De inquilino en Madrid y Barcelona, la epopeya de 2017

Una d¨¦cada despu¨¦s del comienzo de la gran recesi¨®n en Espa?a, el problema de la vivienda ha vuelto nuevamente a los titulares. En realidad, nunca hab¨ªa desaparecido: fue simplemente mutando de forma, de la h¨ªper-realidad de los precios inflados en los 2000, al pinchazo de la burbuja y la crisis bancaria. La tragedia de m¨¢s de 400.000 hogares desahuciados y la venta de la vivienda p¨²blica madrile?a a fondos transnacionales de inversi¨®n son igualmente parte de una epopeya cuyo siguiente cap¨ªtulo consiste en la especulaci¨®n con la vivienda de alquiler. Y las cifras son alarmantes: en Madrid y Barcelona, los precios aumentaron un vertiginoso 17 por ciento en el ¨²ltimo a?o, superando los m¨¢ximos hist¨®ricos[i]. Intentemos comprender y reconstruir lo que provoca esa emergencia habitacional, para plantearnos posibles remedios.

En primer lugar, cabe se?alar que la vivienda no es un bien como cualquier otro. Se trata de un elemento esencial que determina las condiciones de vida, la reproducci¨®n social de la poblaci¨®n y la cohesi¨®n econ¨®mica de un pa¨ªs. A lo largo de la historia, ha sido objeto de importantes intervenciones p¨²blicas, tanto en el entorno europeo como en Espa?a[ii]. Por ende, el mercado de la vivienda as¨ª como el precio que se paga por ella es consecuencia ¨²ltima de procesos hist¨®ricos y contempor¨¢neos de regulaci¨®n y des-regulaci¨®n, y por ende, objeto de disputas ideol¨®gicas y pol¨ªticas.

Volviendo a los episodios experimentados por cualquiera que se ha ido acercando ¨²ltimamente a un portal inmobiliario para intentar arrendar un piso, parece esencial hacer constar la fractura del mercado espa?ol. Barcelona (+43%) y Madrid (+26%) lideran una corta lista de ciudades con aumentos acelerados durante 2015 y 2016, seguidas por M¨¢laga (+26%), Palma (+24%) y Valencia (+23%)[iii]. En t¨¦rminos generales, la gran mayor¨ªa de las capitales de provincia en las zonas tur¨ªsticas costeras ha experimentado un aumento moderado de los precios de alquiler (+5-7% anual), mientras que las ciudades del interior y las gallegas parecen estar desconectadas. Algunas como Ja¨¦n o Ciudad Real contin¨²an incluso en valores m¨ªnimos, con precios por debajo de los cinco euros por metro cuadrado. En este sentido, Barcelona y Madrid son el exponente m¨¢ximo de un nuevo r¨¦gimen de acumulaci¨®n territorial desigual.

El aumento de los precios en las dos capitales no se explica desde el lado de la demanda interna. No se observan flujos de inmigraci¨®n o movilidad territorial a nivel regional con potencial de alterar la cifra de hogares, pr¨¢cticamente estanca en Barcelona y en leve aumento en Madrid. El auge tampoco deriva de un incremento significativo en la renta disponible de los hogares. Si bien el paro en ambas ciudades es inferior al promedio estatal, la suma salarial de los trabajadores sigue sin alcanzar los valores de hace una d¨¦cada y la renta disponible de los hogares no se ha recuperado de los efectos de la larga crisis econ¨®mica. Debido a ello, los altos precios implican la necesidad de invertir una proporci¨®n m¨¢s alta de la renta disponible que nunca para alquilar una vivienda.

Dos factores principales nos proporcionar¨ªan explicaciones sustantivas:

• Por un lado, cabe destacar la profunda transformaci¨®n estructural del mercado de vivienda en los ¨²ltimos a?os. Los m¨¢s de 100.000 desahucios que se han producido en Madrid y Barcelona han ido nutriendo, en paralelo a las quiebras de promotoras y empresas constructoras, la cartera de viviendas en manos de bancos y cajas. Despu¨¦s del rescate bancario, una gran parte de estas viviendas pasaron a ser gestionadas por el ¡®banco malo¡¯ que es la Sareb. Al igual que la banca comercial, esta entidad ha emprendido diferentes m¨¦todos y v¨ªas para vender las viviendas adquiridas a fondos trans-nacionales de inversi¨®n. Debido a cambios legislativos que acompa?aron las ventas de los a?os 2013, 2014 y 2015, existen fuertes incentivos fiscales para que los fondos conviertan las propiedades adquiridas ¨ªntegramente en alquileres. Sin embargo, cuando los fondos de inversi¨®n son los caseros, act¨²an diferente que un propietario individual ¨C saben perfectamente c¨®mo maximizar sus ingresos. Esto explica porque en Madrid algunos barrios perif¨¦ricos con altas tasas de desahucios como Carabanchel, Vallecas o Tetu¨¢n padecieron los mayores aumentos del alquiler, al igual que Sant Mart¨ª y Sant Andreu en Barcelona.

