Por qu¨¦ hay apartamentos de 150 millones en los rascacielos m¨¢s altos de Nueva York en los que no vive nadie

En la ¨²ltima d¨¦cada, Manhattan se ha llenado de rascacielos residenciales, colosales e hiperesbeltos. Suponen un reto estructural cuyos arquitectos han resuelto de manera brillante y su silueta est¨¢ modificando el skyline de la ciudad m¨¢s famosa del mundo. Y sin embargo, est¨¢n medio vac¨ªos. ?Qu¨¦ est¨¢ pasando con estos ultrarrascacielos? Para entender la complejidad del fen¨®meno, hay que comprender qu¨¦ es exactamente un rascacielos, y para eso, hay que ir al principio.

En 1885, se inaugur¨® el Home Insurance en la ciudad de Chicago, edificio considerado como el primer rascacielos de la historia. Aunque en realidad solo ten¨ªa doce plantas, respond¨ªa a los tres condicionantes esenciales que definen lo que es un rascacielos: que se pueda construir, que se pueda usar y que sea econ¨®micamente rentable. El Home Insurance se pudo construir gracias a su delgad¨ªsima pero muy resistente estructura met¨¢lica, se pudo usar porque incorpor¨® uno de los primeros ascensores con freno de emergencia y, sobre todo, el edificio era rentable porque hab¨ªa una empresa detr¨¢s que pod¨ªa permitirse pagar un edificio que era mucho m¨¢s caro que cualquier otro que se hubiese construido hasta ese momento.

En realidad, los rascacielos existen por puro aprovechamiento econ¨®mico; cuando el precio del suelo en el centro de las ciudades comenz¨® a dispararse, a las compa?¨ªas les resultaba m¨¢s rentable construir planta sobre planta en altura que comprar un solar enorme. Por eso, durante m¨¢s de un siglo, los rascacielos siempre han sido edificios esencialmente de oficinas, porque se necesita que ese edificio tan caro produzca econ¨®micamente. Que genere el dinero suficiente como para pagarlo y, despu¨¦s, mantenerlo. Desde los grandes dioses urbanos como el Chrysler o el Empire State, hasta las Torres Gemelas, la torre Willis de Chicago o las sedes de las grandes corporaciones bancarias de Hong Kong o Shangh¨¢i, los rascacielos no han sido solo obras arquitect¨®nicas sino tambi¨¦n artefactos econ¨®micos.

En cambio, los nuevos ultrarrascacielos de Manhattan, al estar destinados a viviendas, parecen vulnerar est¨¢ m¨¢xima. ?C¨®mo consiguen ser rentables? La respuesta es contraintuitiva: los apartamentos que ocupan estos edificios son car¨ªsimos pero, en realidad, lo que los hace rentables es que est¨¢n medio vac¨ªos. En varios medios se ha hablado de supuestos problemas constructivos y estructurales y, al parecer, los exclusivos residentes del elegante 432 Park Avenue se han quejado de que el edificio se mueve demasiado, de que hay inundaciones, ruidos de tuber¨ªas y hasta grietas. Cuando has pagado una millonada por tu casa, desde luego que no quieres ning¨²n inconveniente mundano, y es posible que estos problemas sean reales. Al fin y al cabo, un rascacielos tan esbelto siempre se va a mover porque, como bien saben en la antigua sede de Citigroup, el principal enemigo de un rascacielos no es la gravedad; es el viento.

Todos los rascacielos se mueven por el viento y, en el caso de los hiperesbeltos ultrarrascacielos, ese movimiento puede ser muy notable, de m¨¢s de un metro en la c¨²spide. Para limitar la deformaci¨®n del edificio, los ingenieros y los arquitectos han recurrido a soluciones tan ingeniosas como brillantes. Por ejemplo, en el propio 432 Park, el arquitecto, Rafael Vi?oly, decidi¨® que las plantas de instalaciones quedasen abiertas al aire para que el viento fluya sin empujar totalmente el edificio. Y por otro lado, colocaron dos mass dampers, dos amortiguadores de masas de 400 toneladas. Sin profundizar demasiado, digamos que un mass damper es un artilugio tecnol¨®gico que usa la inercia para contrarrestar los empujes horizontales del viento. Y sin embargo, a tenor de las quejas de los vecinos, no parece que estas soluciones est¨¦n funcionando perfectamente. ?Es esto lo que los est¨¢ echando de sus lujosos apartamentos? En absoluto. La cuesti¨®n no es que alg¨²n propietario no quiera tener ruidos de tuber¨ªas y haya revendido su casa, es que casi la mitad de las viviendas de los ultrarrascacielos no se han habitado nunca. Y no es porque exista ning¨²n riesgo estructural.

