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Es simple, m¨¢s de 70% de los 9 millones de personas que viven en la ciudad de M¨¦xico no tienen ingresos suficientes para comprar una casa en "su" ciudad y se ven obligados a ser poblaci¨®n flotante, que todos los d¨ªas la visita para trabajar o estudiar, para cerrar el d¨ªa con eternos recorridos de regreso a sus ciudades dormitorio.

Los datos... siempre los datos.... Cada d¨ªa comen en la ciudad de M¨¦xico 15 millones de personas... Pero solo 9 millones se quedan a cenar.

El hecho es que el gobierno no solo no ha podido ofrecer soluciones masivas de vivienda para la poblaci¨®n de menores ingresos, sino que ha sido incapaz de evitar el acelerado incremento de los precios en el mercado habitacional.

Y el encarecimiento de la vivienda no es una burbuja inmobiliaria provocada solo por las "salvajes leyes del mercado y la voracidad de los empresarios inmobiliarios", sino consecuencia directa de profundas deficiencias en materia de planificaci¨®n y regulaci¨®n urbanas, particularmente en lo que respecta al uso del suelo, agravadas por la falta de inversi¨®n en las infraestructuras b¨¢sicas para el funcionamiento de una ciudad.

Y s¨ª, el encarecimiento de la vivienda es resultado de la especulaci¨®n. Pero no de la especulaci¨®n por la vivienda misma, sino de la especulaci¨®n a que se ve sujeto el poco suelo que los planes urbanos destinan para vivienda.

Por supuesto, no es que falte suelo, sino que se desaprovecha el existente a causa de una regulaci¨®n obsoleta basada en modelos de baja densidad y baja altura, complementados con la obligaci¨®n de que cada nueva vivienda tenga uno o m¨¢s lugares de estacionamiento, lo que incrementa superficie y consecuentemente precios de las viviendas.

Problemas que se agravan cuando la misma regulaci¨®n no contempla el reciclamiento de suelo que permitir¨ªa usar para vivienda espacios urbanos cuya vocaci¨®n ha cambiado.

Quedan as¨ª sub-utilizados barrios que alguna vez fueron zonas industriales, pero que hoy tendr¨ªan que representar una reserva important¨ªsima de invaluable suelo dotado de todos los servicios urbanos, con extraordinaria ubicaci¨®n y con vocaci¨®n natural para la vivienda.

Y claro, todo esto crea una tormenta perfecta que provoca que se especule brutalmente y sin control con el poco suelo en que se puede desarrollar vivienda en densidades medias o altas, al grado que el impacto del costo del suelo cancela la posibilidad de desarrollar proyectos al alcance de los segmentos de bajos ingresos.

Hoy la ciudad de M¨¦xico enfrenta dos realidades; requiere al menos 70.000 viviendas nuevas al a?o, 70% de las cuales tendr¨ªan que ser de vivienda social... Pero solo se hacen 10.000, dirigidas fundamentalmente a los mercados medio y residencial.

Y aqu¨ª s¨ª se dan gusto las "salvajes leyes del mercado"... Porque la debilidad de la oferta, contrastada con el tama?o y fortaleza de la demanda, impulsan el alza acelerada de los precios y provocan que no solo no se haga vivienda barata en la ciudad de M¨¦xico, sino que la que se hace para los segmentos de poblaci¨®n de ingresos medios, cada vez se aleje m¨¢s de la capacidad de compra de las familias para las que fueron originalmente dise?adas.

Por supuesto, entra tambi¨¦n en juego la especulaci¨®n de los desarrolladores inmobiliarios, que no dudan en olvidar la vivienda econ¨®mica, para tomar las mayores rentabilidades y menores riesgos que ofrecen los mercados medio, residencial y residencial plus.

Pero el hecho es que en la Ciudad de M¨¦xico hoy resulta m¨¢s f¨¢cil encontrar una vivienda de 1 mill¨®n de d¨®lares, que una de 1 mill¨®n de pesos (aproximadamente 50.000 d¨®lares).

Y la gentrificaci¨®n se pelea barrio por barrio... y de pronto a barrios de alcurnia como Polanco, donde el metro cuadrado de vivienda se llega a vender en 12.000 d¨®lares, les surgen parientes pobres, como Nuevo Polanco. Que no es m¨¢s que una onda expansiva de la zona residencial, desarrollada en terrenos que hab¨ªan estado ocupados por industria o vivienda popular.

El centro se encarece y provoca un tsunami inflacionario que va elevando a su paso los precios de las viviendas, que en menos de 5 a?os han crecido m¨¢s del 50 por ciento.

?Es posible combatir exitosamente el encarecimiento de la vivienda? Por supuesto; basta con incrementar oferta para con ello combatir especulaci¨®n en precios de suelo y viviendas.

?Se puede? Por supuesto, y la herramienta es una estrategia de uso de suelo que responda a un proyecto de ciudad debidamente traducido en instrumentos de planeaci¨®n, regulaci¨®n, gesti¨®n e inversi¨®n urbanas, y vinculaci¨®n con la sociedad.

No se puede perder de vista la funci¨®n social de la vivienda, porque cuando eso pasa se olvida que pol¨ªticas p¨²blicas y regulaci¨®n son el gran regulador de este mercado.

Es peligroso olvidar que las ciudades son para la gente y que cuando una ciudad no ofrece acceso a la vivienda a sus habitantes, en especial a los de menores ingresos, es una ciudad fallida.

Horacio Urbano es arquitecto con m¨¢s de 25 a?os de experiencia en materia de vivienda y desarrollo urbano. Es actualmente presidente de Centro Urbano, think Tank con base en la ciudad de M¨¦xico, especializado en esos mismos temas?