¡°Propietarios desaprensivos e inmobiliarias basura¡±: c¨®mo comprar casa se convirti¨® en una pesadilla kafkiana

Andrea M., profesora de secundaria de 41 an?os, y Diego L., informa?tico de 39, llevan alrededor de cinco meses buscando un piso para comprar en Madrid. Acaban de leer en un informe que sus ingresos conjuntos deberi?an permitirles acceder sin mayor problema a una vivienda reformada de hasta 90 metros cuadrados en barrios del sur de la ciudad como La Chopera, Delicias o Legazpi, algo que colmari?a sus expectativas. Pero, segu?n cuentan a ICON, si esos pisos existen, ninguna inmobiliaria se los esta? ensen?ando.

¡°La excusa¡±, explica Andrea, ¡°es que Diego es auto?nomo y, en opinio?n de los agentes, no puede acreditar unos ingresos regulares, lo que nos convierte en candidatos no o?ptimos para pisos que tienen una fuerte demanda¡±. Poco importa que su entidad financiera se muestre dispuesta a concederles una hipoteca de hasta 200.000 euros. La subasta en que se ha convertido el mercado de vivienda de segunda mano en la ciudad de Madrid prefiere no?minas a cuotas de auto?nomos incluso para operaciones tan simples como una visita a un inmueble. Las agencias insisten una y otra vez a Diego y Andrea en que sean ¡°sensatos¡± y ajusten sus ¡°pretensiones¡±. ?Por que? no conformarse con pisos de dimensiones similares a lo que buscan, pero sin reformar, o en barrios mucho ma?s asequibles ¡ªy un poco ma?s lejanos¡ª como Vica?lvaro, Usera o Puente de Vallecas? Andrea y Diego han llegado a considerar esas opciones, pero la mayori?a de las viviendas de ese tipo que les ensen?an esta?n en condiciones que ellos consideran ¡°deplorables¡±.

Ante su insistencia, han llegado a ofrecerles alternativas ¡°delirantes, poco menos que delictivas¡±, como antiguos locales comerciales para los que deberi?an solicitar un cambio de uso (un tra?mite administrativo complejo y de resultado incierto), ¡°trasteros¡± en proceso de reforma o incluso, en palabras de Diego, ¡°un piso en el que se habi?a instalado una pareja de okupas a los que, en teori?a, estaban a punto de desalojar: nos ensen?aron la orden judicial como anzuelo para que nos embarca?semos en la que seguramente hubiese sido una de las operaciones ma?s desastrosas de nuestra vida¡±. Sobre todo porque, una vez completada la compra, cualquier complicacio?n que se derive de ella pasa a ser problema exclusivo del comprador.

¡°El precio aumenta en cuanto te sientas a hablar de condiciones. El argumento es siempre el mismo: el propietario ha recibido varias ofertas, pero la inmobiliaria se compromete a interceder en tu favor si tomas una decisio?n ra?pida y pagas la comisio?n correspondiente¡±

?Que? esta? pasando? ?Por que? la compra de vivienda habitual, un bien de primera necesidad, y quiza?s el desembolso ma?s cuantioso que hara? en su vida un ciudadano de a pie, se ha convertido para muchos particulares en un descorazonador tra?nsito por una selva de precios enloquecidos, comisiones abusivas y ta?cticas predatorias?

Casting de compradores

Porque el de Diego y Andrea no es un caso aislado. Para Vero?nica P., administrativa de 43 an?os, el suen?o de convertirse en propietaria pasa obligatoriamente por abandonar Madrid e instalarse al otro lado de la carretera de circunvalacio?n M-40. Poblaciones como Getafe, Mo?stoles o Alcorco?n empiezan a parecerle opciones aceptables a esta turolense que lleva ma?s de dos de?cadas viviendo ¡°tan ricamente¡± de alquiler en barrios ce?ntricos como La Latina y el Madrid de los Austrias: ¡°Seguiri?a viviendo de alquiler en el centro si fuese una opcio?n factible, pero mi actual contrato vence en agosto y la propietaria no esta? dispuesta a renova?rmelo¡±.

