?Hay vida m¨¢s all¨¢ de la M-30? Los precios del alquiler se han disparado dentro y fuera de la almendra central de Madrid

En agosto de 2018, el portal inmobiliario Idealista colg¨® de un bloque de viviendas en Madrid un cartel que ven desde entonces a diario cientos de miles de conductores que circulan por el norte de la ronda de circunvalaci¨®n m¨¢s famosa de la capital: ¡°Hay vida m¨¢s all¨¢ de la M-30¡å. Cuando apareci¨® este mensaje, se pod¨ªa entender como una invitaci¨®n a explorar el mercado inmobiliario m¨¢s all¨¢ de la almendra central, donde los precios ya eran excesivos para una familia media madrile?a. El caso es que el cartel sigue ah¨ª en 2024, pero las cosas han cambiado sustancialmente. En estos a?os, el alquiler ha subido un 23% en toda la ciudad y se ha disparado fuera de esta v¨ªa de circunvalaci¨®n. Varios vecindarios de los distritos de Carabanchel o de Puente de Vallecas han registrado subidas por encima del 30%. Canillejas, en San Blas, o el barrio de Butarque, en Villaverde, del 40%.

Este encarecimiento est¨¢ trastocando la percepci¨®n que muchos ten¨ªan de estas zonas perif¨¦ricas. Como contaba recientemente un agente inmobiliario a EL PA?S, ¡°Carabanchel antes era las afueras, ahora est¨¢ en el centro de Madrid¡±. Los precios expulsan de este segundo anillo a familias con dos trabajos y ni?os. Uno de los vecinos de Carabanchel que no descarta cruzar la M-40 hacia un municipio del ¨¢rea metropolitana es Vinicius Silva, comercial de una empresa alimenticia. En noviembre ser¨¢ padre por tercera vez. Su mujer, periodista, y ¨¦l necesitan un piso m¨¢s amplio. ¡°?No encontramos nada, nada, nada por menos de 1.000 euros!¡±, dice Silva. ¡°Es que ahora vivir en Madrid es un lujo¡±.

Estos barrios han dejado de ser asequibles para familias de clase media. Un an¨¢lisis de EL PA?S con los precios de la oferta en Idealista entre 2019 y 2024 muestra que hace cinco a?os, una familia madrile?a con ingresos medianos (unos 34.000 euros netos anuales) pod¨ªa alquilar un piso de 70 metros de precio medio en 38 barrios de 115 para los que existen datos fiables en la capital sin hacer un sobreesfuerzo ¡ªdestinar m¨¢s del 30% de su renta¡ª. Todos esos barrios se encontraban fuera de la M-30. Ahora, a pesar de que los ingresos de esa familia han crecido (41.000 euros), han desaparecido de esa lista nueve barrios.

Han dejado de ser asequibles barrios como Canillejas, en el este de la ciudad, no muy lejos del aeropuerto de Barajas y del nuevo estadio del Atl¨¦tico de Madrid, el Metropolitano; Almendrales, en Usera, una zona que se gentrifica r¨¢pidamente entre Madrid R¨ªo y el nuevo Chinatown; o Vista Alegre, en Carabanchel, el distrito rebosante de galer¨ªas de arte que el a?o pasado fue encumbrado por la revista Time Out como ¡°el tercer mejor barrio del mundo¡±.

Este panorama es peor para las familias que alquilaban en estos barrios, tradicionalmente m¨¢s humildes, cuyas rentas suelen ser inferiores a las de una familia mediana. Estos inquilinos ya destinaban en 2019 m¨¢s del 30% de sus ingresos, una cifra que en barrios como Almendrales, Puerta del ?ngel, Numancia o Pradolongo ya supera el 40% para esas mismas familias.

Pero quiz¨¢s las familias que viv¨ªan all¨ª en 2019 no son ahora las mismas. El mayor esfuerzo para pagar el alquiler en toda la ciudad puede haber expulsado a vecinos de barrios c¨¦ntricos que han llegado a estos barrios de la periferia mandando a su vez m¨¢s lejos a las familias que viv¨ªan all¨ª hace cinco a?os y ahora no pueden hacer frente a los alquileres, como en un efecto de domin¨®.

