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Paredes con humedad, dos ba?os para 30 personas, un piso que cruje y gente que entra y sale constantemente es la descripci¨®n que Andrea Barreto hace sobre ¨¦l ¨²ltimo conventillo en el que vivi¨®. La mujer, de mediana edad, trabaja como encargada de limpieza en un sindicato pero, al no tener garant¨ªas inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, no puede acceder al mercado formal de alquiler.

El porcentaje de familias que arrienda en la ciudad de Buenos Aires supera el 30%. ¡°Cuando hablamos de alquileres tenemos que pensar en dos grandes universos: uno es el mundo de la ciudad formal, relacionado con la clase media. Por otro lado est¨¢n las villas, regidas por la informalidad. Los conventillos u hoteles pensi¨®n ser¨ªan la parte m¨¢s vulnerada del mundo formal¡±, explica Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Para reducir la brecha entre alquileres formales e informales el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires lanz¨® en 2014 el programa Alquilar se puede. Sin embargo, el impacto fue m¨ªnimo ya que hasta el momento solo mil familias pudieron aprovechar sus beneficios. Con este programa, el Estado otorga una garant¨ªa a trav¨¦s del Banco Ciudad y los aspirantes con mayor vulnerabilidad econ¨®mica pueden pedir un subsidio o pr¨¦stamo inicial para afrontar los gastos. ¡°Uno de los puntos que perjudic¨® a la iniciativa fue que las inmobiliarias y los due?os de las propiedades no terminaban de reconocerla. Estamos pensando en reformas para que el programa adquiera masividad. En primer lugar, vamos a bajar los requisitos que pide el banco. En segundo lugar, vamos a desarrollar campa?as masivas de difusi¨®n y por ¨²ltimo, vamos a trabajar con las inmobiliarias para que lo promuevan entre los due?os¡±, desarrolla Maquieyra.

Para el mediano plazo, Maquieyra pretende que en el mercado haya m¨¢s alternativas a la garant¨ªa inmobiliaria. ¡°El mercado de alquiler cuenta con muy poca informaci¨®n. Tenemos que explorar nuevas formas a trav¨¦s de la tecnolog¨ªa. Ser¨ªa interesante que due?os e inquilinos cuenten con perfiles donde se los pueda puntuar. No es posible armar un sistema de alquiler sustentable si la ¨²nica garant¨ªa posible es la inmobiliaria¡±, asegura.

Cuando una persona quiere alquilar en el mercado formal, en general, debe pagar al due?o un mes del monto del alquiler por adelantado y un mes m¨¢s o dos de dep¨®sito. Debe tambi¨¦n presentar una garant¨ªa propietaria en Capital Federal de familiar directo y abonar gastos de averiguaci¨®n de antecedentes, certificaci¨®n de firmas y escriban¨ªa. Si el contrato se efectiviza mediante inmobiliaria, a estas condiciones hay que a?adir la comisi¨®n inmobiliaria por dos meses del alquiler extra. Desde hace unos a?os, los aumentos del alquiler se pautan por contrato de manera semestral a lo largo de la vigencia del mismo.

En contraposici¨®n a lo que suele creerse, el mercado informal de hogares en alquiler no ofrece precios m¨¢s bajos. Las familias que recurren a esta modalidad de h¨¢bitat deben afrontar alquileres tan elevados como los del mercado formal, pero en condiciones mucho m¨¢s precarias. Es la opci¨®n que queda cuando no se cumplen los requisitos que exige el mercado formal.

Seg¨²n la antrop¨®loga e investigadora docente de la Universidad Nacional de General Sarmiento Mar¨ªa Cristina Cravino, el peso del alquiler en los gastos cotidianos de una familia se hace alt¨ªsimo. ¡°La rentabilidad del alquiler informal es m¨¢s alta que la del formal. Se obtienen ganancias m¨¢s r¨¢pido. Los inquilinos viven en un cuarto toda una familia y nadie regula¡±, explica.

