Carabanchel es una jungla: 26 oficinas inmobiliarias en la misma calle

Antes siquiera de haber salido por la boca del metro, puede que una inmobiliaria ya le haya ense?ado el piso de su vida en Carabanchel. No importa si lo hace por la parada de Marqu¨¦s de Vadillo o un kil¨®metro y medio m¨¢s arriba, por Oporto, dos carteles publicitarios junto a los tornos de ambas estaciones le detallar¨¢n las virtudes de un par de viviendas privilegiadas y pr¨®ximas, de 140 y 180 metros cuadrados respectivamente, por 240.000 o 420.000 euros, seg¨²n elija.

En el caso de que las ofertas no le resulten convincentes, al llegar a la superficie e incorporarse a la calle de General Ricardos, da igual si sube o si baja la v¨ªa, da igual si lo hace por la derecha o por la izquierda, a su disposici¨®n encontrar¨¢ 26 oficinas inmobiliarias ¨Duna cada 60 metros¨D y a unos 110 agentes ¨Duno cada 14 metros¨D para vender o comprar su casa. Este tramo de apenas 1.500 metros en Carabanchel Bajo es la calle de Madrid con mayor presencia por metro cuadrado de este tipo de negocios, donde el mercado de la vivienda se muestra en su m¨¢xima expresi¨®n y donde la feroz competitividad entre los captadores de pisos ¡ªel bien m¨¢s preciado de la ciudad¡ª se hace m¨¢s palpable.

El paseo de Extremadura, con 14; la calle de Camino de Vinateros, con 15; la calle de Alcal¨¢, con ocho entre Suanzes y El Carmen; el paseo de las Delicias, con 15; o Bravo Murillo, con 18 en cuatro kil¨®metros, son algunas de las otras v¨ªas con gran concentraci¨®n.

¡ªSi no est¨¢s aqu¨ª, no eres nadie. Carabanchel antes era las afueras, ahora est¨¢ en el centro de Madrid y el metro cuadrado vale 2.000 o 3.000 euros menos que dentro de la M-30.

Lo explica H¨¦ctor L¨®pez, responsable de la inmobiliaria Puerta Bonita ¡ªla m¨¢s cercana al metro Oporto por la acera de los pares¡ª mientras desde su ordenador actualiza en Idealista el n¨²mero de viviendas a la venta en este lunes de finales de septiembre. Seg¨²n el portal inmobiliario son 619, aunque L¨®pez cree que son muchas menos, pues las grandes franquicias tienen anuncios repetidos.

¡°En condiciones normales deber¨ªa haber entre 1.700 y 1.900. Es una oferta paup¨¦rrima para toda la demanda que hay. Ah¨ª es donde se forma esta jungla¡±, confiesa. Cuestionado por la motivaci¨®n de todas estas agencias para instalarse en esta m¨ªtica avenida, a pesar de no haber casi pisos para vender, el hombre razona el fen¨®meno sin titubeos.

¡°Hay poco producto en general, no solo aqu¨ª, pero se vende absolutamente todo. Eso acaba generando mucho movimiento y mucha rotaci¨®n si los precios son un poco m¨¢s asequibles, como es el caso de esta zona. Eso es en el fondo lo que nos interesa¡±, comenta L¨®pez, que lleva 22 a?os en el mismo emplazamiento y que ahora ve c¨®mo tiene en la puerta de su casa el mercado m¨¢s caliente de la capital de Espa?a.

Desde la cafeter¨ªa Por Fin, Alberto R., un joven asesor financiero de 31 a?os que trabaja en una intermediaria de la zona entre las inmobiliarias y los bancos para obtener los cr¨¦ditos, explica que, para entender este bum de agencias, hace falta poner sobre la mesa dos relatos distintos pero complementarios.

¡°Por un lado, est¨¢ lo que las inmobiliarias patrocinan. Que Carabanchel se ha puesto de moda desde que en la revista Time Out se public¨® que era el tercer mejor barrio del mundo, que se est¨¢ revalorizando por Madrid R¨ªo, por las galer¨ªas de arte y por la colonia de los artistas en el Tercio Terol. S¨ª, todo eso es cierto, pero¡­¡±, comenta antes de hacer una pausa.

¡°Tambi¨¦n hay que contar que aqu¨ª los m¨¢rgenes de rentabilidad para las inmobiliarias son alt¨ªsimos, m¨¢s si cabe con los precios de los pisos est¨¢n por encima del valor real. Adem¨¢s, el nivel sociocultural medio en Carabanchel es mucho m¨¢s bajo que en el barrio de Salamanca, por ejemplo, y eso facilita las operaciones. Muchas son personas mayores no cualificadas a las que se les est¨¢ cobrando porcentajes de m¨¢s del 6%, una barbaridad. Es muy bonito lo de que el barrio est¨¢ en auge, pero las agencias se colocan aqu¨ª porque son conscientes de todo lo otro. Aqu¨ª se trabaja al por mayor. Cuanto m¨¢s, mejor¡±, a?ade.

¡°Ellas acompa?an los movimientos de los ciudadanos. Desde hace ya varios a?os se est¨¢ produciendo un flujo migratorio dentro de Madrid. Los del centro se han bajado a Lavapi¨¦s, los de Lavapi¨¦s a Arganzuela, y los de Arganzuela ahora ya no pueden comprar ah¨ª y est¨¢n cruzando el r¨ªo hasta Marqu¨¦s de Vadillo, donde sus vecinos de toda la vida se marchan a Oporto. Es un efecto domin¨® que va a continuar. Nadie sabe hasta d¨®nde¡±, sentencia.