El malestar por el problema de la vivienda en Madrid se sinti¨® en las calles a mediados de este mes, cuando miles de j¨®venes protestaron en una de las manifestaciones m¨¢s grandes por este asunto de los ¨²ltimos a?os. Son afectados tambi¨¦n los inmigrantes, que fueron menos visibles en esa marcha. Madrid vive una explosi¨®n migratoria que en 2023 supuso un crecimiento r¨¦cord de m¨¢s de 120.560 vecinos.

Mientras, otros ven estas subidas como una buena noticia. El representante del alcalde Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez Almeida en Carabanchel, Carlos Izquierdo, ha celebrado en X (antes Twitter) las subidas de precio: ¡°Sin duda, Carabanchel es un distrito cada vez m¨¢s atractivo para vivir¡±.

Los grandes inversores llaman a estos procesos ¡°regeneraci¨®n urbana¡±. Los cr¨ªticos usan el t¨¦rmino ¡°gentrificaci¨®n¡±. Wyn Williamson, un empresario que controla 300 pisos en Puerta del ?ngel, en el l¨ªmite exterior de la M-30, lo explicaba recientemente como un mecanismo natural: ¡°As¨ª funcionan las ciudades¡±.

Un urbanista que ha estudiado estos procesos en Madrid, ?lvaro Ardura, dice que si no hay una intervenci¨®n regulatoria, con medidas como los topes de precios, los madrile?os menos pudientes ser¨¢n expulsados, como pasa en otras grandes urbes. Aunque Madrid es diferente. ¡°La gentrificaci¨®n ha sido m¨¢s lenta aqu¨ª porque la propiedad est¨¢ menos concentrada que por ejemplo en Londres¡±, explica. ¡°Por eso, en Lavapi¨¦s o Tetu¨¢n (ambas dentro de la M-30) no ha culminado ese proceso¡±.

La desesperaci¨®n de la gente humilde

Un recorrido por estos barrios da una idea del desmadre que sufren los madrile?os con menos recursos a causa de esta crisis habitacional: familias con ni?os y, a veces, abuelos en una sola habitaci¨®n; tiendas, bares o talleres mec¨¢nicos reconvertidos en vivienda; y miedo, mucho miedo a recibir un mensaje del casero con una frase maldita: ¡°Es que est¨¢s pagando muy poco¡±.

La peruana Evelyn Mor¨ªn pas¨® sus primeros meses en Madrid en una habitaci¨®n que compart¨ªa con su marido, su madre y sus dos hijos, en el oto?o pasado. Pagaban 700 euros. Catorce personas viv¨ªan en el inmueble, compartiendo un solo ba?o y una cocina. El sal¨®n tambi¨¦n estaba ocupado por otra inquilina. Buscaron sin suerte un piso completo durante meses. Los caseros les daban portazo porque temen a las familias con hijos. Esto es consecuencia de las protecciones contra el desahucio a los grupos vulnerables, seg¨²n los agentes inmobiliarios.

Finalmente tuvieron suerte y una casera de edad avanzada, a la que Mor¨ªn cuida, les alquil¨® su piso por 800 euros en la colonia de Pan Bendito, en Carabanchel, una barriada muy humilde. Para Mor¨ªn y familia, esto es un paso adelante en su proyecto migratorio: ¡°No es la zona que uno espera, pero al menos ya puedo dormir tranquila¡±.

La angustia de los inmigrantes la palpan en una oficina inmobiliaria de Canillejas, Inmogroup, cada vez que suben a los portales online un anuncio de alquiler. La empleada Geyleen Baladi, de origen venezolano, se ve desbordada para atender al tel¨¦fono y al correo. Hace unos d¨ªas, recibi¨® 170 peticiones en cuesti¨®n de 24 horas por un peque?o piso de 50 metros cuadrados. La cifra la conoce porque debe entregar un reporte por escrito al casero, para que compruebe que han hecho una selecci¨®n exhaustiva. Baladi tacha con rojo los que incumplen los requisitos. Alrededor del 90%.

