C¨®mo detectar fallos ocultos en una casa antes de comprarla (y evitar arruinarnos en la reforma)

La compra de una casa supone uno de los momentos m¨¢s importantes y estresantes que viviremos a lo largo de nuestra vida. Y tambi¨¦n la transacci¨®n de mayor envergadura. Si hablamos adem¨¢s de una vivienda de segunda mano, las noches en vela que conllevar¨¢ su futura ¨Cy costosa¨C reforma se multiplican.

Cuando adquirimos una vivienda por primera vez solemos basar nuestra decisi¨®n en el precio final de la compra. Pero, como en todo, los chollos conllevan m¨¢s de una pega. Seg¨²n el portal Finanzas.com, el precio bajo de venta de un propiedad est¨¢ relacionado con la presencia de ciertos desperfectos o caracter¨ªsticas de la propiedad. Esto no quiere decir que debamos descartar la compra por ello, sino saber diferenciar qu¨¦ puede ser superfluo y tener una f¨¢cil soluci¨®n de lo que pueda traducirse en un desastre irreparable y un desembolso mayor para nuestro bolsillo.

Para evitar inc¨®modas sorpresas que transformen lo que parec¨ªa una ganga en una mala decisi¨®n de por vida es fundamental detectar los llamados ¡®vicios ocultos¡¯ de una vivienda durante su visita. El portal Housell engloba en ellos los defectos o desperfectos m¨¢s comunes que suele tener una casa y que no se detectan a simple vista.

En la mayor¨ªa de las ocasiones, solo se descubren al comenzar a vivir en la vivienda o cuando se emprende una reforma. Pero no todo est¨¢ perdido. Varios profesionales nos revelan c¨®mo podemos detectar nosotros mismos algunos fallos ocultos para evaluar con precisi¨®n el valor de la casa antes de comprarla.

Lo primero de todo: comprueba que las instalaciones est¨¦n en buen estado

Enhorabuena. Has visto el anuncio de un piso que encaja con tu presupuesto y el tama?o que necesitas, adem¨¢s de encontrarse en la zona que buscabas. Ahora es el momento de concertar una visita. Si el encuentro corre a cargo de una inmobiliaria, apenas contar¨¢s con media hora para analizar los pros y contras de la que podr¨ªa ser tu pr¨®xima casa.

Para sacar el m¨¢ximo provecho, el portal inmobiliario Habitaclia recomienda acudir con una libreta, una c¨¢mara de fotos y un metro para tomar medidas y anotar los detalles que dar¨¢n buena cuenta de su estado general. Una lista en la que apuntaremos todo lo referente al espacio total y parcial, ya sea la distribuci¨®n de las habitaciones, su orientaci¨®n, los gastos de comunidad, el estado de las zonas comunitarias y la fachada, si existe ascensor¡­

Tras valorar los aspectos a simple vista entramos en terreno de lo oculto. Y aqu¨ª los profesionales coinciden: lo primero es conocer el estado de las instalaciones con las que cuenta la vivienda. ¡°En una casa de segunda mano debemos ante todo revisar el cuadro el¨¦ctrico y el contador de gas, dos herramientas que nos mostrar¨¢ la situaci¨®n actual en la que se encuentran las instalaciones¡±, indica Alba V. Codesido, arquitecta y fundadora del estudio Basamenta.

El porta del hogar Tu&Co alude a la normativa general que obliga a que toda instalaci¨®n el¨¦ctrica sea revisada por un t¨¦cnico homologado cada 10 a?os, certificado que podemos exigir al propietario del inmueble. En caso de no tenerlo, existe una serie de comprobaciones sencillas que haremos para detectar posibles aver¨ªas, como revisar el interruptor general del cuadro de luces, los puntos de luz, los enchufes y las tomas de corriente.

Tambi¨¦n es recomendable preguntar al due?o cu¨¢nta potencia tiene contratada y el importe de las ¨²ltimas facturas para hacernos una idea aproximada del gasto mensual. Para realizar una lectura r¨¢pida de gas debemos localizar el contador y fijarnos en los d¨ªgitos que se sit¨²an a la izquierda de la coma. Son los que tendremos que aportar a la compa?¨ªa para comprobar que est¨¦ todo en orden y funciona correctamente.

