Chamart¨ªn agota Madrid

El paisaje del norte de Madrid tendr¨¢, dentro de una o dos d¨¦cadas, no cuatro hitos recort¨¢ndose contra el cielo, sino hasta catorce. Alguno de ellos superar¨¢ en quince plantas a las torres del Real Madrid. Ser¨¢n los rascacielos de la Operaci¨®n Chamart¨ªn, como se ha dado en llamar la Operaci¨®n Prolongaci¨®n de la Castellana de Madrid.

El Ayuntamiento prev¨¦ aprobar en el pleno de este mes el plan parcial, que es tanto como describir el dise?o de este nuevo barrio de Madrid con el que se agota y maciza el territorio por el norte. Crecer¨¢ en torno a 2,6 nuevos kil¨®metros al norte de la Castellana, la arteria que divide Madrid de norte a sur, sobre 312 hect¨¢reas, el mismo tama?o que todo el barrio de Ventas. La dimensi¨®n, ubicaci¨®n y equipamiento de este desarrollo estrella le equipara con otros similares europeos, como el de La D¨¦fense de Par¨ªs, al que triplica en suelo bruto.

El nuevo barrio gravita sobre m¨¢s densidad, el transporte p¨²blico y la eficiencia energ¨¦tica

Y si el distrito de negocios La D¨¦fense lleva 40 a?os gest¨¢ndose, aqu¨ª tampoco falta antig¨¹edad.

El acuerdo entre el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad y el Ministerio, que han permitido en esta ocasi¨®n sacar adelante este proyecto iniciado en 1993, no es el primero, aunque parece el definitivo. En el gr¨¢fico pueden verse las viviendas proyectadas: 17.000, de las que 4.000 ser¨¢n protegidas; los m¨¢s de 500.000 metros de zonas verdes y de equipamientos, adem¨¢s de 165.000 para hoteles, y otros tantos para centros de negocio que competir¨¢n con las Cuatro Torres.

Jos¨¦ Mar¨ªa Ezquiaga, director del equipo de arquitectos redactor del plan parcial, destaca cuatro grandes diferencias respecto a versiones anteriores que, a la vez, definen el modelo de ciudad. "En primer lugar, gravita sobre el transporte p¨²blico. Los edificios de oficinas rodean en forma de racimos las estaciones de metro y tren, con lo que se garantiza que quienes trabajen all¨ª puedan acceder por transporte p¨²blico. El 76% de la poblaci¨®n estar¨¢ a menos de 300 metros de la estaci¨®n".

En segundo lugar, destaca la conectividad con los barrios del entorno: "Es respetuoso con el antiguo pueblo de Fuencarral, tiende puentes con ¨¦l y el barrio de Las Tablas, que se dise?¨® dando la espalda al tren. Elimina barreras mediante t¨²neles y puentes, y conecta incluso la Isla de Chamart¨ªn". El soterramiento de la playa de v¨ªas del tren (60 hect¨¢reas) no es la ¨²nica herida del tejido urbano que se cierra, si bien esta miniciudad que podr¨ªa acoger 50.000 habitantes no ser¨¢ una nueva v¨ªa de penetraci¨®n a Madrid desde la M-40 por el Norte.

El tercer elemento diferenciador es la vivienda protegida. Ser¨¢n 4.000, m¨¢s de las obligatorias, lo que supone renunciar a plusval¨ªas por parte de Adif. El mayor propietario de suelo es esta sociedad p¨²blica heredera de Renfe. El Ministerio de Fomento, de quien depende prev¨¦ ir ampliando por fases la nueva estaci¨®n que financiar¨¢ con cargo a estos aprovechamientos urban¨ªsticos liberados que le correspondan por el convenio acordado con la sociedad concesionaria Duch (Desarrollos Urban¨ªsticos Chamart¨ªn).

