El gigante vac¨ªo de la M-30

Madrid es una ciudad global, sede de multinacionales que durante mucho tiempo han deseado oficinas imponentes para exhibir su poder y albergar a sus cientos o miles de empleados. Pero uno de sus edificios empresariales m¨¢s ic¨®nicos, un enorme tetris de cristal junto a la M-30 inaugurado en 1981 y conocido como Los Cubos, lleva ya siete a?os vac¨ªo. El ¨²ltimo arrendatario fue el Ministerio de Ciencia, que sali¨® en 2015 para mudarse a La Castellana. Luego, el fondo de inversi¨®n propietario acometi¨® una costosa reforma que acab¨® en enero de 2020, justo antes de que la pandemia detuviese el mundo. A pesar de que la par¨¢lisis que provoc¨® el virus queda ya lejos, nadie se ha instalado a¨²n en Los Cubos. Mientras el due?o busca inquilinos, las productoras cinematogr¨¢ficas han estado usando como plat¨® la oficina piloto de la planta nueve, recreando un mundo imaginado. ?Qu¨¦ est¨¢ pasando?, ?ha sido solo la mala suerte de la pandemia o esta oficina vac¨ªa es s¨ªntoma de un problema mayor en tiempos que gana peso el teletrabajo?

La falta de moradores durante tanto tiempo sorprende porque Los Cubos tiene muchos atractivos para convertirse en la casa madrile?a de un gigante de la econom¨ªa: es uno de los edificios singulares que llaman la atenci¨®n de los conductores de la M-30 (el Pirul¨ª, el Ruedo, las Ventas, la Mezquita...) y ha sido inmortalizado por amantes de la arquitectura y de los juguetes Lego. Colocar en lo alto un r¨®tulo enorme ser¨ªa un buen escaparate. Los promotores estiman que a diario pasan unos 650.000 veh¨ªculos por delante del edificio, que se encuentra en la salida hacia el aeropuerto de la A2.

Este edificio en el noreste de Madrid (calle de Albacete, 5) fue ideado en los setenta como sede en Espa?a de la segunda aseguradora de Francia, Assurances Generales de France (AGF), que lo construy¨® por 2.000 millones de pesetas (12 millones de euros de hoy). Con capacidad para 2.100 empleados, ten¨ªa nueve plantas y casi 20.000 metros cuadrados de superficie ¨²til. Los arquitectos franceses siguieron el estilo brutalista de aquella ¨¦poca, caracterizado por sus grandes moles de hormig¨®n y vidrio que no dejaban indiferente a nadie. El estreno fue un momento especial y el entonces presidente de AGF, Georges Plescoff, dio una rueda de prensa para la ocasi¨®n. Eran unas oficinas vanguardistas en una capital europea que aspiraba a modernizarse. ¡°Muchas personas me dijeron que era arriesgado o peligroso hacer una construcci¨®n as¨ª, pero espero no equivocarme¡±, dijo Plescoff.

Con el paso de los a?os, el skyline madrile?o se pobl¨® de oficinas llamativas, al tiempo que con el nuevo milenio el mercado sufri¨® una transformaci¨®n fundamental. Las grandes corporaciones optaron por vender sus edificios y quedarse en ellos como inquilinos. As¨ª, se desentend¨ªan del engorro que supon¨ªa el mantenimiento y ganaban flexibilidad. Los nuevos caseros eran grandes fondos de inversi¨®n inmobiliaria que se dedicar¨ªan a gestionar edificios por todo el mundo percibiendo rentas. En ese nuevo contexto, la alemana Allianz (que hab¨ªa absorbido a la francesa AGF) le vendi¨® Los Cubos en 2004 a un gran fondo espa?ol, Realia, al que le sigui¨® pagando un alquiler. Un a?o despu¨¦s lo rent¨® el Ministerio de Ciencia hasta su salida en 2015.

