El Supremo declar¨® ilegal cobrar el IBI a inquilinos de vivienda p¨²blica, como hace Ayuso con sus ¡°alquileres asequibles¡±

Es raro que un casero exija a su inquilino el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI, pero esta pr¨¢ctica se ha vuelto cada vez m¨¢s com¨²n en el mercado salvaje de la vivienda de Espa?a. Se est¨¢ generalizando hasta tal punto que la Comunidad de Madrid la ha incluido en su programa estrella del ¡°alquiler asequible¡±, el Plan Vive, que permite a las empresas participantes pasar a los inquilinos la factura de ese tributo municipal que grava a los propietarios. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo de noviembre del a?o pasado declar¨® ilegales este tipo de cobros en un caso semejante que afectaba a los inquilinos aragoneses de vivienda p¨²blica promovida por la inmobiliaria Lazora, uno de los grandes caseros del pa¨ªs. Este precedente pone en cuesti¨®n la legalidad del caso madrile?o, seg¨²n el PSOE madrile?o y la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU). Los partidos de la izquierda est¨¢n organiz¨¢ndose para impedir que prosiga esta pr¨¢ctica en la comunidad.

La alcaldesa de Alcorc¨®n, Candelaria Testa (PSOE), ha liderado la oposici¨®n al pago del IBI. Se ha reunido con los inquilinos de su municipio y va a llevar al pleno de final de mes una votaci¨®n para pedir a la Comunidad que retire estos cobros. Tambi¨¦n ha pedido una reuni¨®n urgente al consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, que por ahora no ha sido atendida. Rodrigo recomend¨® el viernes a Testa en una entrevista con la agencia Servimedia que baje este impuesto local ¡°porque es uno de los municipios que tiene el IBI m¨¢s alto de nuestra regi¨®n¡±.

Testa responde a este peri¨®dico que no van a tomar esa medida. ¡°Lo que preocupa al Ayuntamiento de Alcorc¨®n es que se cumpla la ley y defender a unos vecinos y vecinas a quienes la Comunidad de Madrid quiere repercutir un pago que no le corresponde, ya que el IBI debe pagarlo el propietario de la vivienda, no los inquilinos que la alquilan¡±.

La Consejer¨ªa de Vivienda de la Comunidad de Madrid dice a este peri¨®dico, por medio de una portavoz, que la sentencia no es aplicable a su Plan Vive porque el Supremo se refiere a ¡°vivienda de protecci¨®n oficial (VPO)¡±, un t¨¦rmino que, dicen, no corresponde a estos inmuebles. Los pliegos y los estudios de viabilidad del Plan Vive hablan de vivienda p¨²blica de precio limitado o b¨¢sico. Para intentar remarcar la diferencia, la portavoz se refiere al tipo de contrato de la Comunidad con las empresas: ¡°El Plan Vive construye viviendas al amparo de concesi¨®n demanial en suelo de redes supramunicipales¡±, asegura. Es decir, una cesi¨®n de suelo p¨²blico. Y el resultado de ese contrato son viviendas p¨²blicas con precio protegido.

Juristas consultados indican que la sentencia del Supremo s¨ª es aplicable porque VPO es una etiqueta paraguas que se emplea en la legislaci¨®n espa?ola para viviendas p¨²blicas con un precio protegido, como es este caso. Es el t¨¦rmino que usa la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma de 1994 que cita el Supremo para prohibir que los inquilinos de vivienda p¨²blica paguen el IBI.

¡°Nos parece que se est¨¢n escudando en la denominaci¨®n¡±, dice el portavoz de la OCU, Enrique Garc¨ªa, quien a?ade que tras esta sentencia, esa repercusi¨®n del IBI en Madrid ¡°debe considerarse ilegal¡±.

La portavoz de la Consejer¨ªa a?ade que la norma estatal que regula el IBI, la Ley de Haciendas Locales, s¨ª permite repercutir ese impuesto, en su art¨ªculo 63.2. El Supremo no se refiere a esa norma y basa su sentencia en esa otra ley estatal, la de Arrendamientos Urbanos, que proh¨ªbe esa transferencia del impuesto a inquilinos de viviendas p¨²blicas. Adem¨¢s, los contratos, los pliegos y los estudios de viabilidad t¨¦cnica dicen que el alquiler de los pisos del Plan Vive se regir¨¢ por la Ley de Arrendamiento Urbanos. Fuentes de Culmia, una de las primeras empresas adjudicatarias, responden que desconocen la sentencia y que este traslado del pago del IBI est¨¢ contemplado en los pliegos que dise?¨® la Comunidad.

Una posible declaraci¨®n de ilegalidad podr¨ªa hacer tambalear al Plan Vive, un programa que el Gobierno de Isabel D¨ªaz Ayuso puso en marcha tras su llegada al poder en 2019. Los plazos para solicitar las primeras viviendas se abrieron el a?o pasado y en marzo se entregaron las primeras llaves, en Alcorc¨®n. Ayuso anunci¨® inicialmente que construir¨ªa 25.000 viviendas por toda la regi¨®n en ocho a?os, pero por ahora solo ha adjudicado 6.500 y algunos lotes sacados a licitaci¨®n han quedado desiertos.