• Por otro lado, es importante resaltar el efecto dr¨¢stico que ha tenido el arrendamiento tur¨ªstico de viviendas. Teniendo en cuenta ¨²nicamente los datos provenientes de un an¨¢lisis pormenorizado de la plataforma Airbnb[iv] y sin a?adir el stock ofertado en otros portales, es destacable que tanto en Ciutat Vella en Barcelona como en el Distrito Centro en Madrid m¨¢s de 4.000 viviendas han sido sustra¨ªdas del mercado por el arriendo tur¨ªstico, en su gran mayor¨ªa durante los ¨²ltimos dos a?os, que fueron los momentos ¨¢lgidos del boom de esta plataforma. La cifra equivale respectivamente al 10 y 7% de todas las viviendas y explica la raz¨®n por la cual ambos distritos sean los que mayor rentabilidad por metro cuadrado ofrecen. Sin embargo, el efecto directo del arriendo tur¨ªstico, cuyo n¨²mero asciende al menos a 17.500 viviendas en Barcelona y 7.500 en Madrid[v], se percibe de forma escalonada en muchos otros barrios de ambas ciudades. Adem¨¢s, es necesario incluir en este an¨¢lisis los efectos indirectos que suceden por la expulsi¨®n de poblaci¨®n a otros barrios, por no poder competir con el aumento de las expectativas de rentabilidad por los propietarios.

En consecuencia, estas transformaciones del mercado de la vivienda implican que la situaci¨®n de emergencia que se percibe actualmente es solamente el inicio de un nuevo cap¨ªtulo en los interminables circuitos de acumulaci¨®n, basados desde hace d¨¦cadas en la vivienda. Dada la importancia para la cohesi¨®n social y frente a lo improbable que la situaci¨®n actual se termine paliando por s¨ª misma, ser¨ªan ineludibles unas intervenciones pol¨ªticas que necesariamente velar¨ªan por el bien com¨²n:

1. Regular las rentas del alquiler: Varios gobiernos del entorno europeo han ido tomando nota de situaciones parecidas. Con el fin de parar la escalada de los alquileres, el gobierno irland¨¦s ha proclamado a las ciudades de Dubl¨ªn y Cork como ¡°zonas con presi¨®n de rentas¡±, impidiendo todo aumento de los alquileres por encima del IPC. Y en Alemania se ha introducido una regulaci¨®n que define estrictamente el margen legal de incremento.
2. Gravar la usurpaci¨®n de las viviendas por usos tur¨ªsticos: Lo que ocurre en la transformaci¨®n, en muchos casos irregular, de viviendas en alquileres tur¨ªsticos es la explotaci¨®n individual de rentas derivadas del atractivo tur¨ªstico de una ciudad. Este atractivo es producido por todos los vecinos as¨ª como por el pasado hist¨®rico-arquitect¨®nico, por lo cual las rentas generadas deber¨ªan igualmente revertir y dejar un beneficio para la sociedad en general. Ser¨ªa esencial desarrollar una novedosa aproximaci¨®n administrativa a los ingresos que se generan por el alquiler tur¨ªstico, aplicando un gravamen suficientemente alto para reducirlo o paliar sus efectos, destinando los ingresos ¨ªntegramente a aliviar la presi¨®n econ¨®mica que causa.

Estas dos intervenciones deber¨ªan ser flanqueadas por otras actuaciones que abordan la escasez estructural de vivienda asequible. En este sentido es preciso activar de inmediato el enorme stock de vivienda vac¨ªa, que se estima en Madrid y Barcelona en varios cientos de miles de viviendas. Y por otro lado, es necesario fomentar un dr¨¢stico aumento en la provisi¨®n de vivienda social, sea mediante la adquisici¨®n de viviendas por los consistorios, la construcci¨®n de vivienda nueva o un apoyo decisivo a cooperativas de vivienda sin ¨¢nimo de lucro. A ra¨ªz de la creciente inestabilidad en el mercado laboral, a grandes capas de la poblaci¨®n no les queda ninguna otra opci¨®n que arrendar. La implementaci¨®n de pol¨ªticas p¨²blicas ser¨¢ clave para garantizarles el acceso a una vivienda digna, que es un derecho reconocido constitucionalmente.

* Investigador en la Escuela de Geograf¨ªa de la Universidad de Leeds, Reino Unido, y coordinador cient¨ªfico de CONTESTED_CITIES.

[i] Seg¨²n datos del portal inmobiliario ¡°Idealista¡±, accesible en l¨ªnea en: https://www.idealista.com/informes-precio-vivienda

[ii] V¨¦ase Garc¨ªa P¨¦rez, E. y M. Janoschka (2016): Derecho a la vivienda y crisis econ¨®mica: la vivienda como problema en la actual crisis econ¨®mica. En Ciudad y Territorio: Estudios Territoriales 188: 213-228.

[iii] C¨¢lculos propios a partir de los datos del portal inmobiliario ¡°Idealista¡±, accesibles en l¨ªnea en: https://www.idealista.com/informes-precio-vivienda

[iv] V¨¦ase los detalles en http://insideairbnb.com/madrid/ y http://insideairbnb.com/barcelona/.

[v] La cifra solamente tiene en cuenta a Airbnb.