En su ti?mido sondeo a las posibilidades de conseguir un piso de propiedad dentro de Madrid, Vero?nica se harto? de ¡°los embrollos y triquin?uelas¡± de unas inmobiliarias que nunca la trataron como a una potencial compradora, pese a que dispone de ahorros y podri?a pagar una entrada suficiente: ¡°En Madrid, ahora mismo, la demanda es tan alta y la oferta de buenos pisos tan escasa, que propietarios y agencias te embarcan en un casting de compradores cada vez ma?s arbitrario y exigente. A menos que dispongas de muchi?simo dinero, pra?cticamente tienes que rogarles que te ofrezcan opciones y te las ensen?en, porque lo cierto es que creen que van a perder el tiempo contigo¡±. Si no se produce ¡°un milagro¡± en los pro?ximos meses, Vero?nica acudira? a alguna ciudad perife?rica buscando lo que Madrid ya no puede ofrecerle: ¡°Una vivienda digna a un precio asequible. No pido ma?s¡±.

La historia se repite en Barcelona. Marti? M., de 39 an?os, lleva meses embarcado en la ¡°ingrata aventura¡± de comprar un piso con su pareja, pero no encuentra nada que merezca la pena. Y no por falta de perseverancia. Asegura haber considerado ya alrededor de una treintena de inmuebles en distintos barrios. Su flexibilidad y falta de prejuicios han llevado a los agentes inmobiliarios a los que ha consultado a acusarle de no saber lo que quiere. ¡°Me tratan como si fuese un cliente caprichoso¡±, dice Marti?, ¡°pero yo insisto en que, para el 90% de los ciudadanos, comprar una casa es una operacio?n en la que te embarcas una vez en la vida, y no estoy dispuesto a precipitarme y ceder a las presiones de intermediarios que actu?an guiados por sus intereses, no por los mi?os¡±.

Las ¡°presiones¡± a las que se refiere este funcionario de carrera tienen que ver, por ejemplo, con pisos que se ofrecen a precios ¡°orientativos¡± pero que aumentan en cuanto el potencial comprador muestra intere?s en ellos: ¡°Te los ensen?an, te gustan y das por supuesto que existira? un margen de negociacio?n a la baja. Pero ocurre todo lo contrario y el precio aumenta en cuanto te sientas a hablar de condiciones concretas. El argumento es siempre el mismo: el propietario ha recibido varias ofertas, pero la inmobiliaria se compromete a interceder en tu favor si tomas una decisio?n ra?pida y pagas, claro, la comisio?n correspondiente¡±. En las ocasiones en que ha llegado a ese punto de no retorno, Marti? ha optado por tensar la cuerda ¡°asumiendo que van de farol, que nadie cierra operaciones de esta envergadura en cuestio?n de horas¡±.

Pero lo cierto es que si? lo hacen: ¡°En cuanto vuelves a preguntar por la vivienda, te dicen que ya se ha vendido y te recomiendan que actu?es con ma?s decisio?n la pro?xima vez¡±. Marti? ha tropezado tambie?n en alguna ocasio?n con lo que e?l considera una mala praxis inmobiliaria: el llamado house flipping, que consiste en ¡°poner en circulacio?n pisos en mal estado, que exigen una rehabilitacio?n en profundidad, pero en los que se ha realizado alguna reforma superficial, un simple lavado de cara, de manera que pueden parecer aceptables en una visita guiada de unos pocos minutos¡±. Una vez ma?s, se tratari?a de ¡°empujar a una mala decisio?n a un comprador potencial que, como en mi caso, ha visto lo que ofrece el mercado y empieza a mostrarse ma?s dispuesto que al principio a rebajar sus expectativas¡±.

