Una grieta legal provoca edificios de cinco plantas en una zona protegida de Sevilla

La avenida de la Palmera es la entrada m¨¢s emblem¨¢tica a la ciudad de Sevilla desde el sur, pero su estilo se?orial con chal¨¦s de estilo regionalista y grandes jardines, herencia de la Exposici¨®n Universal de 1929, se ha roto desde hace tres a?os. El Ayuntamiento de la capital andaluza (PSOE) ha permitido que residencias universitarias de cinco pisos -tres plantas m¨¢s s¨®tano y ¨¢tico- se levanten para romper la estampa tradicional de un paseo creado en 1912, hasta multiplicar por cuatro su edificabilidad. La escena de la tala de ¨¢rboles para ocupar las parcelas por completo, cuando lo habitual es edificar el 30% del solar, se ha repetido para generar pelotazos urban¨ªsticos en una zona de especial protecci¨®n de Sevilla.

¡°La residencia del n¨²mero 17 parece una c¨¢rcel y cuando levanten la del 38 [en plena construcci¨®n], estar¨¦ aprisionada. No s¨¦ qu¨¦ l¨®gica est¨¢n imponiendo. Esta es la entrada de Sevilla y desmerece mucho la ciudad. Esto se quedar¨¢ como Nueva York, es trist¨ªsimo¡±, lamenta Laura C¨®logan, due?a de una casa bell¨ªsima de tejas, azulejos y fachada blanca levantada en 1929, mientras poda la enredadera de su valla. Justo detr¨¢s se erige la residencia Camplus, que le hace sombra desde hace pocos a?os.

Arquitectos urbanistas, ge¨®grafos, historiadores y varias asociaciones se han alzado contra estos edificios para preservar el paisaje de la primera expansi¨®n de la capital andaluza -junto a la ic¨®nica plaza de Espa?a- a principios del siglo XX. La grieta legal que ha permitido estas operaciones especulativas es un art¨ªculo del Plan General de 2006 que autoriza multiplicar la edificabilidad en parcelas destinadas a uso residencial, siempre que se construyan equipamientos privados (centros m¨¦dicos o residencias universitarias, por ejemplo). Sin embargo, el truco ha tardado muy poco en brotar y este a?o la residencia Xior Student Housing (ubicada en el n¨²mero 17) ha ofertado en el portal booking.com habitaciones para los turistas, lo que contraviene el uso dotacional por el que obtuvo su permisiva licencia.

Una inspecci¨®n de la Polic¨ªa Local el pasado julio comprob¨® el uso tur¨ªstico fraudulento y ahora la residencia afronta una sanci¨®n disciplinaria. Pero mientras, el negocio sigue. La burbuja de las residencias universitarias -algunas con hasta 800 plazas- es evidente y ha generado hasta 20 edificios en diferentes barrios de poca densidad urban¨ªstica, a pesar del descenso en picado de la natalidad y la previsi¨®n de que los alumnos universitarios decaigan. La mayor¨ªa de edificios disponen de s¨®tanos muy equipados, mientras los estudiantes se desplazan en autob¨²s y bicicleta.

¡°Son mamotretos impresentables, que ocupan el solar al 100%, sin atisbo de vegetaci¨®n y que han deteriorado una zona con identidad y baja densidad. Residencias masivas con muchos beneficios para el constructor en una zona prestigiosa, pero que funcionan como hoteles, es un disparate. El Ayuntamiento vio que pod¨ªa ocurrir, pero aguant¨® el tir¨®n¡±, censura el arquitecto urbanista Luis Fernando G¨®mez-Stern, miembro de la asociaci¨®n Palmera Agenda 2029. En paralelo, esta profusi¨®n de grandes edificios ha disparado los precios de la zona.

A pesar de la presi¨®n en contra de los colectivos en defensa del patrimonio, el Consistorio mantuvo la alfombra roja a los promotores hasta hace un a?o: el 17 de junio de 2021 suspendi¨® el pol¨¦mico art¨ªculo de las normas urban¨ªsticas que permit¨ªa estos desfases arquitect¨®nicos. ¡°Han resultado edificaciones que no se adaptan a las condiciones del entorno (¡­) con el resultado no deseable por las importantes diferencias y desproporci¨®n producidas en las condiciones de ocupaci¨®n, posici¨®n, forma, volumen y edificabilidades¡±, reconoci¨® el Ayuntamiento ese d¨ªa. Y sin embargo, Urbanismo concedi¨® una ¨²ltima licencia esa misma jornada, con escasas horas de diferencia, para levantar otra residencia universitaria que ocupar¨¢ el n¨²mero 38 de la Palmera y cuyas obras est¨¢n en marcha este verano. Varias demandas en los juzgados de lo contencioso-administrativo por parte de vecinos y la asociaci¨®n conservacionista Adepa intentan frenar esta construcci¨®n, de momento sin ¨¦xito.