Ese a?o, cuando el multimillonario mexicano Carlos Slim entr¨® en Realia, Los Cubos era un edificio vac¨ªo y obsoleto que necesitaba una costosa reforma integral. Entonces apareci¨® su due?o actual, el fondo inmobiliario londinense Henderson Park, especializado en operaciones de riesgo. A diferencia de los fondos que buscan rentas de alquiler, el negocio de Henderson Park consiste en comprar inmuebles devaluados para reformarlos y luego revenderlos ya ocupados, idealmente por un inquilino s¨®lido que garantice el pago de una renta por un largo plazo. Es una actividad de riesgo, como reconoce en una entrevista telef¨®nica el director general de Henderson Park, Cristophe Kuhbier, cuya presentaci¨®n en la web corporativa le describe como experto ¡°con un foco particular en inversiones oportunistas y de valor a?adido¡±.

Henderson Park compr¨® Los Cubos a Realia por 52 millones de euros y acometi¨® una remodelaci¨®n de fachada e interiores que, seg¨²n una fuente del mercado en Madrid con conocimiento directo de la operaci¨®n, ascendi¨® a 21 millones de euros. Entre otros problemas con los que se encontr¨® Henderson Park estaba el amianto. En total, los nuevos caseros se gastaron 73 millones.

Escasez de grandes plantillas

Kuhbier achaca a la mala suerte de la pandemia que el edificio siga vac¨ªo. ¡°Tras una pausa en la toma de decisiones, las corporaciones de todo el mundo, entre ellas las de Madrid, han reevaluado sus necesidades de espacio de oficina a la vista de los patrones de trabajo postpandemia y de un mercado de talento competitivo¡±, dice. Los Cubos ha tenido candidatos muy interesados como la semip¨²blica espa?ola Red El¨¦ctrica y algunas tecnol¨®gicas extranjeras, pero ninguno ha dado el paso definitivo. Una portavoz de Red El¨¦ctrica se limita a contestar que ¡°se valor¨® y se descart¨®¡±.

El ejecutivo londinense cree que ser¨¢ cuesti¨®n de seis meses que la contrataci¨®n vuelva a la normalidad. ¡°Hay un reconocimiento renovado en el valor de la oficina como un lugar de colaboraci¨®n que fomenta la creatividad, y las empresas aprecian la calidad y la sostenibilidad de sus espacios de trabajo¡±.

Pero analistas y participantes del sector consultados por EL PA?S describen un cuadro algo m¨¢s complejo para explicar por qu¨¦ tarda tanto en aparecer un morador. La fuerte inversi¨®n que ha hecho el fondo brit¨¢nico est¨¢ condicionando su estrategia a la hora de buscar un ocupante. Para revender Los Cubos obteniendo plusval¨ªas, Henderson Park ha buscado presentarle al futuro comprador un paquete atractivo: un inquilino solvente atado por un contrato a largo plazo (idealmente unos diez a?os) y unas rentas altas. Es posible alquilar Los Cubos a m¨²ltiples arrendatarios porque el espacio est¨¢ dise?ado para permitir esa flexibilidad, pero esa opci¨®n ser¨ªa menos atractiva para los futuros compradores, que preferir¨ªan evitar rotaciones frecuentes de los ocupantes y asegurar una renta estable.

Sin embargo, no es f¨¢cil hallar un inquilino tan poderoso porque en Madrid, aunque parezca mentira, no hay tanto candidato para ocupar un edificio tan grande como Los Cubos, donde caben 2.100 empleados. ¡°La demanda de oficinas para grandes compa?¨ªas es relativamente escasa, en comparaci¨®n con otras ciudades de Europa. La mayor¨ªa de inquilinos alquilan entre 500 y 1.500 metros cuadrados (entre 50 y 150 empleados)¡±, dice la directora para Iberia de RPE Real Estate, Vanessa Gevers. Las compa?¨ªas del Ibex, por ejemplo, se establecieron en enormes complejos de oficinas antes de la crisis inmobiliaria de 2008 y no se espera de ellos que hagan grandes mudanzas en el corto o medio plazo. Antes de la pandemia, en Madrid sol¨ªa haber cada a?o entre tres y cinco mudanzas de empresas con al menos 1.000 empleados, seg¨²n Gevers. Pero desde el virus ese segmento del mercado se ha congelado.

