El n¨²mero de pisos en alquiler se ha doblado en Barcelona desde la crisis del ladrillo

El parque de viviendas de alquiler de Barcelona se dobl¨® entre 2009 y 2023. Lo revela el ¨²ltimo laboratorio del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB, en sus siglas en catal¨¢n), que ha analizado las altas y bajas los contratos de alquiler que tienen las fianzas depositadas en el instituto catal¨¢n del suelo (Incas¨°l) de la Generalitat. La conclusi¨®n es que desde despu¨¦s del estallido de la crisis del ladrillo hasta finales del a?o pasado, los pisos en alquiler han aumentado un 116%: de 106.018 a 229.405, unas cifras que confirman lo que han apuntado otras fuentes como la encuesta sociodemogr¨¢fica del Ayuntamiento de Barcelona, que muestra un salto de hogares en alquiler del 38% en 2017, al 44% en 2022. El informe tambi¨¦n analiza exhaustivamente la relaci¨®n entre la duraci¨®n de los contratos y la rotaci¨®n del parque; y los efectos de los cambios legislativos que ha habido (como la prolongaci¨®n de la duraci¨®n m¨ªnima de los contratos de tres a cinco a?os que se fij¨® en 2019).

La presidenta del Observatorio, la experta del sector Carme Trilla, resume que el informe desmiente, a partir del saldo de altas y bajas de nuevos contratos de alquiler, las ca¨ªdas de oferta de las que alertan algunas voces, sobre todo desde que la Generalitat y el Gobierno han regulado sobre el sector. ¡°A partir de 2022 hay una ca¨ªda que no es tal, sino que obedece a que se alarga el periodo de contratos que una ley del PP hab¨ªan reducido a tres a?os, lo que provocaba mucha rotaci¨®n y sensaci¨®n de volumen de oferta. Cuando pasan de tres a?os a cinco o siete, tardan m¨¢s en entrar al mercado y no existe tanta rotaci¨®n¡±.

El codirector del Observatorio, Carles Donat, se?ala ¡°la importancia¡± de unas cifras que ¡°por primera vez recogen el parque de alquiler de Barcelona¡± desde la crisis inmobiliaria. ¡°Todos ve¨ªamos que el parque de alquiler crec¨ªa y no ten¨ªamos indicadores, mientras agentes como los portales de internet de alquiler nos dec¨ªan que la oferta ca¨ªa¡±, apunta y pone en valor la fuente del estudio: los contratos, altas, bajas y precios que registra el Incas¨°l, ¡°una muestra oficial de la que hay serie desde 1984 que representa el 80% del mercado, es la mejor de la que disponemos¡±.

La primera cifra relevante es que las viviendas con contrato de alquiler vigente han aumentado de 31 de diciembre en 31 de diciembre cada a?o entre 2009 y 2023, con la excepci¨®n de 2020, el a?o que la pandemia puso las estad¨ªsticas patas arriba. Para calcular el parque, se calcula el saldo entre nuevos contratos y los que se acaban. El trabajo tambi¨¦n analiza los porcentajes de pisos con contrato a?o a a?o: oscilan entre crecimientos del 12,% (de 2009 a 2010) y un 1,9% (entre 2022 y 2023). De hecho, los aumentos m¨¢s elevados se produjeron entre 2009 y 2015 (todos los a?os por encima del 6% despu¨¦s de la crisis hipotecaria). Desde 2015 los incrementos han sido m¨¢s moderados: entre el 6,4% y el 1,9% de aumento de pisos de alquiler.

?ndice de rotaci¨®n, que mide la estabilidad de los hogares

El estudio crea adem¨¢s un nuevo indicador: el ¨ªndice de rotaci¨®n, que es la relaci¨®n entre contratos que se extinguen durante un a?o y las viviendas con contrato vigente del a?o anterior (los que potencialmente pueden volver a entrar en el mercado). Es un indicador relevante, porque ilustra lo que se conoce como ¡°seguridad en la tenencia¡±, la estabilidad de los hogares: cu¨¢nto m¨¢s alto es el indicador, se?ala mayor inestabilidad, porque m¨¢s hogares de dejan la vivienda; y cu¨¢nto m¨¢s bajo es, se?ala que m¨¢s gente siguen en la misma vivienda. El ¨ªndice oscila entre el 25,5% de rotaci¨®n (con dos picos en 2013 y 2018), y el 11,6% en 2003. Desde 2018, la estabilidad es cada vez mayor. Un ejemplo, aclara Donat: ¡°En 2023 hay un descenso muy relevante de nuevos contratos, pero el parque ha seguido creciendo, la gente se queda m¨¢s tiempo¡±. Se explica, prosigue, porque a partir de marzo de 2019 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) alarg¨® la duraci¨®n m¨ªnima de los contratos de tres a cinco a?os (siete si el casero es una empresa). De ah¨ª que la rotaci¨®n caiga tanto, porque solo se ha extinguido un 31%. El estudio no registra los efectos de la regulaci¨®n de los precios de alquiler que prev¨¦ la Ley de Vivienda de mayo de 2023 y que entr¨® en vigor en Catalu?a en marzo pasado.

Desde la C¨¢mara de la Propiedad, su gerente, ?scar Gorgues, pone en cuesti¨®n los datos del Incas¨°l. ¡°Infrarepresentan el mercado del alquiler respecto a los datos del censo del INE de 2011 y 2021¡å que arrojan una cifra m¨¢s alta de viviendas en renta en la ciudad, alerta. El observatorio defiende el Incas¨°l como base de datos m¨¢s rigurosa, porque cuenta los contratos, altas y bajas.

En el Instituto IDRA, el investigador Jaime Palomera, que tambi¨¦n fue fundador y portavoz del Sindicato de Inquilinas insiste en pone en valor ¡°la falsedad de que las regulaciones aprobadas desde 2019 hayan provocado una ca¨ªda de la oferta¡±. Se?ala ¡°la ca¨ªda de la tasa de rotaci¨®n en los ¨²ltimos a?os, fruto del decreto ley de 2019 que prolongaba la duraci¨®n de los contratos de alquiler¡±, que han dado ¡°m¨¢s estabilidad residencial a quien vive de alquiler: cae el porcentaje de poblaci¨®n expulsada de casa contra su voluntad¡±. ¡°Estos datos deber¨ªan ayudarnos a relativizar las informaciones que publican los grandes portales inmobiliarios¡±, que se basan en sus anuncios. Palomera recuerda tambi¨¦n el informe Generaci¨®n Inquilina del Instituto Idra que revelaba que ¡°disminuye el n¨²mero de propietarios (cae al 55% seg¨²n datos de 2020) y aumenta el de inquilinos (ya supera el 40% de la poblaci¨®n en Barcelona¡±. ¡°Muestra una grieta social enorme. Es un modelo que genera una gran transferencia de rentas de quien menos tiene, los inquilinos, hacia quien m¨¢s tiene, los caseros que son multipropietarios¡±.

Sobre los motivos por los que cada vez hay m¨¢s inquilinos, se?ala el momento tras la crisis hipotecaria, y sobre la actualidad, alerta de que ¡°la mayor¨ªa de actores que compran pisos son inversores que cuentan ya con pisos, y lo hacen para ponerlos en alquiler, para aumentar sus rentas¡±. Mientras, ¡°esa parte de la poblaci¨®n que hace unos a?os se hubiera podido comprar su primer pisito se ve obligada a vivir de alquiler durante muchos a?os (por eso la edad media del inquilino es de 41 a?os, y m¨¢s del 65% no son j¨®venes)¡±.

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