El auge de los micropisos que multiplican el precio de la infravivienda: ¡°Donde tus sue?os se hacen realidad¡±

¡°?Te gustar¨ªa vivir en una habitaci¨®n de un piso compartido? A m¨ª desde luego que no. Pero bueno, hay gustos para todo. Si esos no son tus gustos, aqu¨ª dispones de 23 m?, todos, toditos para ti solo¡°. En estos t¨¦rminos, la inmobiliaria eXp Realty Spain alienta por Idealista la compra de un estudio en Puente de Vallecas por 106.050 euros, lo que vienen a ser 4.611 euros por metro cuadrado, en un distrito donde el precio est¨¢ tasado en menos de la mitad (2.266 euros), seg¨²n el ¨ªndice del Ayuntamiento. El anunciante de la ganga invita a so?ar en grande: ¡°Si quieres tambi¨¦n lo puedes compartir con tu churri, hay espacio para los dos. Eso s¨ª, para dos que se quieran y mucho, y adem¨¢s no quieran ser esclavos de su casa¡±. La limpieza y la intimidad son dos preocupaciones que no entran en un alojamiento de estas dimensiones, considerado por la actual legislaci¨®n como una infravivienda. De hecho, desde el a?o pasado est¨¢ prohibida la construcci¨®n de viviendas de menos de 40 metros cuadrados, aunque las que ya gozan de c¨¦dula de habitabilidad s¨ª que pueden promocionarse.

Se venden como rosquillas en San Isidro: m¨¢s de 70 viviendas de menos de 30 metros est¨¢n anunciadas en Idealista y una treintena m¨¢s, promocionadas en Fotocasa. El precio del metro cuadrado de estos micropisos pulverizan los est¨¢ndares, ya de por s¨ª disparados, del coste de la vivienda en Madrid. La OMS alerta de los perjuicios a la salud f¨ªsica y mental que acarrea vivir hacinado en un espacio, aunque no por eso la inmobiliaria de Vallecas se abstiene de cerrar su anuncio con una posdata que desaf¨ªa los c¨¢nones urban¨ªsticos: ¡°Con sus 3 metros y 20 cent¨ªmetros de altura podr¨ªas incluso sacar espacio para una tercera persona¡±. Dicho en plata: con la estrategia del altillo, donde comen dos, comen tres, as¨ª sea en siete metros cuadrados por cabeza. Una celda en Espa?a debe tener al menos ocho metros cuadrados y, las m¨¢s modernas, tienen 14.

Los pisos de menos de 40 metros cuadrados en Madrid est¨¢n prohibidos desde julio de 2023, despu¨¦s de que el Ayuntamiento modificara el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid (PGOUM), la piedra angular de la normativa urban¨ªstica en la capital. As¨ª, la superficie de la ¡°vivienda m¨ªnima¡± debe ser ¡°igual o superior a 40 metros cuadrados, no incluyendo en el c¨®mputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos¡±. Esta regulaci¨®n no tiene car¨¢cter retroactivo, por lo que las viviendas de un ¨¢rea menor que ya gocen de c¨¦dula de habitabilidad puedan seguir funcionando. Por esto, un centenar de micropisos se mantienen dentro de la legalidad, a pesar de carecer de las condiciones m¨ªnimas para ser habitada, seg¨²n la normativa.

Entre el ej¨¦rcito de infraviviendas promocionadas en internet, el galard¨®n al piso m¨¢s min¨²sculo se lo lleva un ¨¢tico de la calle de Juanelo en Lavapi¨¦s. Sus 10 metros cuadrados no solo lo convierten en el m¨¢s peque?o, sino tambi¨¦n en el m¨¢s caro. Cada metro cuesta 12.545 euros, una desproporci¨®n abismal en el contexto de Madrid, que hace apenas unos d¨ªas alcanz¨® el precio m¨¢s alto de vivienda usada en los ¨²ltimos 17 a?os, al cotizar el metro cuadrado a 4.215 euros, seg¨²n Fotocasa, un r¨¦cord que representa solo un tercio del valor por el que se vende el ¨¢tico en Lavapi¨¦s. Eso s¨ª, lo que le falta de espacio al inmueble, le sobra de confianza al vendedor. ¡°Es m¨¢s que una propiedad; es el lugar donde tus sue?os se hacen realidad¡±, describe la empresa en un intento de compensar con labia lo que es evidente a simple vista.

El estudio, que se puede atravesar en cinco pasos, tiene la cama en un altillo. La cocina obliga a tener un ojo en el sart¨¦n y otro en el techo para no golpearse la cabeza y el v¨¢ter puede tocarse desde la cocina, no solo por proximidad, sino por la ausencia de puerta, algo prohibido para los pisos peque?os de nueva construcci¨®n, seg¨²n el PGOUM, que ordena que para las viviendas m¨ªnimas, ¡°el acceso al ba?o no podr¨¢ realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio¡±. Adem¨¢s, la normativa se?ala que el techo de la cocina debe tener una altura m¨ªnima de 2,2 metros.

¡°La rentabilidad est¨¢ garantizada¡±

Gran parte de los micropisos a la venta se promocionan como una oportunidad de inversi¨®n. Con esa idea, Redpiso Paseo de la Florida anunci¨® hasta el 5 de julio la venta ¡°en exclusiva¡± de un estudio de 18 metros cuadrados por 86.000 euros. El estilo mezzanine ¡ªde esos que tienen la cama en un altillo¡ª le da cierto romanticismo hippie, aunque el v¨¢ter comparta pared con el microondas. Este s¨®tano interior est¨¢ ubicado en Pr¨ªncipe P¨ªo, ¡°a dos minutos caminando de plaza de Espa?a y del Palacio Real¡±.