En cambio si queremos saber si la instalaci¨®n del gas se encuentra en buen estado, Codesido se?ala que el ¨²nico m¨¦todo es preguntar al propietario anterior: ¡°No existe otra manera¡±. Si tras haber revisado la vivienda y obtenido una respuesta positiva existiera alg¨²n fallo interno, que no cunda el p¨¢nico. El portal inmobiliario Housell indica varias acciones legales que podemos emprender en funci¨®n de la gravedad del problema y la manera en que afecte a la habitabilidad de la vivienda.

Lo importante es hacerlo cuanto antes, ya que solo contamos con seis meses desde la fecha en que se entreg¨® la vivienda (en caso de nueva obra hasta dos a?os) para valorar y notificar por escrito los defectos ocultos.

Una vivienda bien aislada (y econ¨®mica) empieza por las ventanas

Un correcto aislamiento que nos proteja de los saltos t¨¦rmicos y ruidos externos ¨Cadem¨¢s de reducir la factura¨C es fundamental a la hora de valorar la compra de una casa. El buen estado que presenten las ventanas es b¨¢sico para mantener el intercambio ¨®ptimo de temperatura. Seg¨²n la CEO de G?rna Studio, Laura G?rna, ¡°la calidad de las carpinter¨ªas exteriores [en las ventanas] es determinante tambi¨¦n para el aislamiento t¨¦rmico. Si las carpinter¨ªas no son estancas, es lo primero que recomendamos cambiar en una reforma¡±.

Y su coste no es precisamente econ¨®mico. ¡°El estado de las ventanas es lo m¨¢s que realmente debemos comprobar en la primera visita ya que cambiarlas implica una partida enorme que encarece mucho la obra¡±, insiste Alba de Basamenta. Para saber si se encuentran en buen estado debemos abrirlas y cerrarlas varias veces, comprobar que los cristales no sufren ninguna fisura, ver si las hojas tienen doble cristal o climalit (esto evitar¨¢ futuras fugas de calor y fr¨ªo) y que el sellado se encuentre en perfecto estado. Para detectar grietas poco visibles, podemos recurrir a la llama de un mechero. Si se mueve, es posible que exista un agujero por el que pase la corriente.

La fundadora de G?rna Studio nos da otro consejo para conocer si la vivienda cuenta con un buen aislamiento. ¡°Durante la visita, lo mejor es que pidamos que apaguen el aire acondicionado o la calefacci¨®n para ver la casa con transparencia. Nos debemos fijar tambi¨¦n en el volumen de los muros, ya que a mayor grosor, mejor aislamiento. Si en cambio la fachada es delgada, ser¨¢ de peor calidad¡±. Para saber si una grieta es relevante, Alba V. Codesido recomienda medirla con un rotulador, ¡°si su grosor es mayor, deber¨ªamos preocuparnos¡±.

En el caso de una vivienda unifamiliar, de un ¨¢tico o una buhardilla, un buen aislamiento en el techo es de vital importancia. Pero revisar el estado de la cubierta necesitamos contar "con un t¨¦cnico especialista, solo as¨ª sabemos si existen tejas deterioradas o filtraciones que impliquen reforzar el aislamiento por dentro¡±. Laura G?rna aconseja en este caso invertir en la revisi¨®n total de las instalaciones a cargo de una Due Diligence. Esta figura inmobiliaria realiza un estudio exhaustivo de la vivienda para concretar su valor final, incluyendo una estimaci¨®n de los costes de reparaci¨®n que puedan surgir.

Alba V. Codesido nos recuerda tambi¨¦n la importancia de pedir el certificado energ¨¦tico del inmueble, que revela el consumo anual de energ¨ªa que necesita ese edificio en condiciones normales de ocupaci¨®n y funcionamiento. Si una casa es m¨¢s eficiente energ¨¦ticamente hablando se evitar¨¢n problemas y un posible intercambio de temperatura con el exterior. Desde junio de 2013 es obligatorio en Espa?a tanto para poder alquilar o vender cualquier vivienda y podemos exigirlo al propietario actual.

Humedades en la vivienda: la gran camuflada

¡°Cuando visit¨¦ la casa por primera vez no vi ni rastro de ellas. En cambio, en la siguiente visita cuando el due?o hab¨ªa empezado la mudanza, descubr¨ª una mancha enorme en la pared. Deb¨ªa estar oculta por un armario o una estanter¨ªa¡­¡±. La experiencia de Mar¨ªa es uno de los casos m¨¢s comunes dentro de los desperfectos que un propietario suele ocultar. Por ello, si encontramos muebles estrat¨¦gicamente colocados en la pared, debemos sospechar y pedir que se muevan para comprobar que no exista una humedad detr¨¢s.