En relaci¨®n a las villas, tema en el que se especializa, Cravino desarrolla: ¡°M¨¢s del 50% de la poblaci¨®n en las villas vive en condici¨®n de inquilinos. Al no contar con contratos, si no pagan en fecha, los pueden echar ese mismo d¨ªa. Permanentemente se viven conflictos. En los ¨²ltimos tiempos, los due?os empezaron a poner algunas restricciones en el alquiler en las villas¡±.

Al ser consultado por las pol¨ªticas p¨²blicas en materia de alquileres, Pablo Vitale de la Asociaci¨®n Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ) asegura que hubo discontinuidades y no se armaron programas que se mantuvieran en el largo plazo. Cree que, en general, se desarrollaron medidas paliativas y la escala de intervenci¨®n fue muy limitada.

Vitale propuso una mirada comparativa entre el alquiler en villas y el alquiler en conventillos u hoteles pensi¨®n. ¡°Los dos tienen caracter¨ªsticas que no son completamente legales. Las condiciones habitacionales son igualmente deficitarias. La diferencia es que una se emplaza en un espacio informal y la otra se ubica dentro del mundo formal. De todos modos, hay m¨¢s arbitrariedades en las villas. Un alquiler en estos espacios no tienen un costo promedio claro porque al no estar regulado puede ir de los 57 a 237 d¨®lares. El rango de precios es muy grande¡±, cuenta.

En un conventillo se paga actualmente entre 2.000 y 3.000 pesos mensuales, en d¨®lares entre 130 a 200; en un hotel o pensi¨®n 300 pesos por d¨ªa (20 d¨®lares) y en un inquilinato, que es m¨¢s caro que los conventillos y los hoteles, se paga alrededor de 1.000 pesos diarios (65 d¨®lares) y las condiciones son precarias.

Otra cara de la misma problem¨¢tica es la cantidad de inmuebles desaprovechados por parte de sus propietarios, en muchos casos dej¨¢ndolos casi abandonados. Esto lleva a que existan barrios en zonas urbanas con tendencia a desvalorizarse. Siendo un mercado de alquiler poco atractivo para familias que tienen condiciones de pagar y cumplir con los requisitos del mercado formal. La organizaci¨®n H¨¢bitat Para la Humanidad Argentina (HPHA) estima que 100.000 propiedades est¨¢n subutilizadas en la ciudad, mientras que 360.000 familias pagan alquileres por vivienda inadecuadas. ¡°Hay que animar a que los propietarios pongan sus inmuebles en uso y que el gobierno proponga incentivos para que los propietarios los reciclen si es que no est¨¢n en condiciones¡±, alienta Ana Cutts Directora en HPHA

Frente a la cantidad de alquileres precarios, H¨¢bitat para la Humanidad Argentina busc¨® emprender soluciones. En una primera instancia, se recuper¨® un espacio deshabitado de la Ciudad para transformarlo en ocho departamentos que se alquilan formalmente a familias provenientes de conventillos, inquilinatos u hoteles pensi¨®n.

El programa estuvo dirigido a familias de la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, prioritariamente del Barrio la Boca, famosa por los conventillos. La inversi¨®n del proyecto supera los 800.000 d¨®lares, ya que el edificio se construy¨® de cero sobre el viejo conventillo, que no pudo ser remodelado. Tres a?os le tom¨® a HPHA la obtenci¨®n de todos los permisos necesarios, desde la compra hasta el inicio de las obras, a pesar de que el proyecto fue declarado en septiembre de 2011 de ¡°Inter¨¦s Social¡± por La Legislatura de la Ciudad Aut¨®noma de Buenos Aires y de ¡°Relevancia Social¡± por la Subsecretaria de Planificaci¨®n de la Ciudad Aut¨®noma de Buenos Aires. El edificio comenz¨® a ser alquilado a las familias en diciembre de 2016. ¡°El proyecto lo iniciamos para convencer a empresas, gobiernos y donantes de que hay familias que pueden pagar un alquiler normal, pero que viven en condiciones muy severas por no poder acceder al mercado formal¡±, se?ala Cutts.

