m¨¢s dif¨ªcil conseguir vivienda teniendo empleo que al rev¨¦s¡±.

El sinhogarismo, que se ha convertido en la m¨¢xima expresi¨®n de la vulnerabilidad, se agrava en Espa?a, donde ¡°solo el 2,38% de las personas viven en viviendas de alquiler social, es decir, unas 432.000¡å, indica el Observatorio del Alquiler, de la Fundaci¨®n Alquiler Seguro, que destaca la urgente necesidad de incrementar la cifra para combatir esta lacra. Los programas de alquiler social presentan graves carencias por el desbordamiento del sistema. ¡°La mayor¨ªa de las personas prefiere optar a ayudas econ¨®micas antes que a un alquiler social, ya que muchas veces perciben enormes barreras para beneficiarse¡±. As¨ª, ¡°solo un 3,7% solicit¨® una ayuda de alojamiento el pasado a?o¡±, desvelan en el Observatorio del Alquiler.

En la ¨²ltima d¨¦cada, las personas sin hogar han crecido un 25%, hasta las 28.552 en 2022, seg¨²n el INE, que obtiene el dato contabilizando a los usuarios atendidos en centros asistenciales. La cifra es mayor, al no figurar en los registros oficiales las personas en circunstancias irregulares o que no han recibido asistencia. En Espa?a hay unas 37.000 personas sin hogar, seg¨²n estimaciones de Hogar S¨ª. ¡°Las medidas p¨²blicas adoptadas a lo largo de los a?os no han terminado de generar una soluci¨®n estructural. El entendimiento entre el tercer sector y el sector inmobiliario es mucho m¨¢s que necesario¡±, incide Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.

El sinhogarismo cada vez afecta a m¨¢s perfiles. No es solo la persona que vive a la intemperie, en albergues o chabolas. Es tambi¨¦n quien vive bajo la amenaza de desahucio, de violencia por parte de la pareja o familia o en condiciones de insalubridad, hacinamiento grave o en un entorno degradado (falta de agua, olores, suciedad, no accesos). El 18% de los sintecho culpa al arrendamiento, ya sea por la incapacidad de pagar la renta (9,95%), un desahucio (6,58%) o el fin del contrato (1,86%), de acuerdo con el Observatorio del Alquiler.

Blanca Hern¨¢ndez, que tambi¨¦n es presidenta de la Fundaci¨®n Ebro Foods, fundadora de la firma de inversi¨®n Magallanes y consejera de Ebro Foods y PharmaMar, opina que ¡°la inversi¨®n de impacto es un modelo empresarial que puede acabar con el sinhogarismo¡±. Y prosigue: ¡°Vemos que personas en situaci¨®n de exclusi¨®n severa han sido capaces de salir de ah¨ª cuando una entidad social les acompa?a y trabaja con ellos desde una vivienda, que les dignifica, les da una estabilidad¡±.

tuTech?, que tiene como accionistas a la inmobiliaria Azora, el banco Renta 4, la banca privada Tressis, Magallanes y particulares como la familia Mart¨ªnez-Cosentino, Hern¨¢ndez (Ebro Foods) y Mar¨ªa Herrero (esposa de Juan March), entre otros, ha comprado 250 pisos, cuyo precio medio est¨¢ entre 100.000 y 120.000 euros. Alojan a cerca de mil personas y ya han logrado que 160 sean aut¨®nomas. El tiempo que permanecen en esos pisos es muy variable, no hay un m¨¢ximo y en algunos casos necesitan a?os. ¡°Ahora estamos preparando una ampliaci¨®n de capital; el objetivo es llegar a unos 40 millones y seguir creciendo¡±, dice Hern¨¢ndez.

El alquiler medio est¨¢ en 600 euros al mes, un 30% por debajo del precio de mercado. Quienes alquilan esos pisos a tuTech? son 58 entidades sociales y muchas de ellas cuentan son subvenciones p¨²blicas. Para este primer ejercicio, Hern¨¢ndez calcula una rentabilidad por dividendo pr¨®ximo al 2% (sobre el precio de salida a Bolsa). ¡°Ya estamos en beneficio¡±. A medio plazo esperan poder alcanzar entre el 2% y el 3%.

Iniciativa pionera

Pero la pionera, la primera socimi social para los sintecho que se cre¨® en Espa?a, fue Primero H. ¡°Se trata de una iniciativa innovadora y pionera en Espa?a con precedentes exitosos en otros pa¨ªses como Australia o Reino Unido¡±, indica Basagoiti. Cuenta con 12 viviendas en cartera, todas ellas situadas en Madrid. ¡°Estamos buscando en Mallorca, Barcelona¡­Son pisos dispersos en entornos comunitarios, todav¨ªa somos una iniciativa peque?a¡±, afirma Jos¨¦ Manuel Caballol, director general de Hogar S¨ª.

El precio de alquiler es el que recoge el ¨ªndice de precios de referencia del alquiler del Ministerio de Vivienda, ¡°es decir, la renta es entre el 30% y el 40% m¨¢s baja que la de mercado¡±, dice Caballol. Este alquiler lo paga la fundaci¨®n Hogar S¨ª, que tiene entre 300 y 400 viviendas alquiladas a precios de mercado y que espera ir sustituy¨¦ndolas por los pisos que compre la socimi. En el ¨²ltimo a?o, esta entidad sin ¨¢nimo de lucro ha conseguido que 92 personas puedan ser aut¨®nomas en una alternativa residencial elegida y mantenida por ellas.

El objetivo de la socimi es invertir cinco millones de euros en los primeros tres a?os. ¡°Pretende obtener un retorno sostenible en una doble vertiente: la social, a trav¨¦s de la erradicaci¨®n del sinhogarismo, y la econ¨®mica, a trav¨¦s de la obtenci¨®n de una rentabilidad para sus inversores que, al menos, sea igual al capital invertido¡±, comenta el presidente de Asocimi. Primero H cuenta con inversores privados e institucionales, entre los que destacan Inbest, Vitruvio Real Estate o Quonia.

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