En este hipot¨¦tico caso hablamos de una casa que cuenta con su pintura original. Si por el contrario estuviera reci¨¦n pintada, ¡°lo ¨²nico que podr¨ªa revelar una posible humedad es el olor a condensaci¨®n¡±, se?ala V¨¢zquez Codesido. A este factor determinante, G?rna Studio a?ade tambi¨¦n el tacto. ¡°Si hay humedades, aunque visualmente no se aprecien, notaremos la pared h¨²meda al pasar la mano. Esto puede durar hasta meses despu¨¦s de haberla pintado¡±.

Saber si las tuber¨ªas se encuentran en buen estado tambi¨¦n ser¨¢ relevante ya que cambiarlas implica un presupuesto medio, seg¨²n indica el portal Habitissimo, de 1.610 euros. Pero, ?c¨®mo podemos evaluarlas desde el exterior? ¡°Lamentablemente no es posible. La fontaner¨ªa es como la circulaci¨®n sangu¨ªnea del hombre: no se ve a simple vista, est¨¢ oculta y aunque aparentemente est¨¦ bien, puede estar mal y viceversa. Por ello recomiendo de nuevo invertir en una Due Diligence o revisarlas por completo (incluida la caldera) con ayuda de un fontanero¡±.

Lo ¨²nico que podremos determinar en una inspecci¨®n superficial es el estado del contador de agua, los tubos de entrada y salida y comprobar si son de hierro o de cobre. En la administraci¨®n de la finca nos podr¨¢n indicar de d¨®nde procede el agua, ya sea de una red general de abastecimiento, una comunidad de regantes o incluso un pozo privado. Y si tiene dep¨®sito propio, cu¨¢ntos litros posee y c¨®mo se suministra el agua. Todo ello har¨¢ que el coste mensual de agua var¨ªe.

Alerta ruido: puede hacernos la vida imposible

Tras meses de confinamiento hemos podido comprobar que una vivienda libre de ruido es sin¨®nimo de calidad de vida. Trabajar, dormir o ver una pel¨ªcula escuchando al vecino como si estuviera en nuestra propia casa es algo que debemos evitar, siendo algo decisivo en la compra de una vivienda. Para saber con certeza si una casa es ruidosa sin vivir en ella, Alba de Basamenta solo ve una opci¨®n: ¡°Puede resultar rid¨ªculo, pero la ¨²nica manera es permanecer el m¨¢ximo tiempo posible que nos permitan. Otro consejo es preguntar la antig¨¹edad de la vivienda, ya que un experto te podr¨¢ decir m¨¢s o menos el tipo y calidad de la construcci¨®n, algo determinante en la robustez de un edificio¡±.

Los vecinos tambi¨¦n podr¨¢n aportarnos alguna pista m¨¢s, aunque ante la duda, y si contamos con el presupuesto necesario, G?rna Studio recomienda siempre ¡°invertir en insonorizar la vivienda. As¨ª no escucharemos a nadie, ni ellos nos escuchar¨¢n a nosotros¡±.

Evitar que los ruidos de la calle se transfieran al interior de la vivienda depende del aislamiento ac¨²stico que generen no solo las ventanas exteriores, sino tambi¨¦n la puerta principal, porque lo que se recomienda revisar su estado. Un mal cerramiento en la entrada por una carpinter¨ªa de dudosa calidad permite que se pierda el calor de la vivienda hasta un 40 % del calor general y que entren los ruidos de zonas comunes y el exterior.

?Un suelo antiguo precioso o una lacra en desnivel?

Quedarnos fascinados con un viejo parqu¨¦ o un mosaico hidr¨¢ulico puede hacer que olvidemos las cualidades funcionales que tiene que cumplir todo pavimento en una vivienda. Un suelo debe estar nivelado, ser resistente y f¨¢cil de mantener. Una superficie de m¨¢rmol, por ejemplo, resultar¨¢ fr¨ªa y precisa pulirse, mientras que el gres porcel¨¢nico es un material s¨®lido y limpio pero tiende a levantarse en la parte inferior si se golpea.

Adem¨¢s, es importante observar los posibles desperfectos que pueda tener el suelo para valorar su futura renovaci¨®n. ¡°Todo depende de lo que encontremos. Si se trata por ejemplo de una piedra que no nos gusta, la podemos usar para pegar una madera encima y dar un aire completamente diferente a la casa por menos dinero. En cambio, si queremos levantar un suelo preexistente esto requiere un coste adicional de demolici¨®n¡±, se?ala Laura G?rna.