Por otro lado, Henderson Park ha pedido rentas altas porque de otro modo no le salen los n¨²meros, observan algunos expertos. Asesorado por el promotor especializado franc¨¦s Therus Invest, ha llegado a solicitar hasta 26 euros al mes por metro cuadrado en un ¨¢rea empresarial donde se ofertan oficinas por precios que no sobrepasan los 20 euros. No lejos de Los Cubos la renta en el edificio Botanic, donde hay casi 10.000 metros cuadrados disponibles, es de 17,5 euros. Otros analistas como Gevers creen que el sobreprecio es razonable: ¡°Es normal que pidan algo m¨¢s porque es un edificio reci¨¦n renovado¡±.

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La reinvenci¨®n las oficinas

Un inconveniente del ¨¢rea empresarial de Los Cubos (en el margen exterior de la M30 junto a la salida de la A-2) es una conexi¨®n con el transporte p¨²blico relativamente mala. Aunque el edificio tiene 391 plazas de aparcamiento propias, el metro est¨¢ lejos, a 12 minutos caminando, se?ala Gonzalo Checa, asesor de empresas que buscan oficinas en The Tenant Solutions. ¡°Nuestros clientes buscan que sus empleados lleguen al trabajo f¨¢cilmente en metro o Cercan¨ªas, y m¨¢xime con un trabajo flexible al alza¡±, dice Checa.

24 rascacielos vac¨ªos

El ¨¢rea de Los Cubos es sede de gigantes como Iberia o Ilunion, pero los buscadores online de oficinas muestran que tiene bastante espacio disponible. Esto es s¨ªntoma de un problema mayor en la capital. Seg¨²n el informe The Office Property Telescope de Ernst and Young, publicado en enero, Madrid tiene 1,3 millones de metros cuadrados de oficinas vacantes (en torno al 11% del total). Esto equivaldr¨ªa aproximadamente a poner juntos 24 rascacielos vac¨ªos del tama?o de los levantados en el parque empresarial Cuatro Torres Business Area. Casi todo ese inventario se encuentra fuera de la M-30, que se ha convertido en una dura frontera en el mercado empresarial. Fuera de la almendra central, se desploma el inter¨¦s de las corporaciones y las rentas que est¨¢n dispuestas a pagar. El informe se?ala que el eje de la A-2 es un ¨¢rea roja donde abundan las oficinas vac¨ªas. ¡°Las empresas encuestadas siempre argumentan que prefieren localizarse en el centro pagando una renta m¨¢s alta por razones de dificultad en movilidad para sus empleados¡±, dice el informe.

En Madrid, al igual que en el resto del mundo, ha cundido el pesimismo sobre el futuro de las grandes oficinas. En el caso de la capital espa?ola, ya antes del ascenso del teletrabajo se ve¨ªa demasiado stock vac¨ªo. Las rentas reales est¨¢n por debajo de las que se pagaban en 1991. Seg¨²n Ernst and Young se necesitar¨¢n entre seis y 17 a?os para absorber todo el inventario de oficinas vac¨ªas de Madrid, al que pronto habr¨¢ que sumar Madrid Nuevo Norte, que prev¨¦ a?adir 1,6 millones de metros cuadrados para oficinas y comercios. Algunas inmobiliarias conocidas se?alan un supuesto auge del mercado de oficinas en 2022 citando datos brutos de contrataci¨®n de metros cuadrados, pero a veces estos an¨¢lisis optimistas esconden que buena parte de ese negocio son mudanzas dentro de Madrid.

Despu¨¦s de ver lo dif¨ªcil que est¨¢ el mercado, Henderson Park ha recurrido a un plan B: encontrar m¨²ltiples inquilinos. Hace tres meses contrat¨® al gestor inmobiliario madrile?o Rivoli y espera tener buenas noticias pronto. Est¨¢n negociando con una tecnol¨®gica extranjera para que ocupe cerca de la mitad de Los Cubos, seg¨²n su director general, Ignacio Fonseca.

Rivoli est¨¢ embelleciendo la recepci¨®n y los jardines, donde abundan espacios en altura se?alizados como chill out terraces. El estr¨¦s desaparece contemplando las vistas o haciendo ejercicio en la pista de p¨¢del o el gimnasio. ¡°El gran desaf¨ªo ahora para las empresas es convencer a los empleados de que venir a la oficina es m¨¢s atractivo que el teletrabajo¡±, dice Fonseca. Si todo sale bien, quiz¨¢s en 2023 el gigante poli¨¦drico de la M-30 recobre vida.

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