Idealista oferta pisos hasta un 28% m¨¢s baratos que el programa estrella de ¡°vivienda asequible¡± de Ayuso

Cuando era candidata en 2019, Isabel D¨ªaz Ayuso anunci¨® su medida insignia para mejorar el acceso a la vivienda, el Plan Vive, que incluir¨ªa alquileres ¡°hasta un 40% m¨¢s baratos¡±, una cifra que su maquinaria gubernamental ha repetido una y otra vez desde entonces. ¡°Asequible¡± es la palabra m¨¢gica que siempre han mencionado la presidenta madrile?a y su equipo, en m¨ªtines de campa?a o en visitas a las obras. Pero ahora que se est¨¢n entregando las primeras viviendas de ese programa y se conocen con detalle las condiciones, los madrile?os interesados encuentran en demasiadas ocasiones precios similares o incluso superiores al mercado libre. EL PA?S ha hallado esta semana en el portal online Idealista otros alquileres hasta un 28% m¨¢s baratos con caracter¨ªsticas casi id¨¦nticas y situados en cinco zonas de la regi¨®n donde este a?o se entregan las primeras viviendas del programa auton¨®mico. En una comparaci¨®n de siete inmuebles muy semejantes (tama?o, cercan¨ªa y servicios), los del Plan Vive salen perdiendo en tres ocasiones frente a los anuncios de Idealista. En ning¨²n supuesto el precio de los pisos de Ayuso llega a su promesa del 40% inferior (en el mejor de los siete casos, el del plan auton¨®mico vale un 19% menos). Adem¨¢s, en cinco de esos siete ejemplos, las viviendas del proyecto auton¨®mico superan lo recomendado por el ¨ªndice del alquiler del Ministerio de Vivienda para esos sectores.

Estos hallazgos coinciden con las denuncias de la oposici¨®n contra Ayuso por los defectos de su plan que, critican, ha priorizado la rentabilidad de las empresas que construyen y arriendan los inmuebles. Esa acusaci¨®n se apoya tambi¨¦n en la mala calidad de las primeras viviendas entregadas el 15 de marzo en el Ensanche sur de Alcorc¨®n, que presentan goteras, fallos el¨¦ctricos o suelos desnivelados.

La Comunidad lanz¨® el Plan Vive con la finalidad expresa de ¡°ampliar el parque de viviendas destinadas a alquiler a precios asequibles¡±. Para ello est¨¢ utilizando la f¨®rmula de colaboraci¨®n p¨²blico-privada: el Ejecutivo de Ayuso cede gratis suelo p¨²blico a una empresa concesionaria para que construya pisos y recupere esa inversi¨®n explotando los alquileres durante 50, 65 o 70 a?os.

Inicialmente el plan iba a suponer la construcci¨®n de 25.000 viviendas por toda la regi¨®n en ocho a?os, pero con el tiempo la Comunidad fue rebajando su meta. La semana pasada, el consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, evit¨® dar una cifra concreta durante una entrevista con Idealista. Dijo que ya se han adjudicado terrenos para 6.500 viviendas y que otras 2.000 estaban en curso.

Otro cambio en el Plan Vive afecta a la promesa inicial de beneficiar a colectivos vulnerables, que ha sido muy atenuada. En 2019 el programa iba a beneficiar a j¨®venes, mayores, familias numerosas, fuerzas de seguridad, personas con discapacidad o v¨ªctimas del terrorismo y violencia de g¨¦nero. Cinco a?os despu¨¦s, solo se ha mantenido una reserva del 4% para familias numerosas y personas con discapacidad.

Adem¨¢s, las personas m¨¢s pobres quedan excluidas. Para ser candidato hacen falta unos ingresos m¨ªnimos anuales (entre 15.750 euros y 18.000 euros, seg¨²n el n¨²mero de hijos).

Las promociones m¨¢s avanzadas son las 1.763 adjudicadas a una sociedad con sede en Madrid, Tarvos Activos, pero controlada al 100% por Oaktree, un fondo residenciado en el para¨ªso fiscal de las Islas Caim¨¢n. En octubre, la gestora de estos alquileres, Sogeviso, comenz¨® a abrir los plazos para solicitar el alquiler de estas viviendas, en cinco municipios (Alcorc¨®n, Getafe, Alcal¨¢ de Henares, Tres Cantos y San Sebasti¨¢n de los Reyes). La web de Sogeviso promete ¡°hogares entre un 20 y un 30% por debajo del precio del mercado¡±.