Coyuntura desfavorable

Duch es una entidad privada constituida por el BBVA (72,5%) y Constructora San Jos¨¦ (27,5%) que asume los costes de tramitaci¨®n urban¨ªstica, la urbanizaci¨®n y el pago de las infraestructuras -metro incluido-, que dan servicio al resto de la ciudad.

La cuarta diferencia que subraya Ezquiaga es la ecol¨®gica. Cuando se acaben las viviendas -en torno a 2020- habr¨¢n entrado en vigor nuevas normas comunitarias exigentes en ahorro energ¨¦tico de los edificios, tendente al autoconsumo. Se contempla la posibilidad de que calefacci¨®n y refrigeraci¨®n se centralicen por ¨¢reas y tambi¨¦n el reciclaje del agua.

"Es una operaci¨®n comparable solo con otras de grandes dimensiones, como la intervenci¨®n en la zona central de los Docklands en Londres o La D¨¦fense de Par¨ªs. Su valor diferencial es la accesibilidad, por su ubicaci¨®n estrat¨¦gica respecto al ¨¢rea metropolitana", indica Ezquiaga. Para el arquitecto prolongar el centro urbano supone "aprovechar la ciudad, el transporte p¨²blico y combatir la dispersi¨®n territorial, que es enemiga del buen urbanismo. Y en Madrid las grandes instituciones terciarias se van por falta de oferta de calidad y tama?o".

La densidad de edificaci¨®n fijada en 1,05 m2/m2 -semejante al tramo anterior de La Castellana hasta el nudo norte- se modific¨® al alza igual que varias normativos, para que pueda autofinanciarse. Es decir, que las promociones paguen las infraestructuras que no asumen los particulares. En total la operaci¨®n prev¨¦ unos 4.300 millones en este cap¨ªtulo y unos 6.800 a invertir en edificaci¨®n. Antes de cinco a?os deber¨ªa acometerse el soterramiento de las v¨ªas del tren y el trazado de la Nueva Castellana, obras que no se pueden hacer por tramos y requerir¨¢n un importante desembolso. Por lo que se refiere a tramitaci¨®n, Duch tiene que delimitar las unidades de ejecuci¨®n, crear la junta o juntas de compensaci¨®n y acometer el complejo proyecto de urbanizaci¨®n.

Este escenario futuro choca con la realidad. El soci¨®logo Jes¨²s Leal alerta de que hay suelo vacante calificado para 90 a?os. A Chamart¨ªn le salvar¨ªa su excelente ubicaci¨®n, pero el mercado est¨¢ ausente. Un experto en suelo se lamenta de que han hecho los n¨²meros con par¨¢metros del pasado boom. "La operaci¨®n se basaba en que los ingresos por el aprovechamiento lucrativo, viviendas, oficinas y comercios, absorber¨ªa el coste de las infraestructuras pero todo ha bajado un 50%".

En los barrios vecinos de Monte Carmelo o Las Tablas el metro cuadrado de suelo edificable que se vend¨ªa en 2.500 euros en 2005 y 2006, baj¨® a 1.000 en 2008. Y en la Prolongaci¨®n de la Castellana se cerraron operaciones a 1.000 euros un metro cuadrado de suelo cuando ahora se ofrece por 200. No est¨¢ nada claro la viabilidad para el resto de promotores privados que tendr¨¢n que afrontar un elevado coste de urbanizaci¨®n, si lo explotan de forma directa.

En cuanto a los inversores extranjeros, Cristina Calvo Ortega, socia del despacho jur¨ªdico Ashurst, explica que, hoy por hoy, apuestan por activos con inquilinos y descartan invertir en suelos o en promoci¨®n sin financiaci¨®n. No ayudar¨¢ nada que los reversionistas, seg¨²n Antonio V¨¢zquez de la Asociaci¨®n No Abuso, est¨¢n pendientes de un recurso de casaci¨®n ante el Supremo. El tribunal emplear¨¢, al menos, dos a?os, que, como dice el tango, "no es nada", cuando de tramitaci¨®n urban¨ªstica se trata.