Cuando seleccionaron a las ocho familias que iban a alquilar ten¨ªan que cumplir con algunas pautas como: tener ingresos suficientes para un alquiler de mercado, ser preferentemente del barrio de La Boca y no ser una familia demasiada numerosa para un departamento chico. ¡°Como lecci¨®n aprendimos que es importante contar con departamentos amplios, ya que es otra raz¨®n de discriminaci¨®n en el alquiler formal: los departamentos t¨ªpicos en la Ciudad son muy peque?as y no son adecuadas para familias con m¨¢s de cuatro integrantes¡±, agrega Cutts.

Este primer proyecto se logr¨® con un 50% de fondos donados y un 50% de fondos adquiridos a trav¨¦s de un pr¨¦stamo. Por el momento, con los alquileres se paga el pr¨¦stamo. En cuanto se haya saldado la deuda, los ingresos de los alquileres permitir¨¢n la gesti¨®n de nuevos proyectos.

Las familias que alquilan en el edifico de HPHA firman un contrato de dos a?os, que puede ser renovado por dos a?os m¨¢s. ¡°Durante el proyecto se realiza un tutelado de las familias que viven en el edificio. Trabajamos desde temas de convivencia, responsabilidades de inquilinos, hasta temas legales y administrativos. Este tutelado lo realiza una persona del equipo social a trav¨¦s de reuniones mensuales. Por otra parte, las familias van a poder vivir en el edificio por cuatro a?os. Durante ese periodo, se les cobra un alquiler de mercado. De esta manera, tendr¨¢n un historial de pago regular y formal como antecedente para un futuro alquiler. Adem¨¢s, pagan las expensas normales del edificio¡±, desarrolla Cutts.

100.000 propiedades est¨¢n subutilizadas en la ciudad, mientras que 360.000 familias pagan alquileres por vivienda inadecuadas

Andrea Barreto, junto a sus dos hijos, fue una de las personas que pudo acceder a alquilar un departamento de este edificio. Despu¨¦s de pasar por diferentes conventillos y de ser rechazada en el mercado formal por no contar con una garant¨ªa inmobiliaria, finalmente pudo encontrar un espacio en el que se siente c¨®moda. Dice: ¡°Un d¨ªa pase por la puerta de este edificio, que todav¨ªa no estaba terminado, y vi un cartel que dec¨ªa alquileres tutelados y un tel¨¦fono. Anot¨¦ el n¨²mero y llam¨¦ enseguida¡±.

Cuando viv¨ªa en el conventillo, Barreto no pod¨ªa trabajar tranquila porque no le gustaba dejar a sus hijos solos all¨ª. ¡°Para mis hijos fue un gran cambio. Antes, dorm¨ªamos en una pieza los tres. La nena ya quer¨ªa su privacidad e invitar amigas. Su gran deseo era tener una pieza para ella¡±, cuenta.

Regularmente, se organizan reuniones con los vecinos para ponerse de acuerdo en temas relacionados a los espacios comunes. ¡°Tenemos grupo de Whatsapp con los vecinos. Siempre estamos comunicados. Nos cuidamos entre todos¡±, enfatiza.

Emanuel Sebastian Papi vive en el tercer piso del edificio de La Boca junto a su esposa y su hija de ocho a?os. ¡°Mi esposa particip¨® de los talleres que organiz¨® HPHA y en familia ayudamos a pintar, arreglar y lijar el edificio. La garant¨ªa inmobiliaria siempre fue una barrera para mudarnos¡±, cuenta.

Antes de quedar seleccionados, alquilaban en el mismo barrio, pero bajo condiciones muy inestables. Relata: ¡°No ten¨ªamos contrato. Pag¨¢bamos lo que nos dec¨ªa el due?o y cada tres meses nos aumentaba el precio. Hace un tiempo que nos quer¨ªamos ir y cuando HPHA nos eligi¨® para alquilar fue una gran alegr¨ªa¡±.

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