Ayuso visit¨® en marzo del a?o pasado las obras de Tarvos en San Sebasti¨¢n de los Reyes (al norte de la capital), en el nuevo barrio de Los Tempranales. All¨ª dijo que las viviendas en esa zona estar¨ªan ¡°en torno a los 600 euros dentro del Plan Vive, cuando por una vivienda de similares calidades y tama?o hoy se pagan 1.000 euros¡±.

La verdad dista mucho de esa promesa. La vivienda del Plan Vive m¨¢s barata en ese municipio se oferta por 820 euros al mes y mide 50 metros cuadrados construidos (44 ¨²tiles). La m¨¢s cara vale 1.448 euros y mide 86 metros cuadrados (76 ¨²tiles).

Este martes se abr¨ªa el plazo para solicitar esos alquileres. Dentro de un amplio listado de 488 ofertas, los interesados pueden elegir por ejemplo un piso de 86 metros cuadrados construidos y tres habitaciones, por 1.438 euros al mes. Pero si ese mismo martes hubieran hecho una b¨²squeda en Idealista, habr¨ªan podido encontrar un piso de 91 metros cuadrados construidos, con el mismo n¨²mero de habitaciones y por 1.250 euros al mes. Las dos viviendas quedan en la cuarta planta, tienen dos plazas de parking, trastero, piscina y conserjer¨ªa. Se distancian una de otra en solo 100 metros.

Idealista ofrece mejores ofertas que el Plan Vive en tres de los siete casos analizados (28%, 22% y 10% m¨¢s baratos). En los otros cuatro supuestos el programa auton¨®mico sale mejor parado (19%, 18%, 14% y 12% m¨¢s baratos). (Vea las comparaciones en detalle al final del art¨ªculo).

Adem¨¢s, cinco de las viviendas analizadas del Plan Vive superan la horquilla de precios recomendados por el Ministerio de Vivienda. Su motor de b¨²squeda de consulta p¨²blica permite introducir una direcci¨®n y las caracter¨ªsticas de la vivienda para recibir un rango de precios sugeridos seg¨²n los alquileres de esa zona, cuya informaci¨®n procede de lo declarado en el IRPF.

¡°Si no es rentable, no va a haber un inversor¡±

La b¨²squeda de f¨®rmulas de cooperaci¨®n p¨²blico-privada para conseguir ¡°alquileres asequibles¡± es un m¨¦todo que tambi¨¦n han explorado otras Administraciones. Entre ellas, el Gobierno de Pedro S¨¢nchez, que este jueves se reuni¨® con empresarios del sector para prometerles facilidades. El Ayuntamiento de Madrid tambi¨¦n anunci¨® este jueves un plan para la construcci¨®n de 3.300 pisos en alquiler asequible. La mayor¨ªa ser¨¢n construidos y gestionados por empresas privadas. Pero el Plan Vive es la m¨¢s avanzada de estas iniciativas, que, en otros casos, todav¨ªa no han sacado los pliegos de la concesi¨®n. Por tanto, se desconoce con qu¨¦ condiciones y a qu¨¦ precios se ofrecer¨¢n esos pisos.

La Comunidad de Madrid lleva meses siendo cuestionada acerca de los precios del Plan Vive por la oposici¨®n en la Asamblea y en los municipios del Plan Vive. ¡°El PP ve la vivienda como un bien de mercado con el que especular y no como un bien social¡±, dice a este peri¨®dico Candelaria Testa, la alcaldesa de Alcorc¨®n, uno de los municipios dirigidos por el PSOE que recientemente han aprobado mociones para pedir a la Comunidad que aplique la Ley de Vivienda estatal para limitar los precios del alquiler. Ayuso se opone porque cree que es contraproducente y ¡°ataca el derecho de propiedad¡± de los caseros.

El viceconsejero de Vivienda, Jos¨¦ Mar¨ªa Garc¨ªa, defendi¨® en febrero en el parlamento regional que las comparaciones del Plan Vive con los portales inmobiliarios no tienen en cuenta que los pisos del programa p¨²blico son de obra nueva y calificaci¨®n energ¨¦tica A. Tiene raz¨®n en que algunos ejemplos de Idealista son vivienda de segunda mano, pero no son casas viejas. Se trata de pisos similares, de reciente construcci¨®n, como todos en los nuevos barrios del Plan Vive.