Para encontrar nuevos inversores, la Comunidad ofrece a las empresas suelo p¨²blico gratis y la promesa de una rentabilidad suficiente. Las compa?¨ªas asumen todo el coste de la construcci¨®n a cambio de explotar las rentas durante 50, 65 o 70 a?os, seg¨²n el caso. Ah¨ª es donde el IBI supone un incentivo que podr¨ªa desaparecer. Fuentes del sector de la construcci¨®n confirman el atractivo que supone trasladar el pago de ese tributo, una pr¨¢ctica habitual en los proyectos de alquiler asequible que administraciones de toda Espa?a est¨¢n haciendo de la mano del sector privado. ¡°La decisi¨®n de invertir se suele basar en la posibilidad de repercutir estos costes¡±, dicen.

Para los inquilinos, dejar de pagar este impuesto supondr¨ªa un ligero alivio. Acercar¨ªa algo sus rentas a la promesa de Ayuso de ¡°alquileres asequibles¡± con precios ¡°hasta un 40% m¨¢s baratos¡±. Como ha contado este peri¨®dico los alquileres del Plan Vive se asemejan a los precios de mercado y en algunos casos Idealista oferta anuncios hasta un 28% m¨¢s baratos. El IBI supone ahora de media un 6,4% de la renta total (entre 26 y 76 euros mensuales, aunque pasados tres a?os se duplicar¨¢ y pasar¨¢ a costar entre 48 y 152 euros).

¡°Obligaciones de propietario y derechos de inquilino¡±

El Tribunal Supremo concluy¨®, en su sentencia del 6 de noviembre, que dos particulares pueden pactar libremente que el IBI lo pague el inquilino, pero ese acuerdo est¨¢ prohibido en el caso de viviendas de protecci¨®n oficial, seg¨²n la interpretaci¨®n que hizo de la Disposici¨®n Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los magistrados de la sala tercera de lo contencioso-administrativo dijeron que esa ley estatal no contempla la traslaci¨®n del IBI en viviendas de protecci¨®n oficial debido a la funci¨®n social de este tipo de inmuebles, ¡°dirigida a facilitar e impulsar el acceso de los ciudadanos con menos recursos a una vivienda digna¡±. El Supremo se pronunciaba tras un recurso de Lazora contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Arag¨®n que tambi¨¦n se hab¨ªa pronunciado a favor de los inquilinos.

El abogado Pedro Torres, que ha escrito sobre la sentencia del Supremo, cree que los inquilinos del Plan Vive tendr¨ªan muchas posibilidades de ¨¦xito judicial si plantean recurso contra el pago del IBI: ¡°Lo ideal es que sigan pagando y a la vez reclamen¡±.

M¨¢s Madrid llevar¨¢ a la Asamblea de Madrid una iniciativa ¡°para que sea el fondo de gesti¨®n de los alquileres quien asuma estos costes [el IBI]¡±, seg¨²n ha confirmado este martes la portavoz regional Manuela Bergerot en una visita a la primera urbanizaci¨®n entregada, en Alcorc¨®n. M¨¢s Madrid recuerda que la Comunidad eximi¨® del pago del IBI a los inquilinos de la Agencia de Vivienda Social de Madrid.

En los pliegos de condiciones y en los estudios de viabilidad t¨¦cnica del Plan Vive, publicados en 2020, la Comunidad de Madrid autoriz¨® a las empresas a repercutir el IBI a los arrendatarios, las tasas de basuras y otras tasas municipales y contempl¨® ese ingreso como parte de las rentas que recibir¨ªan los concesionarios. En el caso del lote tres de la primera adjudicaci¨®n, en 2021 ¨Del que m¨¢s avanzado est¨¢ y del que ya se han hecho dos entregas de urbanizaciones¨D, calcularon que el IBI representar¨ªa el 6,4% de los ingresos; los servicios comunitarios, el 14,3%; y los alquileres, el 79,3%.

Cuando lleg¨® el momento de firmar el contrato, los inquilinos se encontraron con una cifra estimada de lo que les costar¨ªa el IBI cada mes. De momento, los inquilinos de los 274 pisos entregados en Alcorc¨®n pagar¨¢n cada mes entre 28 y 55 euros de IBI, dependiendo del tama?o y otras caracter¨ªsticas de la vivienda. En Tres Cantos pagar¨¢n entre 44 y 76 euros; en San Sebasti¨¢n de los Reyes, entre 36 y 57 euros; en Getafe, entre 35 y 64 euros y en Alcal¨¢ de Henares, de 26 a 62 euros.

Las viviendas de protecci¨®n oficial, como son las del Plan Vive, tienen derecho a una bonificaci¨®n del 50% del IBI durante los tres primeros a?os tras la construcci¨®n de los proyectos. Esto explica que pasado este periodo, los inquilinos tengan que pagar el doble.

Esta repercusi¨®n del IBI al inquilino no es una pr¨¢ctica exclusiva en la Comunidad de Madrid. Por ejemplo, la Comunidad Valenciana, a trav¨¦s de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, autoriz¨® repercutir ¡°impuestos¡± a los inquilinos de los pisos de l¨ªnea de colaboraci¨®n p¨²blico privada del Plan 2400 de vivienda protegida p¨²blica 2021-2026.

En el Plan Vive, los primeros en pagar ese tributo han sido los 274 inquilinos de las dos urbanizaciones ya terminadas en Alcorc¨®n. ¡°Tenemos obligaciones de propietario y derechos de inquilino¡±, se queja Miguel, residente de la primera urbanizaci¨®n. Repasa sus cuentas: adem¨¢s de pagar 772 euros de alquiler, cada mes deber¨¢ desembolsar tambi¨¦n 49 euros de un impuesto a una vivienda que no es suya.

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