La urbanizaci¨®n especulativa es tendencia en Ciudad de M¨¦xico

En muchas ciudades del mundo asistimos al incremento colosal de edificios e infraestructuras que se construyen como activos financieros y permanecen deshabitados durante mucho tiempo. Este urbanismo fantasma se integra de nuevos y modernos rascacielos con departamentos caros, torres de corporativos y oficinas, hoteles, construcciones perif¨¦ricas y megaproyectos comerciales, muchos de los cuales, por sus precios, son inaccesibles para la mayor¨ªa.

La covid-19 condujo a gran parte de la poblaci¨®n a trabajar en casa, cosa que en M¨¦xico fue posible solo para las clases medias. Esto implic¨® la subutilizaci¨®n de muchas oficinas y una alta tasa de disponibilidad en el alquiler y venta de las oficinas construidas antes de la crisis sanitaria. Sin embargo, se contin¨²an construyendo nuevas torres y se anuncia la edificaci¨®n de otras nuevas en selectas ¨¢reas metropolitanas, para superar la crisis econ¨®mica que ha dejado la pandemia. ?Por qu¨¦ el Gobierno de la Ciudad de M¨¦xico ha autorizado la construcci¨®n de m¨¢s megaproyectos para salir de la crisis, cuando esas construcciones no se habitan, son inaccesibles para la mayor¨ªa de residentes de la capital e incrementan los precios de la vivienda?

La sobreproducci¨®n de esta urbanizaci¨®n especulativa est¨¢ asociada a la evoluci¨®n del capitalismo neoliberal. Muchos capitales financieros reproducen sus ganancias a trav¨¦s de los bienes ra¨ªces, no como bienes de uso sino como almac¨¦n de riqueza, gracias a la revoluci¨®n de los instrumentos financieros, que han incorporado el suelo y las edificaciones como activos financieros.

La sobreproducci¨®n de esta urbanizaci¨®n especulativa est¨¢ asociada a la evoluci¨®n del capitalismo neoliberal

Las construcciones hist¨®ricamente han servido para proveer cobijo y satisfacer necesidades multidimensionales, pero tambi¨¦n para almacenar riqueza. En muchas econom¨ªas, los bienes ra¨ªces ofrecen mayores garant¨ªas a los inversionistas frente a la inflaci¨®n, la fluctuaci¨®n de la paridad monetaria y los instrumentos financieros bancarios. Actualmente, esta funci¨®n se ha exacerbado y hoy es posible invertir en ellos sin tortuosos procesos notariales. Aunque sean en diferentes pa¨ªses.

En M¨¦xico, una primera ola (2000-2013) de urbanizaci¨®n financiarizada ¨Centendida como la producci¨®n del espacio urbano como almac¨¦n de valor de cambio, que garantiza activos financieros en mercados burs¨¢tiles¨C se concentr¨® en la construcci¨®n de algunos millones de viviendas sociales de dimensiones y calidad miserables en periferias distantes. La herencia de ese auge inmobiliario es una gran parte de los seis millones de viviendas vac¨ªas que hay en el pa¨ªs, seg¨²n el censo de 2020.

Actualmente, este fen¨®meno se dirige a territorios intra-urbanos de selectas ciudades mexicanas y a productos inmobiliarios verticalizados y caros. Para posibilitar la captura de capitales for¨¢neos en los mercados inmobiliarios locales, el Gobierno federal introdujo varios instrumentos: en 2009 los Certificados de Capital de Desarrollo junto a cambios en la Administraci¨®n de Fondos para el Retiro, para permitir que las pensiones de los trabajadores se inviertan en infraestructuras, miner¨ªa y bienes ra¨ªces p¨²blicos y privados. Dos a?os despu¨¦s, en 2011, se crearon los Fideicomisos de Inversi¨®n en Bienes Ra¨ªces y los Certificados Burs¨¢tiles Fiduciarios Inmobiliarios o t¨ªtulos que integran los portafolios de bienes ra¨ªces. Por su parte, la reforma de la Ley de Impuesto sobre la Renta condonan diversos impuestos a las empresas dedicadas a los bienes ra¨ªces.

En la ¨²ltima d¨¦cada (2010-2021) en la capital se han construido 307 megaproyectos inmobiliarios. De ellos, 179 est¨¢n articulados a inversiones internacionales a trav¨¦s de Certificados colocados en la Bolsa Mexicana de Valores. La mayor parte (66%) se ubica en selectas ¨¢reas del poniente de la ciudad, donde se aloja la poblaci¨®n de estratos medios y altos. El 46% son torres de departamentos, 20% son oficinas, 8% centros comerciales y 12% son megaproyectos de usos mixtos. Las 10 primeras inmobiliarias concentran el 54% del total, entre ellas aparece la del inversionista m¨¢s rico del pa¨ªs: Carlos Slim. En mi investigaci¨®n he identificado una espa?ola (Grupo Lar) y cuatro estadounidenses; dos de ellas vinculadas a dos grandes fondos de inversi¨®n: Black Creek Group y Ivanho¨¦ Cambridge.

Este urbanismo fantasma se integra de nuevos y modernos rascacielos con departamentos, torres de corporativos y oficinas, hoteles y megaproyectos comerciales, muchos de los cuales, por sus precios, son inaccesibles para la mayor¨ªa

Los gobiernos de la Ciudad de M¨¦xico han facilitado la realizaci¨®n de estos desarrollos inmobiliarios a trav¨¦s de la flexibilizaci¨®n de la normativa para que permita mayores alturas y rentas urbanas, exenciones fiscales y facilidades administrativas; adem¨¢s de la introducci¨®n de obras viales que facilitan la accesibilidad de esas construcciones y hasta la creaci¨®n de parques p¨²blicos adyacentes, como el Parque Lineal en Nuevo Polanco y el parque La Mexicana en Santa Fe.

Estas grandes construcciones profundizan en la hist¨®rica segregaci¨®n socio espacial de la metr¨®polis, encarecen las rentas urbanas y contribuyen al desplazamiento directo e indirecto de la poblaci¨®n residente. Las viviendas y los espacios construidos, por sus altos precios, son inaccesibles para la mayor¨ªa de la poblaci¨®n local y las edificaciones suelen no ocuparse durante largas etapas.

Por su parte, las ventajas para el gobierno local son varias: la industria de la construcci¨®n crea empleos y desencadena la actividad de varias ramas productivas; se ampl¨ªa la superficie para el cobro de impuestos y los nuevos edificios hacen parecer que se progresa, y tambi¨¦n permite mostrar que la izquierda no est¨¢ peleada con la inversi¨®n privada. En s¨ªntesis, la pol¨ªtica p¨²blica que favorece este tipo de desarrollo est¨¢ construyendo un urbanismo fantasma, porque sigue vaciando de poblaci¨®n las ¨¢reas centrales y origina artefactos que no tienen uso, aunque hacen ver a la capital y a su gobierno como competitivos y modernos. Es decir, la pol¨ªtica p¨²blica y la inversi¨®n inmobiliaria, financiera local y global est¨¢n construyendo un enorme despilfarro en la ciudad.