El viceconsejero defendi¨® que el Plan Vive no es ¡°vivienda social¡± y enfatiz¨® que las empresas adjudicatarias de los suelos deben obtener rentabilidad para que les resulte atractivo participar en el programa. Mencion¨® los problemas que ha tenido la Comunidad para encontrar inversores interesados al haber quedado desiertos varios lotes. ¡°Esto es un c¨®digo binario: si no es rentable, no va a haber un inversor; si no hay un inversor, no se hacen las viviendas¡±, dijo. ¡°Por tanto, no tendr¨ªamos 8.400 viviendas, tendr¨ªamos cero¡±.

El inquilino paga el IBI

Los pliegos del Plan Vive no obligan a las empresas a fijar la renta por debajo del mercado en un 40% o alg¨²n otro porcentaje. Lo que s¨ª hacen es establecer un m¨¢ximo de precio en funci¨®n de una f¨®rmula fijada por la Comunidad de Madrid: la renta m¨¢xima anual no debe superar el 5,5% del precio hipot¨¦tico de venta de esos inmuebles de acuerdo a los valores del metro cuadrado para viviendas de protecci¨®n p¨²blica establecidos por el Ejecutivo regional (que ahora oscilan entre los 1.900 y 2.820 euros en funci¨®n del municipio). Adem¨¢s, las empresas pueden actualizar los alquileres anualmente de acuerdo al IPC. Una portavoz del consejero de Vivienda asegura que no han detectado sobreprecios en el Plan Vive.

La portavoz subraya que la prueba de que los pisos son ¡°asequibles¡± es su alta demanda. Seg¨²n sus datos, en Alcorc¨®n se registraron 12.000 solicitudes; en Tres Cantos, 3.500; en Alcal¨¢, m¨¢s de 5.000; en Getafe, 6.200 y en las primeras seis horas de la apertura de inscripciones el martes en San Sebasti¨¢n de los Reyes, alrededor de 1.300.

Los solicitantes deben leer la letra peque?a del Plan Vive porque al precio anunciado del alquiler deben sumar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de la comunidad. Esos tres elementos suman el total de ingresos de la concesionaria: alquiler (79,3%), comunidad (14,3%) e IBI (6,4%).

La oposici¨®n en la Asamblea de Madrid ha puesto el grito en el cielo por las condiciones del Plan Vive. ¡°Yo lo llamo el plan de las tres mentiras: no es asequible; no es 40% m¨¢s barato y no son las 25.000 viviendas que prometieron¡±, dice la diputada socialista Cristina Gonz¨¢lez.

Jorge Moruno, de M¨¢s Madrid, pone el ejemplo de la capital de Austria para destacar que otro modelo de colaboraci¨®n p¨²blico-privado es viable: ¡°?C¨®mo es posible que en Viena haya gente que vive con vistas al Danubio por 400 euros?¡±, se pregunta: ¡°Pues se debe a que all¨ª los gestores de los pisos son organizaciones con lucro limitado, pero si trabajas con fondos de inversi¨®n es muy dif¨ªcil combinar buena calidad y precios bajos¡±.

Metodolog¨ªa

La comparaci¨®n entre Idealista y el Plan Vive se ha ce?ido a los anuncios de alquiler en el portal inmobiliario localizados en la zona de los desarrollos del programa auton¨®mico: Ensanche Sur (Alcorc¨®n), Los Molinos (Getafe), Espartales (Alcal¨¢ de Henares), Nuevo Tres Cantos (Tres Cantos) y Tempranales (San Sebasti¨¢n de los Reyes). Se han seleccionado los siete inmuebles m¨¢s parecidos en los listados de Sogeviso en funci¨®n de su n¨²mero de habitaciones, metros cuadrados, planta del edificio, garaje, trastero y piscina. Se ha dividido el precio del alquiler mensual por el n¨²mero de metros cuadrados construidos de ambas viviendas.

Tambi¨¦n se ha analizado si esos siete inmuebles del Plan Vive analizados tienen precios dentro del rango que sugiere el sistema estatal de referencia de los precios del alquiler del Ministerio de Vivienda. Para ello se ha introducido la calle donde se ubican esos inmuebles del programa auton¨®mico y las caracter¨ªsticas m¨¢s similares a estos: superficie construida, estado de conservaci¨®n, ascensor, aparcamiento, a?o de construcci¨®n, amueblada, planta, certificado energ¨¦tico, zonas comunitarias de uso compartido como jard¨ªn, azotea o salas comunes, piscina comunitaria y conserjer¨ªa.

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