Contra el alza del alquiler

La emergencia se repite. Antes fueron los desahucios; ahora, los alquileres. Se disparan. Tambi¨¦n generan alarma social.

Hace d¨¦cadas que parec¨ªa que lo que tradicionalmente hab¨ªa sido un problema nacional (¡°sociedad sin vivienda¡±, se lleg¨® a decir anta?o) se hab¨ªa superado. El mercado resolv¨ªa la cuesti¨®n, que ya no problema, de la vivienda. La demanda sustituy¨® al concepto anterior, de necesidad. Ya no hac¨ªa falta una pol¨ªtica de vivienda. De pronto, incluso cuando se nos dec¨ªa que ya ¨¦ramos ricos, irrumpi¨® una vez m¨¢s en escena la incapacidad de una parte de la poblaci¨®n, nunca conocida, de acceder a una vivienda digna. Primero, incluso en lo m¨¢s ¨¢lgido de la burbuja; despu¨¦s, en la crisis. Finalmente, cuando parec¨ªa que empez¨¢bamos a remontar, en el mercado ¡°complementario¡± del alquiler, en un pa¨ªs que ya cuenta con un significativo mayor n¨²mero de viviendas que de hogares. Las emergencias denotan la ausencia de un debate pendiente: necesitamos una pol¨ªtica de vivienda. No puede improvisarse.

La nueva emergencia requiere medidas inmediatas, de choque. Ante un parque reducido, y concentrado en las ¨¢reas centrales de las ciudades, tres grandes factores presionan hoy al alza los alquileres. En primer lugar, la relativa recuperaci¨®n econ¨®mica del pa¨ªs, que lleva a los propietarios a concebir expectativas de aumento de las rentas.

Los otros dos son fen¨®menos relativamente recientes. Son la ¡°gentrificaci¨®n¡± y la ¡°turistificaci¨®n¡±. El primero responde al atractivo por las ¨¢reas centrales de las ciudades de hogares de mayores ingresos, de las que antes tend¨ªan a huir. Al poder pagar rentas m¨¢s altas pueden contribuir a expulsar a residentes anteriores que pueden no tener capacidad para hacerles frente. En todo caso, esos nuevos residentes mantienen la condici¨®n residencial de esas ¨¢reas centrales. No ocurre as¨ª con la irrupci¨®n de los ¡°pisos tur¨ªsticos¡± con su distinta condici¨®n de actividad econ¨®mica cuasi hotelera. Deben tener entonces su propia regulaci¨®n, distinta de la de vivienda.

Los aumentos de la renta debieran ser inversamente proporcionales a los a?os de permanencia del inquilino

Incluso contradictorios entre s¨ª, ambos fen¨®menos contribuyen a la potencial expulsi¨®n de residentes de esas ¨¢reas centrales, o no tanto, de las grandes ciudades. Eso est¨¢ ocurriendo.

Como se hizo con los desahucios, la respuesta inmediata ser¨ªa una moratoria de renovaci¨®n de contratos, establecida mediante decreto ley. Moratoria a aplicar durante un periodo de reflexi¨®n. Moratoria que sin embargo pudiera soslayarse en los casos que, de com¨²n acuerdo entre las partes, se cumplieran ciertos requisitos. El primero ser¨ªa el registro sistem¨¢tico. Otros requisitos apuntar¨ªan ya a soluciones.

Cabe empezar a reconocer el derecho al lugar. La Constituci¨®n establece el derecho a una vivienda digna. No establece d¨®nde haya de materializarse ese derecho. Dado el inusitado atractivo que hoy concitan las ¨¢reas centrales de las ciudades no todo el que pretenda all¨ª residir va a poder hacerlo. Hay que establecer entonces reglas que permitan matizar, en t¨¦rminos sociales, lo que de otra forma se dejar¨ªa tan solo al mercado. El criterio b¨¢sico consistir¨ªa en que los aumentos de la renta, reconociendo el mercado, hayan de ser inversamente proporcionales a los a?os anteriores de permanencia del inquilino.

El derecho al lugar tiene un precedente: el que los residentes en barrios de chabolas de Madrid y otras ciudades consiguieron que se les reconociera. Su derecho a nuevas viviendas en el lugar que, con su presencia y resistencia en condiciones precarias, hab¨ªan contribuido a revalorizar. Los que siempre vivieron en el centro o los pioneros que all¨ª se instalaron tambi¨¦n han contribuido a su mejora y revalorizaci¨®n.

Con la introducci¨®n de esa relaci¨®n inversa de incremento de alquileres/tiempo de permanencia, se introducir¨ªa adem¨¢s una aproximaci¨®n a la conveniente baremaci¨®n de los alquileres. Ser¨ªa algo que pudi¨¦ramos denominar el alquiler equitativo, en funci¨®n de la localizaci¨®n y de las caracter¨ªsticas del inmueble y de la vivienda. Algo propio de una econom¨ªa social de mercado, a establecer de acuerdo con los Ayuntamientos.

La acci¨®n inmediata no puede supeditarse a la discusi¨®n de una nueva pol¨ªtica de vivienda. La nueva emergencia vuelve sin duda a reclamar ese debate.

Eduardo Leira es arquitecto-urbanista, MCRP, director del Plan General de Madrid de 1985 con el alcalde Tierno y cuatro veces premio Nacional de Urbanismo.