No sea usted ambicioso

El informe de estimacio?n de compras inmobiliarias al que se referi?an Andrea y Diego al principio del reportaje, elaborado por el servicio de compraventa Casavo, se ha presentado estos di?as. En e?l se afirma que, con unos ingresos de alrededor de 2.000 euros al mes, si se obtiene una hipoteca a 30 an?os al 80% de financiacio?n, se puede optar a ¡°estudios de entre 20 y 40 metros cuadrados en Chamberi? o Chamarti?n y pisos de hasta 55 metros cuadrados en Tetua?n¡±. Para aspirar a espacios ma?s amplios hay que mostrarse dispuesto a cruzar la M-30 hacia Vallecas o Moratalaz. En Barcelona, ese rango salarial y esas condiciones hipotecarias pueden proporcionarte un espacio sin reformar de entre 35 y 60 metros cuadrados en Ciutat Vella, Gra?cia o Nou Barris. Con 3.500 euros, aparecen pisos reformados en la horquilla de los 50 metros cuadrados en Chamarti?n y Salamanca y de hasta 100 metros cuadrados (sin reformar) en Arganzuela o Tetua?n. En Barcelona, con ese dinero, se encuentran viviendas recie?n reformadas de 65 metros cuadrados en Les Corts o Sant Andreu.

En opinio?n del arquitecto y personal shopper inmobiliario Giovanni Giacomini, ¡°muchos de los compradores en potencia no son conscientes de estas cifras, que pueden parecer escandalosas e incluso injustas, si consideramos que la vivienda es un derecho, pero que son una buena aproximacio?n a la realidad¡±. Para Giacomini, hay que asumir que ¡°la vivienda esta? cara¡±. No modero? su precio en 2023 y no es previsible que vaya a hacerlo de manera significativa en 2024. Por ello, recomienda a sus clientes que se asomen al mercado ¡°con los deberes hechos y sin expectativas ilusorias¡±.

Aunque existen simuladores de hipotecas ¡°excelentes¡±, como el del Banco de Espan?a, Giacomini cree que el primer paso deberi?a ser ¡°recurrir a un te?cnico hipotecario para que te haga un diagno?stico ma?s preciso y ajustado a tu caso concreto¡±. En cuanto sepas cua?l es tu li?mite financiero real, llega la hora de ¡°explorar las opciones a las que puedes acceder por ese dinero¡±. Y resulta recomendable hacerlo con una cierta apertura de miras: ¡°Mi funcio?n como asesor consiste en convencer a mis clientes de que pueden optimizar su inversio?n si adoptan una estrategia flexible y pragma?tica. En el caso de Madrid, si lo u?nico que puede satisfacerte es un piso exterior recie?n reformado de ma?s de 80 metros cuadrados en el barrio de Salamanca, tu margen de maniobra va a ser muy escaso. Se te ofrecera?n muy pocas opciones y a un alto precio. Pero si esta?s dispuesto a desplazarte unas pocas paradas de metro hacia el este, sacrificar algo de espacio, hacer reformas o conformarte con una vivienda interior que te parece ma?s fea, esta?s da?ndote ma?s margen para acabar realizando una buena compra¡±.

Opciones ¡°creativas¡± como recuperar los bajos que ha abandonado el comercio minorista y convertirlos en viviendas pueden contribuir a paliar el problema

Giacomini representa a un nuevo perfil de asesor inmobiliario, el personal shopper, que ha ganado peso en los u?ltimos an?os, dado lo complejo que resulta para algunos usuarios orientarse en el laberinto de la compra de una vivienda. Andrea M. denuncia que la proliferacio?n de ¡°propietarios desaprensivos e inmobiliarias basura¡± te aboca a recurrir a ¡°abogados, tasadores independientes o arquitectos con conocimiento de las normativas municipales¡± para evitar pasos en falso o incluso potenciales estafas. Esta nueva necesidad contrasta con los poco ma?s de 22.000 euros en que se situ?a el salario medio en Espan?a. Con ese nivel de ingresos, ?co?mo afrontar, adema?s de los gastos derivados de la compra, el pago de los servicios de hasta tres o cuatro intermediarios o asesores distintos? Por ejemplo, un informe de viabilidad realizado por un arquitecto cuesta alrededor de 160 euros. Multipliquen eso por el nu?mero de inmuebles distintos que lleguen a considerar.