Por otro lado, si un suelo no est¨¢ bien nivelado las juntas terminar¨¢n por deteriorarse y generar todo tipo de problemas, desde tropiezos y movimientos no deseados de los muebles a la proliferaci¨®n de hongos y bacterias que se acumulen en las grietas. Para saber si un pavimento se encuentra desnivelado, Alba V. Codesido recomienda tomar como referencia las carpinter¨ªas interiores la casa y visualizar una l¨ªnea recta sobre el suelo: ¡°Las l¨ªneas superiores de los armarios y los rodapi¨¦s nos dar¨¢n una pista acerca del estado de la nivelaci¨®n¡±.

Esta casa tiene menos luz de lo que pens¨¢bamos

Una casa luminosa es sin¨®nimo de confort y ahorro energ¨¦tico. Y si la luz es natural, mucho m¨¢s. Para captar la incidencia del sol sobre la vivienda, Habitaclia recomienda hacer varias visitas durante distintas horas del d¨ªa. No solo cotejaremos la luz natural que entre por ventanas, balcones o una terraza, tambi¨¦n ser¨¢ un buen momento para fijarnos en los ruidos y olores que traspasan a la vivienda.

Otro factor decisivo es la orientaci¨®n del inmueble. El portal inmobiliario Idealista se?ala que una mala orientaci¨®n pude traducirse hasta en un 70 % m¨¢s de gasto en la factura de la luz. Saber cu¨¢l es la mejor para nuestra vivienda depende del clima en el que nos encontremos, aunque la orientaci¨®n Este suele ser una buena opci¨®n para la mayor¨ªa de los casos, ya que el sol incide desde que amanece hasta el mediod¨ªa. As¨ª se acumula el calor durante el d¨ªa y se libera por la tarde¨Cnoche sin necesidad de subir el termostato.

Pero en una vivienda no solo se debe valorar la luz natural. Los puntos de luz artificial que posea la casa tambi¨¦n son relevantes. ¡°La iluminaci¨®n de una vivienda es muy personal. No solo es cuesti¨®n de reforzarla en cuanto a cantidad sino ver c¨®mo se adapta al uso de cada rinc¨®n en la vivienda¡± explica Iv¨¢n Meana, Lighting Designer de Faro Barcelona. ¡°Lo m¨¢s importante es saber si se acomoda a los gustos del nuevo propietario y si no es as¨ª, ver si se pueden cambiar sin invertir mucho dinero¡±. Para ello, hay que revisar el estado de la instalaci¨®n, ¡°sobre todo el cuadro el¨¦ctrico y las cajas de conexiones de la vivienda¡±, recalca Meana.

?Y qu¨¦ podemos pasar por alto?

Si eres de los que solo se fija en los azulejos estilo Metro que adornan un ba?o, en las persianas mallorquinas del balc¨®n o las molduras del techo cuando visita una casa, craso error. Cuando diseccionas a fondo una vivienda de segunda mano para evitar cualquier contratiempo en la futura reforma lo sentimos, pero es as¨ª. Lo est¨¦tico debe pasar a un segundo plano.

Con ellos no nos referimos a prescindir de techos altos o grandes ventanales (algo que s¨ª cumple con creces una funci¨®n), sino a quitar importancia a aspectos superfluos que adem¨¢s se puedan cambiar con el tiempo y sin grandes costes. ¡°Cuestiones como los acabados en carpinter¨ªa, el estado defectuoso de la pintura (algo econ¨®mico de cambiar) o un mal alicatado no deber¨ªan ser prioritarias para un futuro propietario¡± apunta la fundadora de Basamenta.

Todos los desperfectos que hemos relatado se detectan, en principio, sin ayuda de un experto. En inmuebles con m¨¢s de 50 a?os se recomienda consultar la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios para descartar una deficiencia interna m¨¢s grave como la aluminosis o fiebre del hormig¨®n, que puede llegar a colapsar la estructura. Y si preferimos estar m¨¢s tranquilos y evitar sorpresas lo mejor es contar con un profesional que nos asesore durante la visita. ¡°En construcci¨®n lo barato sale caro y a veces por escatimar un poco nos podemos arrepentir¡±, concluye Laura G?rna.

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