Su compa?ero, Rafael Mu?oz, es un veterano con 28 a?os en la zona. Dice que la oferta de alquiler se ha desplomado desde que entr¨® en vigor la Ley de Vivienda estatal. A pesar de que en Madrid no se aplica el tope de precios, las inmobiliarias tienen prohibido cobrar los honorarios a los inquilinos. Debe ser el casero el que los abone y por eso, muchos esquivan ahora el trabajo de estas oficinas. Otros, por miedo a impagos, han quitado su piso del mercado, explica Mu?oz. Eso hace que los inquilinos acepten vivir en infraviviendas: ¡°La gente est¨¢ tan desesperada que se mete en cualquier agujero¡±.

Esa desesperaci¨®n la puede comprobar cualquiera en los grupos de Facebook. El grupo Latinos en Madrid. Alquiler de pisos y habitaciones fue creado hace cuatro a?os y es seguido por m¨¢s de 100.700 usuarios. Su muro tiene una actividad fren¨¦tica. Son mensajes de este tipo: ¡°Alguien que pueda ayudar a una chica que solo tiene medio tiempo de trabajo y est¨¢ pasando mal con la dormida, alguien que tenga una habitaci¨®n peque?a por 250€ se lo agradecer¨ªa mucho, no quiero que empiecen con malos comentarios, eso es lo que ella puede pagar¡±.

Marco Valencia, un profesor de pintura, arrienda un local donde duerme y trabaja, en el barrio de Opa?el de Carabanchel. Su casera le comunic¨® recientemente una subida, de 640 a 740 euros. ¡°Me dijo que, en vista de que todo est¨¢ caro y t¨² est¨¢s pagando un chollo, te tengo que subir¡±. ?l, que lleg¨® desde Ecuador a la capital espa?ola hace 22 a?os, no se explica ¡°esta locura¡±. ¡°Con sueldos bajos y alquileres altos no se puede ahorrar¡±, lamenta. ¡°Vives en la pobreza constante¡±.

Varias zonas baratas son territorio de mayor¨ªa inmigrante. San Crist¨®bal, un barrio del sur que la menor renta de Madrid, los nacidos fuera de Espa?a son ya el 60% de los empadronados. Jos¨¦ Manuel Camacho es un m¨¦dico cubano de 35 a?os, que trabaja como enfermero por 1.200 euros porque no ha podido homologar su t¨ªtulo extranjero. Alquila aqu¨ª con su esposa y el beb¨¦ de ambos un piso, el primero que se han podido permitir tras mudarse de habitaci¨®n en habitaci¨®n por la ciudad. ¡°Hemos visitado otras zonas, pero esto es lo que nos podemos permitir¡±.

Parte del problema proviene del desv¨ªo del parque inmobiliario al muy lucrativo mercado de los pisos tur¨ªsticos. Barrios en la frontera exterior de la M-30 notan este auge. En Numancia, distrito de Puente de Vallecas, grandes inversores han adquirido edificios enteros para este fin. En solo tres paradas de Metro, los turistas se plantan en Atocha. En Almendrales, su cercan¨ªa al centro y al barrio chino ha transformado el barrio. ¡°Hace siete a?os apenas hab¨ªa espa?oles viendo el desfile del A?o Nuevo Chino¡±, cuenta un vecino, Fidel Oliv¨¢n. ¡°Ahora son mayor¨ªa¡±. Esa turistificaci¨®n la achaca a una promoci¨®n interesada por parte del Ayuntamiento que, a principios de a?o, anunci¨® un millonario proyecto de Chinatown, con arcos incluidos, inspirado en uno anterior de la alcaldesa Manuela Carmena. Este fen¨®meno est¨¢ disparando precios.

Oliv¨¢n y unos compa?eros de piso alquilan por 1.000 euros. Dicen que es poco, gracias a que han prorrogado un contrato de 2017, cuando esta zona de Usera era ¡°muy barata¡±. Los vecinos que est¨¢n llegando ahora tienen un perfil muy distinto. Son guiris y estudiantes. ¡°Hoy la gente con pisos infinitamente peores est¨¢n pagando 1.200, 1.400¡­ Es una barbaridad¡±.