El misterioso extranjero interesado

Carlos G., periodista de 46 an?os, estuvo a punto hace unos meses de atascarse en uno de los recodos de ese laberinto: ¡°Mi pareja y yo consideramos la compra de antiguas oficinas que apareci?an en listados de vivienda de portales inmobiliarios. Se trataba de espacios ce?ntricos, grandes y a un precio inferior a lo que esta?bamos encontrando, y los agentes nos daban a entender que no habri?a ningu?n problema para obtener el cambio de uso de local a vivienda. Incluso te sugeri?an trampas que todo el mundo hace ante una eventual revisio?n. En algu?n caso, incluso nos presentaron al arquitecto de la empresa, una figura supuestamente tranquilizadora, al tiempo que te presionaban para cerrar el trato, aunque no te habi?an facilitado documentacio?n fundamental para la evaluacio?n de la viabilidad del proyecto. Una evaluacio?n, por supuesto, encargada a un tercero y pagada por ti¡±.

Comprar un local implica condiciones de financiacio?n peores que si se tratase de una vivienda y un alto grado de incertidumbre, dado que los cambios, tal y como explica Giacomini, ¡°no resultan en absoluto triviales: dependen de un procedimiento administrativo muy complicado y sin apenas garanti?as de e?xito¡±. Adema?s, deben ser autorizados por la comunidad de propietarios. Carlos an?ade que, en respuesta a la peticio?n de una tercera visita para evaluar aspectos que podi?an ser problema?ticos de una finca, el agente inmobiliario se empezo? a comportar de manera agresiva. ¡°Te dicen que no les hagas perder el tiempo, que hay un inversor extranjero interesado. Siempre hay un inversor extranjero¡±.

Estas gestiones tuvieron lugar a lo largo de 2023. Meses despue?s, dos de estas oficinas siguen a la venta, pese a que en teori?a se trataba de magni?ficas oportunidades con mu?ltiples candidatos. Carlos asegura haber sido objeto tambie?n de un acto de picaresca francamente ruin: ¡°En uno de los pisos que nos ensen?aron, firme? un papel que me describieron como una simple hoja de visita cuando en realidad era un documento sobre condiciones de compra en el que me comprometi?a a pagar un 4% de comisio?n a la agencia¡±. En su opinio?n, la jungla inmobiliaria es ahora mismo terreno abonado para que intermediarios desaprensivos ¡°se comporten como piratas y jueguen sus cartas a ver que? es lo que cae¡±.

Demanda creciente, oferta menguante

El economista y catedra?tico de la Universitat Pompeu Fabra Jose? Garci?a Montalvo admite que el inmobiliario es, en estos momentos, ¡°un mercado muy tensionado¡±, y eso explicari?a ¡°las malas experiencias que denuncian algunos compradores, sobre todo en el mercado residencial de segunda mano¡±. Garci?a Montalvo atribuye esta situacio?n a ¡°un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda que no acaba de corregirse, sobre todo debido a la escasez de obra nueva¡±.

