Argentina trata de arreglar el agujero negro de los alquileres

Hay pocos mercados en Argentina que sean tan opacos como el inmobiliario. La mayor¨ªa de propietarios no declara ante el fisco los ingresos procedentes del alquiler de sus inmuebles y las condiciones exigidas a los potenciales inquilinos de la vivienda son a menudo abusivas. A los espa?oles reci¨¦n llegados les cuesta creer que el primer requisito exigido por las inmobiliarias sea una garant¨ªa propietaria, es decir, presentar el t¨ªtulo de propiedad de un inmueble en la ciudad donde buscan casa. ?Para qu¨¦ querr¨ªa alguien alquilar si ya tiene una vivienda?, se preguntan muchos. En caso de lograr superar este obst¨¢culo, se presenta con frecuencia otra condici¨®n que tambi¨¦n resulta extra?a a los ojos de un extranjero: el pago mensual del alquiler debe hacerse en efectivo, aunque ambas partes acaben de firmar un contrato oficial de dos a?os. El Gobierno de Mauricio Macri ha anunciado una medida que permitir¨¢ a los locatarios sin propiedades desgravar hasta el 40% del alquiler y forzar¨¢ as¨ª a declarar los contratos vigentes. Pero debido a la escasa oferta de alquiler y al h¨¢bito extendido de ocultar ingresos existe el riesgo de que la nueva normativa se vuelva en contra de los inquilinos y provoque un incremento a¨²n mayor de los alquileres.

La reglamentaci¨®n presentada por el Gobierno tendr¨¢ un impacto limitado. Podr¨¢n optar a la desgravaci¨®n s¨®lo aquellos inquilinos que no posean ninguna vivienda -ni siquiera parcialmente, por ejemplo, a medias con la expareja o dividida entre hermanos- y que paguen el impuesto a las Ganancias, que grava a los asalariados con sueldos mensuales superiores a 1.460 d¨®lares. Afectar¨¢ solo a 2 de cada 10 inquilinos, pero ha generado revuelo porque choca con la reticencia de muchos argentinos a pagar impuestos, escudados por el mal uso que el Estado hace de ellos. Desde la Administraci¨®n Federal de Ingresos P¨²blicos (Afip) por el momento rechazan hacer declaraciones sobre c¨®mo piensan vencer el recelo predominante.

"Lamentablemente es un tema cultural. En todas partes del mundo se debe tributar por el alquiler, pero ac¨¢ lo com¨²n es no declararlo", admite Armando Caputo, vicepresidente de la C¨¢mara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI). "Podemos discutir cu¨¢l debe ser el impuesto a pagar, si del 1%, del 10% o del 20%, pero no si pagarlo o no", agrega. "Ac¨¢ siempre est¨¢ la ley del que es m¨¢s vivo y paga el ¨²ltimo eslab¨®n, en este caso el inquilino", dice Caputo. La normativa prev¨¦ que el denunciante sea el locatario, lo que complicar¨¢ a¨²n m¨¢s su aplicaci¨®n.

Incentivos para aumentar la oferta

De acuerdo a la legislaci¨®n argentina vigente, blanquear el cobro de un alquiler de 500 d¨®lares mensuales puede suponer para el propietario un desembolso de hasta 55 d¨®lares cada 30 d¨ªas si lo factura como monotributista (aut¨®nomo). Con la factura en la mano, el inquilino podr¨¢ desgravar un m¨¢ximo de 70 d¨®lares al mes. Para Caputo, la escasa diferencia juega en contra de los inquilinos, pero m¨¢s a¨²n la desigualdad vigente entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario. "Argentina tiene un d¨¦ficit habitacional importante y no es suficiente para cubrir las necesidades", expone. Coincide con ¨¦l Tom¨¢s Beceyro, secretario letrado de la Uni¨®n Argentina de Inquilinos: "Hay poca oferta y mucha demanda. La relaci¨®n entre propietarios e inquilinos est¨¢ muy desproporcionada. El propietario impone las normas y las cl¨¢usulas y el inquilino las acepta". Beceyro aplaude la medida gubernamental, pero cree que debe ir acompa?ada de otras para tener ¨¦xito. Entre ellas, favorecer l¨ªneas de cr¨¦dito para alquilar y para comprar vivienda y ofrecer beneficios impositivos para quienes renten inmuebles, ya que no son pocos quienes prefieren tenerlos vac¨ªos, debido a las dificultades para expulsar al locatario si no paga.

Hace 15 a?os, una de cada cuatro familias en Buenos Aires alquilaba su vivienda. Seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles, ahora es una de cada tres, sin que la oferta haya aumentado de forma proporcional. Nadie sabe exactamente cu¨¢ntas de las cerca de 350.000 propiedades en alquiler en la capital argentina no est¨¢n declaradas al fisco, pero las estimaciones extraoficiales oscilan entre el 60% y el 90% del total. En el caso de los alquileres de temporada entre particulares, donde se cobra por d¨ªas, semanas o meses, el mercado negro es cercano al 100%.

"Todo el mundo tiene que entender que hay que tributar. A medida que todos paguemos lo que corresponde, deber¨ªamos pagar menos. Pero las autoridades tambi¨¦n tienen que ofrecer m¨¢s seguridad, mejor salud y educaci¨®n, como pasa en los pa¨ªses donde se cobran muchos impuestos", opina Caputo. El optimismo del vicepresidente de Caphai contrasta con el escepticismo reinante en gran parte de la clase media, acostumbrada a pagar y cobrar en efectivo los alquileres para quedar fuera del radar del Estado. "Si no blanquearon antes los alquileres fue porque saben que lo va a pagar el m¨¢s d¨¦bil", dice Sebasti¨¢n, quien puso en alquiler en negro su departamento monoambiente para poder acceder del mismo modo a otro de dos habitaciones. "Si falta oferta todo cambio va a ser a peor", augura otro inquilino. Transparentar el mercado de alquiler argentino parece una tarea ardua.