Los promotores aseguran que ¡°la rentabilidad de este inmueble est¨¢ garantizada, sea alquilando por larga estancia o temporada¡±. Pero mejor si es por temporada, porque as¨ª se puede ofrecer por ¡°900 euros al mes, lo que significa un porcentaje m¨ªnimo de 12,5% de rentabilidad anual¡±. El vendedor, de repente mimetizado en analista financiero, est¨¢ seguro de que ninguno de los hipot¨¦ticos compradores va a meter sus propias carnes en ese cub¨ªculo soterrado.

De la misma certeza goza la inmobiliaria Zona Madrid Real Estate, que promociona un estudio en calle del Amparo en Lavapi¨¦s por 8.438 euros el metro cuadrado. El promotor garantiza ¡°rentabilidad desde el primer minuto¡± y traza un plan de negocio al futuro comprador: comprar por 135.000 y alquilar por 730, para obtener una rentabilidad de 5,15%. Por si quedan dudas, el anuncio deja deslizar que el espacio est¨¢ ¡°actualmente alquilado¡±.

Tambi¨¦n los hay para reformar, como la buhardilla de 15 metros cuadrados que promociona Tecnocasa como un ¡°sal¨®n-dormitorio-cocina y ba?o¡± en el distinguido barrio Trafalgar. Metro cuadrado: 6.333 euros. En la mitad de esos metros cuadrados es imposible permanecer en pie, porque el techo del bloque entra como una tangente desde el suelo, disminuyendo a su m¨¢xima expresi¨®n una de las paredes, donde apenas entra un colch¨®n con calzador ¡ªen el que seguramente se va a querer tirar el inquilino, despu¨¦s de subir las cuatro plantas del edificio, que no tiene ascensor¡ª.

Si el piso hubiese sido construido este a?o ¡ªfue levantado en 1890¡ª, no obtendr¨ªa la c¨¦dula de habitabilidad, entre otras razones, porque el PEGOUM establece que ¡°la altura libre m¨ªnima de pisos ser¨¢ de 2,5 metros para piezas habitables¡±. En el anuncio, de nuevo, el promotor no duda en aseverar que se trata de una ¡°inversi¨®n ideal¡±. Y lo es, a juzgar por los precios a los que se alquilan estos micropisos, como el que visit¨® EL PA?S en marzo de este a?o en el barrio de Tetu¨¢n: ocho metros cuadrados ¡ªseis, seg¨²n el catastro¡ª por 400 euros mensuales. Un mes de fianza, un mes corriente y contrato indefinido.

Fidel Oliv¨¢n, t¨¦cnico de investigaci¨®n de Provivienda, ha explicado las diferentes m¨¦tricas que existen para determinar si una vivienda est¨¢ hacinada: ¡°Hay umbrales que hablan de un m¨ªnimo de 10 a 15 metros cuadrados por persona, seg¨²n los acad¨¦micos¡±. No obstante, Provivienda prefiere emplear los par¨¢metros de la Oficina Europea de Estad¨ªstica (Eurostat), seg¨²n los cuales una vivienda se encuentra hacinada, entre otros casos, si las personas mayores de 18 a?os no tienen una habitaci¨®n propia (a menos que sean pareja), o si es un monoambiente en el que el dormitorio no sea una habitaci¨®n independiente. Bajo estas directrices, Oliv¨¢n concluye: ¡°Tanto si se mide por metro cuadrado como por el criterio de Eurostat, estos pisos [mencionados en este art¨ªculo] estar¨ªan hacinados¡±.

La Organizaci¨®n Mundial de la Salud public¨® en 2018 las Directrices de vivienda y salud, en el que resalta una ¡°asociaci¨®n directa entre el hacinamiento en el hogar y los efectos sanitarios adversos, como las enfermedades infecciosas y problemas de salud mental¡±. Entre los efectos psicol¨®gicos que puede producir habitar un espacio de escasas dimensiones est¨¢n la ¡°angustia psicol¨®gica, el abuso de alcohol, la depresi¨®n y la tristeza e inconformidad con la salud¡±. Vivir en estas condiciones, alerta la OMS, ¡°aumenta la exposici¨®n a factores de riesgo asociados a lesiones en el hogar, tensiones sociales y exposici¨®n al humo de tabaco ajeno¡±.

Turistificaci¨®n, financiarizaci¨®n o turismofobia son palabras que hace unos a?os eran impensables, pero ahora empujan por hacerse un hueco en el diccionario. Algunas ya lo han logrado, como gentrificaci¨®n o infravivienda. Ahora, el t¨¦rmino ¡°micropiso¡± ha emergido como un nuevo aspirante a entrar en el glosario de la especulaci¨®n inmobiliaria. A efectos pr¨¢cticos, la RAE podr¨ªa definirlo como una vivienda habitual de un tama?o menor al establecido por la ley, que no por min¨²scula deja de hospedar un drama de enormes proporciones. A aquellos que cre¨ªan que la crisis de la vivienda hab¨ªa tocado techo en Madrid, a¨²n les faltaba husmear en la buhardilla.

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