El catedra?tico aporta un dato significativo: ¡°Desde hace ma?s de una de?cada, cada an?o se crean en Espan?a alrededor de 200.000 nuevos hogares, mientras que el nu?mero de nuevas unidades residenciales no supera las 115.000¡å. Se trata de ¡°un enorme de?ficit estructural que se ensancha cada an?o que pasa y que no estamos encontrando la manera de paliar: si no se incrementa de manera sustancial la oferta de obra nueva, el precio de la vivienda de segunda mano seguira? mantenie?ndose alto¡±. Garci?a Montalvo considera que opciones ¡°creativas¡± como recuperar los bajos que ha abandonado el comercio minorista y convertirlos en viviendas pueden contribuir a paliar el problema. ¡°Pero solo si algo asi? se fomenta desde la administracio?n y se regula con criterios claros y precisos, que equilibren una cierta flexibilidad con el nivel de salubridad y habitabilidad que debe exigirse a una vivienda. Mientras esto no se resuelva, comprar un local contando con que te concedan un eventual cambio de uso va a seguir siendo una loteri?a que yo no recomendari?a a nadie¡±.

Cualquier aspirante a propietario debe cubrir dos requisitos ba?sicos: ¡°Tener ahorrado alrededor de un 30% del precio de la vivienda que desea comprar y una previsio?n realista de ingresos futuros¡±.

Para Daniel Cuervo, director general corporativo de la agencia inmobiliaria Vi?a A?gora y secretario general hasta hace apenas unos meses de la Asociacio?n de Promotores y Constructores de Espan?a (APCE), ¡°el desequilibrio entre oferta y demanda resulta evidente¡±, pero hay otros factores que explican los altos precios. Por ejemplo, ¡°una inflacio?n muy elevada, los buenos datos de empleo, la escasez de mano de obra en el sector de la construccio?n o los altos costes tanto de la materia prima como del sueldo edificable¡±. Aunque algunos analistas, como el propio Garci?a Montalvo, ven indicios de que el precio de la vivienda va a moderarse a medio plazo, Cuervo augura que aumentara? en 2024 ¡°entre un 2% y 4%¡±. Tampoco considera probable que se reduzca de manera significativa la cifra anual de operaciones de compraventa: ¡°No ocurrio? en 2023, pese a los prono?sticos iniciales, y no contemplamos que vaya a ocurrir ahora¡±.

Cuervo considera que el segmento de mercado en que se centra su empresa, la venta de nuevas promociones, se esta? mostrando ¡°mucho ma?s estable y previsible¡± que el de la segunda mano, en el que si? aprecia un alto grado de volatilidad: ¡°Comprando obra nueva, dispones de mayor plazo para ahorrar y condiciones de financiacio?n favorables. Adema?s, recibes una vivienda en perfecto estado y adaptada a los actuales esta?ndares de calidad, sostenibilidad y trazabilidad¡±. El problema es que satisfacer la demanda de espacios recie?n construidos resulta muy difi?cil en toda Espan?a y, muy especialmente, ¡°en una ciudad como Madrid, que lleva desde 2010 recibiendo una media anual de 95.000 nuevos residentes¡±. Los grandes proyectos urbani?sticos de la periferia, ¡°empezando por los integrados en la llamada Estrategia del Sureste, como Los Berrocales, Valdecarros, Can?averal o Los Ahijones¡±, esta?n en distintas fases de desarrollo: ¡°Suponen una buena noticia, pero la mayori?a de esas decenas de miles de nuevas viviendas van a tardar au?n unos cuantos an?os en estar disponibles¡±.

Para Jose? Luis Aranda, redactor de la seccio?n de Economi?a de EL PAI?S y experto en vivienda, resulta evidente en Espan?a ¡°se construye poco desde el estallido de la burbuja inmobiliaria¡±. Adema?s, ¡°los promotores se quejan, probablemente con razo?n, de que con la crisis se cortocircuito? tambie?n la produccio?n de suelo, porque los ayuntamientos dejaron de atender al urbanismo¡±. Pese a todo, Aranda considera que la persistente falta de obra nueva no es la u?nica razo?n de lo que difi?cil que resulta en Espan?a encontrar vivienda. Parte del problema tiene que ver con la falta de vivienda pu?blica: ¡°El nuestro es uno de los pai?ses europeos con un parque ma?s exiguo: son apenas 300.000 frente a 19 millones de viviendas principales, es decir, apenas el 1,6%, cuando la media europea supera el 9% y los pai?ses ma?s punteros rondan el 20%¡±. A ello cabri?a an?adir ¡°un mal disen?o de las poli?ticas de vivienda¡±. Algunas comunidades esta?n intentando corregir el rumbo, con la apuesta por soluciones prometedoras, como priorizar la construccio?n de alquiler asequible, pero ¡°las poli?ticas de vivienda no se anuncian hoy y cristalizan man?ana, sus efectos se notan a medio y largo plazo¡±. Toca, pues, esperar. Aranda concluye que si los ciudadanos perciben que encontrar una casa en condiciones resulta hoy ma?s difi?cil que nunca ¡°es porque es verdad¡±.