Seg¨²n los ¨²ltimos datos del Ayuntamiento de Madrid de 2023, casi el 25% de la poblaci¨®n de Carabanchel tiene m¨¢s de 60 a?os. Es en las personas mayores de los barrios obreros en quienes las agencias inmobiliarias se focalizan. Su modelo de negocio se basa, en general, en vender muchos inmuebles a precios m¨¢s econ¨®micos que los del centro de Madrid y obtener un porcentaje m¨¢s alto en la compraventa, que puede ir desde el 3% hasta el 9%.

Aqu¨ª, las operaciones derivadas de herencias pueden cerrarse en pocas semanas o incluso d¨ªas. ¡°Vendemos basura para basureros¡±, afirma A. F., un hombre de 32 a?os que trabaja en uno de los franquiciados de la zona y que prefiere no dar su nombre tras reconocer que ¡°no pueden ser hip¨®critas¡±. ¡°Esta es una zona en la que, si trabajas bien, puedes sacar mucha pasta. Nosotros debemos mantener un perfil bajo, no puedes venir aqu¨ª con tu Mercedes despu¨¦s de haberle sacado 15.000 euros a una anciana que se va a una residencia. Tienes que mantener esa discreci¨®n para que no se te caiga la cara de verg¨¹enza¡±, asume.

La competitividad de los j¨®venes agentes inmobiliarios

General Ricardos es la arteria central de Carabanchel y el mejor escaparate. Todo el que va o viene de alg¨²n sitio pasa irremediablemente por aqu¨ª. Eso lo saben bien las agencias, que buscan con ah¨ªnco la mejor ubicaci¨®n. Sin embargo, la localizaci¨®n no es garant¨ªa de ¨¦xito ante esta escasez de oferta y la proliferaci¨®n de portales inmobiliarios digitales. Para convertirte en el m¨¢s poderoso del lugar hace falta recorrer las calles palmo a palmo y tener mil ojos a tu disposici¨®n.

Tras los cristales de la oficina de Tempocasa donde se publicitan los pisos vendidos ¡ªalgunos en un d¨ªa, seg¨²n la inmobiliaria¡ª Giovanni Malfatti, de 29 a?os, dirige bajo unos exigentes objetivos semanales a los cinco hombres que tiene a su servicio: Pa¨²l R¨ªos, de 25 a?os; ?rik Rojas, de 30; Christian G¨®mez, de 28; y Daniel Pineda, de 30, al que acompa?a su hermano menor, Kevin. El ambicioso prop¨®sito para estos siete d¨ªas consiste en hacer 1.233 contactos ¡ªvecinos nuevos con los que se ha hablado¡ª, lograr 28 noticias ¡ªviviendas a la venta descubiertas¡ª y realizar 19 tasaciones de inmuebles, tres al d¨ªa como m¨ªnimo.

¡°Trabajamos al m¨¢ximo, como un tractor, abarcando todo lo que se pueda. Seg¨²n nuestros c¨¢lculos, una de cada 108 personas en San Isidro, que tiene 40.000 habitantes, vende un piso. Es una relaci¨®n alta. Digamos que esto es una torta enorme y el objetivo de todos es hacernos en el trozo m¨¢s grande posible¡±, argumenta Malfatti, que naci¨® en Colombia y se mud¨® a Italia para iniciarse en esta agencia inmobiliaria despu¨¦s de estudiar para controlador de vuelo.

¡°La raz¨®n por la que muchos hombres j¨®venes se meten a este mundo es que aqu¨ª se gana en funci¨®n de lo que consigues. Cuanto m¨¢s hagas, m¨¢s vas a aportar, es la ley de los n¨²meros. En otra empresa puedes tardar 20 a?os en tener un puesto de responsabilidad, aqu¨ª, si lo haces bien, cada tres o cuatro a?os vas cambiando de rol y antes de los 30 puedes ser el jefe de una oficina¡±, expresa.

La escasez de oferta y las numerosas inmobiliarias a su alrededor podr¨ªan resultar un problema, aunque para Daniel Pineda son un incentivo. ¡°Donde m¨¢s hay es donde m¨¢s dinero se puede hacer. Si hay competencia y el piso te lo llevas t¨², demuestras qui¨¦n manda de verdad¡±, cuenta. En esta agencia, el sueldo base del trabajador es de unos 1.000 euros y el resto va en funci¨®n de los objetivos. De cada operaci¨®n, el empleado se lleva el 10% del beneficio de la empresa, que suele ser del 3% del vendedor y el 4% del comprador.

Pineda asegura que le encanta su trabajo y que, en unos meses, espera estar ingresando unos 5.000 euros mensuales. Para ello, en ocasiones deber¨¢ servirse de maniobras mal vistas dentro del sector, pero que todos reconocen practicar. Por ejemplo, Pineda ha detectado recientemente a trav¨¦s de Idealista un bajo exterior a la venta con otra inmobiliaria, en el n¨²mero 32 de Alejandro S¨¢nchez.

Aun as¨ª, el agente se est¨¢ intentando poner en contacto con el propietario para hacerle una mejor. ¡°La agencia no es de la zona, por eso le doy cacer¨ªa. Es el negocio. Le dir¨¦ al propietario que los clientes que le han conseguido son pocos y que me d¨¦ la oportunidad de traerle el doble en una semana. Si el resto se conf¨ªa, ah¨ª estoy yo¡±, advierte. ¡°Tan importante es captar un piso, como saber protegerlo de los dem¨¢s¡±.