La paradoja es que mientras el Ayuntamiento admit¨ªa ese d¨ªa el error que hab¨ªa supuesto los altos edificios que chocaban con el entorno, sus t¨¦cnicos tumbaban las alegaciones contra la licencia para esta ¨²ltima residencia en el n¨²mero 38 y aseguraban: ¡°No se ha producido una alteraci¨®n sustancial de tipolog¨ªas, densidades y paisaje urbano¡±. La parcela ronda los 3.000 metros cuadrados y ser¨¢n edificados en su totalidad, con una altura de 14,5 metros pese a que solo la rodean casas bajas.

Jorge Almaz¨¢n, director t¨¦cnico de Urbanismo, defiende ese ¨²ltimo movimiento in extremis: ¡°Siempre hay una ¨²ltima licencia concedida y esta ven¨ªa tramit¨¢ndose desde hac¨ªa meses. Cumpl¨ªa los requisitos y no pod¨ªamos denegar la licencia¡±. ?Se ha degradado la est¨¦tica de la Palmera? ¡°No estamos de acuerdo con la imagen resultante de esos edificios, que han generado una imagen demasiado contundente. Valoramos las distorsiones en la aplicaci¨®n del art¨ªculo y por eso lo derogamos¡±, responde. Almaz¨¢n ensalza que los equipamientos privados desarrollados estos a?os han supuesto una inversi¨®n de 255 millones.

El Colegio de Arquitectos de Sevilla se ha opuesto a este desarrollo de la ciudad: ¡°Palmera 38 nunca debi¨® suceder. Destruye la trama urbana patrimonial en aras de un supuesto beneficio para la ciudad que es un espejismo de su propio sacrificio (...) el uso de residencias de estudiantes como equipamiento general es una v¨ªa que abre la especulaci¨®n de otros usos como el tur¨ªstico o finalmente viviendas en el caso de baja rentabilidad econ¨®mica para sus promotores: los fondos de inversi¨®n¡±, critica su presidenta, Cristina Murillo. ¡°No entiendo c¨®mo arrasaron con los ¨¢rboles de esa parcela¡±, a?ade. Este diario ha contactado a la empresa responsable de Palmera 38, Vias, del grupo ACS, para recabar su opini¨®n, pero no ha obtenido respuesta.

Los arquitectos denunciantes han reclamado al Ayuntamiento que recortara la alfombra roja y al menos exigiera a los promotores la compensaci¨®n para la ciudad que fij¨® en el 10% de las plusval¨ªas generadas la Ley de Ordenaci¨®n Urban¨ªstica de Andaluc¨ªa (LOUA). Pero el Consistorio defiende que es una cuesti¨®n interpretativa de la norma, y estima que no hab¨ªa modificaci¨®n del uso del suelo, al ser este urbano consolidado. G¨®mez-Stern rebate: ¡°El Ayuntamiento est¨¢ completamente equivocado, que sea suelo urbano consolidado no significa que no haya modificaci¨®n, est¨¢ previsto en la ley¡±.

Despu¨¦s de denunciar al Consistorio ante la inspecci¨®n urban¨ªstica de la Junta de Andaluc¨ªa por incumplir la LOUA, la ley de patrimonio hist¨®rico y el Plan General, los arquitectos cr¨ªticos intentan ahora paliar el da?o al paisaje urbano que provocar¨¢ la parcela del 38, rodeado de chal¨¦s regionalistas. Eso s¨ª, Almaz¨¢n confirma que el Ayuntamiento no prev¨¦ cambios en la construcci¨®n del edificio, que podr¨ªa estar culminado en Navidades si un juzgado no lo impide antes.

Joaqu¨ªn Egea, presidente de Adepa, es muy cr¨ªtico con ¡°el proceso de degradaci¨®n¡± que sufre una avenida con numerosos pabellones del 29 de pa¨ªses como M¨¦xico o Cuba a lo largo de sus tres kil¨®metros. ¡°El Ayuntamiento modific¨® sus normas de forma espuria con la excusa de crear servicios que inmediatamente se convierten en hoteles, como ya ha ocurrido, con beneficios terribles para las constructoras¡±. Jos¨¦ Garc¨ªa, arquitecto municipal jubilado, apostilla: ¡°Se ha hecho una incorrecta lectura de la norma, que exige que los edificios se adec¨²en al entorno. Hay infracciones muy evidentes, como que la norma dice que la altura nunca se pasar¨¢ de nueve metros y se ha llevado a los 12¡å.

Por ¨²ltimo, el arquitecto redactor del Plan General de 2006 que incluy¨® la norma, Manuel ?ngel Fustegueras, reflexiona: ¡°Un Plan General necesita entendimiento, voluntad y seguimiento, no todas las decisiones de un plan pueden ser acertadas y para siempre. Hace falta visi¨®n para modificarlas y no pasa nada. La diferencia de pasar de un 30% al 80% ¨® al 100%, ten¨ªan que haberla compensado los promotores con dinero o terrenos, pero en Sevilla no aplicaron el cambio legislativo de la LOUA. Eso habr¨ªa hecho que los promotores se lo pensaran m¨¢s y habr¨ªa atemperado el proceso desarrollado¡±. Y Murillo remata sobre lo ocurrido en Sevilla: ¡°Es una especulaci¨®n salvaje que nunca debi¨® permitirse: no se puede construir ciudad destruyendo su alma e identidad¡±.