Sin ahorro no hay parai?so

Francisco In?areta, portavoz de Idealista, coincide con que ¡°la falta de construccio?n esta? manteniendo los precios de la vivienda al alza y, por desgracia, no hay indicios para pensar que esa tendencia pueda reducirse a medio plazo¡±. Para miles de jo?venes y, en general, personas de un poder adquisitivo medio, el principal obsta?culo sigue siendo ¡°la falta de ahorro disponible, que les impide acceder a una compra pese a que les resultari?a ma?s fa?cil pagar una cuota hipotecaria que un alquiler¡±. In?areta considera que cualquier aspirante a propietario debe cubrir dos requisitos ba?sicos: ¡°Tener ahorrado alrededor de un 30% del precio de la vivienda que desea comprar y una previsio?n realista de ingresos futuros¡±. En este contexto, resulta u?til dejarse asesorar y ¡°ponerse en manos de los profesionales inmobiliarios, que son la mejor garanti?a de cerrar una operacio?n sin sobresaltos¡±. Son ellos los que pueden ayudarnos a ¡°valorar adecuadamente todos los aspectos legales y de calidad del inmueble antes de cerrar una compra¡±. En especial, si se trata de ¡°operaciones poco habituales¡±.

In?areta an?ade que ¡°durante 2023 se produjo una reduccio?n del 8% del nu?mero de viviendas en la web de Idealista, algo que ha empujado los precios al alza a pesar del encarecimiento de la financiacio?n¡±. En ciudades como Madrid, ¡°la demanda sigue siendo extraordinariamente alta y se hace imprescindible que la oferta crezca en paralelo¡±. La receta, tal y como apuntaban tambie?n Cuervo y Garci?a Montalvo, consiste en construir donde hay demanda: ¡°La actual situacio?n es consecuencia de las poli?ticas llevadas a cabo por las administraciones desde hace lustros. Llego? un momento en que parecio? que la construccio?n de nuevas viviendas se habi?a convertido en un tabu? sobre el que ni siquiera vali?a la pena debatir¡±. Por ello, ¡°en mercados tan dina?micos como Madrid y Barcelona, las dificultades para encontrar primeras residencias son cada vez mayores¡±. Para In?areta, ¡°esa realidad deberi?a hacer reflexionar a las administraciones sobre la necesidad de impulsar de manera a?gil promociones nuevas alli? donde resulten necesarias¡±. En caso contrario, los desequilibrios que convierten la bu?squeda de vivienda en un aute?ntico infierno para muchos ciudadanos ¡°van a acabar perpetua?ndose¡±.

Para Vero?nica P., con la que compartimos las conclusiones de los expertos consultados, el panorama resulta ¡°desalentador¡±. Ocurra lo que ocurra a medio plazo, asume que los barrios centrales de Madrid van a ser terreno vedado para una profesional soltera de mediana edad como ella. Toca emigrar a ¡°la periferia cercana¡±. Mientras, Andrea y Diego, que au?n no se resignan a ¡°dejar de ser oficialmente madrilen?os¡±, se plantean si vale la pena o no comprar un local en Arganzuela y juga?rselo todo a una carta tan arriesgada como el cambio de uso.

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