Estos pisos pueden costar hasta 150 millones de euros. Es decir, aunque la planta de la torre suele ser muy peque?a y, por tanto, no caben demasiadas viviendas, cada apartamento es tan caro que su venta ya rentabilizar¨ªa la promoci¨®n. De alguna manera, son como coches de superlujo, como un Ferrari. Por eso, a la calle 57, donde se han levantado la mayor¨ªa de los ultrarrascacielos, se le llama Billionare¡¯s Row (La calle de los milmillonarios). Es m¨¢s, para aumentar el valor de estas viviendas, los promotores se han aprovechado de unos cuantos ardides de la normativa. El m¨¢s visual afecta precisamente a las plantas de instalaciones. En el 432 Park hay seis plantas de instalaciones que miden seis metros de altura cada una, y como las instalaciones no computan como superficie edificable, se pueden construir tantas como se quiera y con la altura que se quiera. En el caso del edificio de Vi?oly, ocupan 36 metros de altura, que es casi el 15% de toda la altura residencial del edificio. Con esta artima?a legal, los promotores consiguen elevar artificialmente la torre, lo que les permite vender las viviendas m¨¢s caras. Cuanto m¨¢s altas, m¨¢s caras. De hecho, el ¨¢tico de la planta 96 ha estado a la venta por 169 millones de d¨®lares (unos 159 millones de euros).

Pero hay otra trampa m¨¢s fea. Seg¨²n la normativa de Nueva York, si los promotores inmobiliarios de la ciudad quieren ahorrarse un tipo espec¨ªfico de impuesto a la construcci¨®n, deben incluir en al menos una quinta parte de viviendas sociales de precio asequible en cada uno de los edificios que construyan. Esto significa que los ultrarrascacielos de lujo, cuyos apartamentos se han vendido a las personas m¨¢s ricas del planeta tambi¨¦n deber¨ªan incluir una quinta parte de viviendas baratas, pero por supuesto que all¨ª no hay ninguna unidad de precio asequible, eso supondr¨ªa rebajar el estatus del edificio. As¨ª que lo que han hecho los promotores es construir bloques de vivienda asequible fuera de Manhattan, en los barrios del extrarradio de la ciudad, como Queens o el Bronx, a cambio de que les permitan no tener ninguna en sus rascacielos para milmillonarios.

Gracias en parte a estos malabarismos urban¨ªsticos, pero tambi¨¦n a la innegable belleza y calidad arquitect¨®nica de los edificios, la mayor¨ªa de las viviendas s¨ª se han vendido, y sin embargo, seg¨²n el medio especializado The B1M, un 44% de los pisos no se han ocupado nunca. ?Por qu¨¦? Pues porque, en realidad, aunque los edificios son muy bonitos y los apartamentos son el ep¨ªtome del lujo, no se entienden como lugares para vivir; solo son un mecanismo especulativo. La mitad de la gente que ha comprado uno de estos pisos nunca lo ha ocupado y a lo mejor ni siquiera ha ido all¨ª. Lo compra para revenderlo, posiblemente a otro multimillonario que tampoco ir¨¢ all¨ª nunca, y as¨ª sucesivamente. En realidad no son como ferraris; son m¨¢s bien como un van gogh que alguien comprase para tenerlo guardado en un almac¨¦n y luego lo vendiese a otra persona que tambi¨¦n lo guardase en un almac¨¦n. Un van gogh precioso, pero que nunca ver¨ªa nadie. Y es esta rueda perpetua de compraventas sin uso la que realmente permite que los ultrarrascacielos sean rentables. El skyline de la ciudad est¨¢ cambiando a causa de edificios que son est¨¦ticamente intachables, pero est¨¢n medio vac¨ªos. Tan solo porque personas con much¨ªsimo dinero prefieren seguir amasando m¨¢s dinero antes que vivir en un lugar tan especial como Manhattan.